获取非住宅项目的能力增强，维持“买入”评级

EquityResearch CompanyReport:FinancialStreetProperty(01502HK) ChunliZhan詹春立 (852)25097745 公司报告：金融街物业(01502HK)中文版Chineseversionjames.zhan@gtjas.com.hk 28August2023 获取非住宅项目的能力增强，维持“买入”评级 CompanyReport 维持“买入”评级，目标价3.00港元。我们认为金融街物业在获取非住宅项目的能力进一步增强，这将有助于其在未来几年实现稳健增长。 我们维持公司2023-2025年每股盈利预测，分别为人民币0.384元、 人民币0.463元和人民币0.566元，即2022-2025年期间的年复合增 Rating:Buy Maintained 评级：买入(维持) 长率为20.4%。采用7.2倍的2023年市盈率计算，我们维持公司3.00 港元的目标价，并维持公司“买入”的投资评级。 EquityResearchReport 2023年上半年增长富有韧劲、成本控制改善。2023年上半年业绩增长保持韧性，反映了公司：1）在管面积的稳步增长；2）从去年疲弱的外部环境中复苏；以及3）成本控制的改善。2023年上半年收入同比增长6.4%，达到人民币7.124亿元。随着成本控制的改善，2023年上半年股东净利润录得较大增长，同比提升14.8%至人民币7,110万元。 获取非住宅项目的能力增强。与2022年年中相比，截至2023年年中，公司新增在管项目29个。在这29个项目中，非住宅项目占21个，占比高达72.4%。我们认为，公司的国企背景和在金融商务区管理方面的良好声誉将成为其获取非住宅项目的独特优势。我们认为，未来几年公司在非住宅项目管理方面的扩张可能会超出市场预期。 催化剂：1）短期内获得更多优质写字楼项目；2）盈利能力改善；3）餐饮服务扭亏为盈。下行风险：1）在管面积增速低于预期；2）写字楼需求转弱；3）人工成本超预期上涨。 6-18mTP目标价:HK$3.00 Revisedfrom原目标价:HK$3.00 Shareprice股价:HK$2.420 Stockperformance 股价表现 %ofreturn 30.0 20.0 10.0 0.0 (10.0) (20.0) (30.0) (40.0) (50.0) Aug-22Nov-22Feb-23May-23Aug-23 HSIIndexFinancialStreetProperty ChangeinSharePrice PropertySector 股价变动 1M 1个月 3M1Y 3个月1年 Abs.%(1.6)绝对变动% (9.4) (1.6) Rel.%toHSIndex8.2相对恒指变动% (5.1) 9.3 Avg.Shareprice(HK$)2.4平均股价（港元） 2.5 2.5 股 票研 究 公 司报 告 证 券研究报 告 房 地产行 业 金 融街物 业 YearEnd年结 Turnover 收入 NetProfit 股东净利 EPS 每股净利 EPS 每股净利变动 PER 市盈率 BPS 每股净资产 PBR 市净率 DPS 每股股息 Yield 股息率 ROE 净资产收益率 12/31 (RMBm) (RMBm) (RMB) (△%) (x) (RMB) (x) (RMB) (%) (%) 2021A 1,320 138 0.369 12.5 5.3 3.057 0.6 0.222 11.3 12.5 2022A 1,388 121 0.324 (12.2) 6.6 3.159 0.7 0.163 7.6 10.4 2023F 1,641 144 0.384 18.5 5.8 3.380 0.7 0.211 9.4 11.8 2024F 1,933 173 0.463 20.6 4.8 3.632 0.6 0.254 11.4 13.2 2025F 2,277 211 0.566 22.2 3.9 3.943 0.6 0.311 13.9 14.9 Sharesinissue(m)总股数(m) 373.5 Majorshareholder大股东FinancialStreetGroup34.4% Marketcap.(HK$m)市值(HK$m) 903.9 Freefloat(%)自由流通比率(%)27.7 3monthaveragevol.3个月平均成交股数(‘000) 45.7 FY23Netgearing(%)FY23净负债/股东资金(%)Netcash 52Weekshigh/low(HK$)52周高/低(HK$) 3.000/2.040 FY23Est.NAV(HK$)FY23每股估值（港元）5.7 Source:Bloomberg,GuotaiJunanInternational. FinancialStreetProperty(01502HK) Source:theCompany,GuotaiJunanInternational. SeethelastpagefordisclaimerPage1of6 CompanyReport 我们维持金融街物业（“公司”）“买入”的投资评级，目标价为3.00港元。作为一家具有国企背景的小而美的物管公司，我们 认为金融街物业获取非住宅项目的能力将进一步增强，这将有助于其在未来几年实现稳健增长。我们维持公司2023-2025年的每 股盈利预测，分别为人民币0.384元、人民币0.463元和人民币0.566元，即2023-2025年期间的年复合增长率为20.4%。采用 28August2023 7.2倍的2023年市盈率计算，我们维持公司3.00港元的目标价，并维持公司“买入”的投资评级。 2023年上半年增长富有韧劲、成本控制改善。2023年上半年的业绩增长保持韧性，反映了公司：1）在管面积的稳步增长；2）从去年疲软的外部环境中复苏；以及3）成本控制的改善。2023年上半年收入同比增长6.4%，达到人民币7.124亿元。物业管理服务收入为人民币5.323亿元，同比增长4.1%，占总收入的74.7%。多元化业务及其他业务收入同比增长13.8%至人民币1.80 亿元，主要由于1）增值服务业务复苏；及2）公司餐厅客流量提升。2023年上半年毛利率同比微降1.7个百分点至17.8%，主要由于公建类和产业园区项目增多导致毛利率下降。尽管收入有所增长，公司的行政开支于2023年上半年仍同比下跌13.0%，令行政开支占收入的比率同比下降1.0个百分点至4.2%。随着成本控制的改善，2023年上半年股东净利润录得较大增长，同比增长14.8%至人民币7,110万元。 增强获取非住宅项目的能力。与2022年年中相比，截至2023年年中，公司新增在管项目29个。在这29个项目中，非住宅项目占21个，占比高达72.4%。这些非住宅项目大多为高新区、文旅项目和产业园区，显示了公司在获取公建类项目方面的强大 实力以及与地方政府的密切关系。部分重点新项目包括山东淄博阿特拉斯•科普柯产业园、山东东营方兰德高新区新材料产业园、重庆三桥洞Park、陕西榆林国家能源神朔大酒店项目。公司还加快了对政府机关及军队营区项目的获取。2023年上半年，公司中标北京市房山区政府办公区、呼伦贝尔市下辖某自治旗政府办公区和北京某空军营区项目。我们认为，公司的国企背景和在金融街区管理方面的良好声誉将成为其获取非住宅项目的独特优势。我们认为，未来几年公司在非住宅项目管理方面的扩张可能会超出市场预期。 FinancialStreetProperty金融街物业(01502HK) 以目前的股价计算，股息率具有吸引力。在2023年上半年业绩会上，管理层表示公司将保持50%以上的派息率，并有望达到55%。基于我们对2023年每股盈利人民币0.384元及潜在派息率55%的预测，2023年的每股股息可能达到0.231港元。按照约2.40 港元的股价计算，公司2023年的派息率可能达到9.6%。鉴于公司稳健的盈利增长前景，我们认为目前的派息率对中长期投资者具有吸引力。 催化剂：1）短期内获得更多优质写字楼项目；2）盈利能力改善；3）餐饮服务扭亏为盈。 主要下行风险：1）总在管面积增速低于预期；2）写字楼需求疲软；3）人工成本超预期上涨。 CompanyReport FinancialStreetProperty金融街物业(01502HK) 28August2023 表1：金融街物业2023年上半年业绩概要 损益表数据（人民币百万元） 1H2022 1H2023 变动 收入 670 712 6.4% -物业管理 641 675 5.3% -餐饮服务 28 37 32.1% 毛利 131 126 (3.1%) 其他收入、收益及亏损 6 3 (51.2%) 行政开支 (35) (30) (13.0%) 金融资产减值损失净额 (6) (3) (42.2%) 其他损失净额 0 1 45.0% 融资成本净额 5 9 92.8% 应占联营及合营公司业绩 0 (0) (2966.7%) 税前利润 102 106 3.8% 所得税 (32) (27) (15.8%) 少数股东权益 (8) (7) (2.2%) 股东净利润 62 71 14.8% 毛利率（%） 19.5 17.8 (1.7)ppt 股东净利润（%） 9.3 10.0 0.7ppt 资产负债表数据（人民币百万元） 2022 1H2023 变动 净负债（现金） (1,545) (1,518) (1.7%) 总权益 1,217 1,225 0.7% 净资产负债率（%） Netcash Netcash n.a. 贸易及其他应收账款 243 301 24.2% 贸易及其他应付账款 551 587 6.5% 运营数据 2022 1H2023 变动 合约面积（百万平方米） 37.72 38.56 2.2% 在管面积（百万平方米） 34.96 36.12 3.3% 资料来源：公司、国泰君安国际。 CompanyReport FinancialStreetProperty金融街物业(01502HK) 28August2023 表2：同业估值比较 公司名称 股票代码 货币市值（百万港元 市盈率 市净率 ROE(%) D/Y(%) 2022A 2023F 2024F 2025F 2022A 2023F 2024F 2025F 2023F 2023F 港股上市的中国大型物业管理公司华润万象生活 01209HK HKD 77,605 30.2 25.4 19.9 16.4 4.8 4.5 3.9 3.2 18.7 1.7 万物云-H股 02602HK HKD 31,937 16.6 13.7 11.0 9.2 1.7 1.6 1.5 1.3 11.6 1.6 中海物业 02669HK HKD 29,878 23.5 17.9 14.2 11.3 8.3 6.1 4.6 3.5 38.2 1.7 碧桂园服务 06098HK HKD 28,571 12.6 6.3 5.3 5.0 0.7 0.6 0.6 0.5 11.0 5.1 保利物业-H股 06049HK HKD 21,774 16.8 14.6 12.0 10.1 2.5 2.3 2.0 1.7 16.4 1.7 绿城服务 02869HK HKD 12,606 19.7 15.5 12.8 10.6 1.6 1.5 1.4 1.3 10.0 3.1 恒大物业 06666HK HKD 7,459 4.6 3.5 4.9 5.3 (3.3) (12.8) 8.0 3.2 (51.1) n.a. 融创服务 01516HK HKD 7,336 n.a. 8.8 6.5 7.6 0.9 0.8 0.8 0.7 10.1 4.5 雅生