保利置业集团中期报告2023

目錄2公司資料3管理層討論與分析15中期業績15簡明綜合損益表16簡明綜合全面收益表17簡明綜合財務狀況表20簡明綜合權益變動表21簡明綜合現金流量表22簡明綜合財務報表附註42其他資料 公司資料2二零二三年中期報告董事會執行董事萬宇清（主席）王健（董事總經理）叶黎聞非執行董事陳育文（於二零二三年三月十日委任）郭建全（於二零二三年三月十日退任）獨立非執行董事葉振忠馮志堅梁秀芬黃家倫審核委員會梁秀芬（主席）葉振忠馮志堅黃家倫薪酬委員會黃家倫（主席）葉振忠馮志堅梁秀芬提名委員會萬宇清（主席）叶黎聞葉振忠馮志堅梁秀芬黃家倫風險管理委員會馮志堅（主席）王健叶黎聞陳育文（於二零二三年三月十日委任）郭建全（於二零二三年三月十日退任）葉振忠梁秀芬黃家倫公司秘書及授權代表黃卓謙法律顧問美富律師事務所核數師天職香港會計師事務所有限公司主要銀行中國農業銀行股份有限公司中國銀行股份有限公司交通銀行股份有限公司中信銀行（國際）有限公司中國建設銀行股份有限公司中國光大銀行股份有限公司創興銀行有限公司招商永隆銀行有限公司興業銀行股份有限公司中國工商銀行（亞洲）有限公司馬來亞銀行有限公司投資者關係顧問皓天財經集團股份過戶登記處香港中央證券登記有限公司香港皇后大道東183號合和中心17樓1712–1716室註冊辦事處香港夏慤道18號海富中心第一期2503室公司網址www.polyhongkong.com 3管理層討論與分析保利置業集團有限公司二零二三年上半年，本集團的收入為人民幣156.39億元（二零二二年同期：人民幣186.97億元），較去年同期減少人民幣30.58億元或16.4%。股東應佔溢利為人民幣6.39億元（二零二二年同期：人民幣12.69億 元 ）， 較去年同期減少人民幣6.30億元或49.6%。每股基本及攤薄盈利為人民幣16.73分（二零二二年同期：人民幣34.16分 ）。本集團於二零二三年六月三十日止之股東權益為人民幣336.75億元（二零二二年十二月三十一日：人民幣329.30億元），較去年年底增加2.3%。每股資產淨值為人民幣8.81元（二零二二年十二月三十一日：人民幣8.62元 ）。業務回顧二零二三年上半年，中國經濟社會全面恢復常態化運行，經濟逐步企穩向好。但二季度以來，部分指標增速有所回落，經濟活躍度走弱。復甦基礎尚不穩固，推動經濟持續回升向好仍需宏觀政策精準發力。房地產市場供求關係發生重大變化。上半年全國商品房銷售額約人民幣6.3萬億元，同比微增1.1%。房地產開發投資同比下降7.9%，國房景氣指數創一年內新低，顯示市場需求和信心不足。尤其是二季度以後，購房者置業情緒快速下滑，房企推盤能力和意願疲弱。優質房企進一步聚焦核心城市，土地市場呈現局部升溫、整體偏冷的態勢。近年來，本集團將拓展資源持續投放在高能級城市，首選有現金流量和現金利潤的快周轉項目。上半年共獲取五個項目，分別位於上海、廣州、蘇州、崑山和南寧，新增土地儲備105.0萬平方米。截至今年中，長三角和大灣區的權益土儲佔比較去年底提升5個百分點至48%；一線城市權益土儲佔比較去年底提升3個百分點至25%。土儲結構優化，支持本集團在行業低谷的經營韌性和抗風險能力。上半年，置業集團實現合約銷售金額374億元人民幣，同比增長127%。長三角和大灣區銷售貢獻達到71%。高能級城市佔比增加，帶動合約銷售均價按年增長32%至25,231元╱平方米。期內，本集團回籠簽約金額359億元人民幣，回籠率達到96%，實現有質量的銷售。 4管理層討論與分析二零二三年中期報告通過強勢回籠現金和審慎穩步拓展，淨負債率較去年底顯著降低18.6個百分點至97.3%，總借貸規模下降人民幣29億元或3.7%。在降負債的同時，本集團致力持續改善存量債務結構。上半年共發行人民幣40億元公司債券和人民幣15億元中期票據，推動平均財務成本進一步優化至4.05%，較去年底下降0.21個百分點。七月底中央政治局會議為下半年經濟工作謀篇佈局。會議指出，要適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。保利置業秉持「紅色基因鑄魂、藍色基因立身」的企業基因，在逆勢中堅持產品力和市佔率的提升，持續踐行「保安全、保質量、保交付」，朝著兌現人民美好生活、實現行業高質量發展的方向而努力。房地產銷售二零二三年上半年，置業集團合約銷售面積約148.2萬平方米，合約銷售金額約374億元人民幣。置業集團主要在售項目130個，其中首次開盤項目3個，分別為上海保利明玥宸光、崑山保利璀璨璟園和深圳保利靜安府。 5管理層討論與分析保利置業集團有限公司期內，置業集團合約銷售金額按區域分佈情況如下：區域及城市二零二三年 上半年合約 銷售金額佔比（人民幣百萬元）(%)長三角區域16,66145%上海4,289崑山4,722太倉203常州486蘇州2,258寧波4,294杭州230寧海178德清2珠三角地區6,05416%廣州2,047佛山812深圳2,948惠州246西南地區3,5199%貴陽319遵義2南寧2,063柳州198昆明937其他地區7,14719%武漢920哈爾濱381牡丹江35濟南4,742煙台284威海253濰坊3淄博89泰安162萬寧280香港地區4,00211%香港4,002合計37,383100% 6管理層討論與分析二零二三年中期報告附註：1. 合約銷售金額含車位；2. 數字經進位，故相加後不一定等於合計或分組小計的數字。二零二三年下半年，置業集團將視工程進度及市場情況，計劃推出6個全新樓盤，包括寧波海曙項目、濟南歷下區項目、上海青浦項目、崑山景王路項目、南寧中堯路項目和廣州番禺項目。新開工項目二零二三年上半年，置業集團新開工項目共5個，新開工建築面積約70.0萬平方米。其中，首次開工項目2個，分別為深圳保利靜安府和濟南歷下區項目。項目新開工建築面積本集團應佔權益（千平方米）(%)廣州保利上宸11494%佛山保利鉑悅府89100%深圳保利靜安府13851%濟南歷下區項目216100%萬寧保利半島1號143100%合計700 7管理層討論與分析保利置業集團有限公司結轉項目二零二三年上半年，本集團結轉金額約145.89億元人民幣，結轉面積約109.8萬平方米。各項目結轉情況如下：區域及項目二零二三年 上半年結轉金額佔比（人民幣百萬元）(%)長三角地區2,42017%1. 上海嘉定捆綁項目512. 上海嘉定保障房項目713. 上海保利明玥湖光1,9354. 蘇州保利天樾人家1035. 蘇州江月時光1496. 寧波保利城417. 寧波保利湖光印388. 其他32珠三角地區1,55611%9. 廣州保利西悅灣34310. 廣州南沙保利城6411. 廣州保利明玥晨光13012. 佛山廣佛保利城9013. 佛山廣佛保利城二期63714. 惠州保利陽光城10415. 惠州保利鹿江來15416. 其他34西南地區5,32936%17. 貴陽保利公園201028718. 貴陽保利鳳凰灣5819. 南寧保利山漸青6420. 南寧保利領秀前城29921. 南寧保利領秀前城二期2,59222. 柳州保利明玥山語43023. 昆明保利城1,52424. 其他76 8管理層討論與分析二零二三年中期報告區域及項目二零二三年 上半年結轉金額佔比（人民幣百萬元）(%)其他地區5,09535%25. 武漢保利上城59326. 武漢保利悅公館14127. 哈爾濱保利城5428. 哈爾濱保利天悅二期20429. 哈爾濱保利明玥時光9930. 哈爾濱廣信項目1,39031. 濟南保利山語12032. 濟南保利盛景台5033. 濟南槐蔭項目37734. 濟南保利天禧1,04735. 威海保利翰林苑7736. 威海保利明玥風華51337. 淄博保利城13538. 泰安保利嶽麓府19939. 其他96香港地區1891%40. 香港龍譽3541. 香港瑧譽154合計14,589附註：數字經進位，故相加後不一定等於合計或分組小計的數字。 9管理層討論與分析保利置業集團有限公司新增土地儲備二零二三年上半年，置業集團新增5個項目，分別位於上海、崑山、南寧、廣州和蘇州。新增項目規劃總建築面積約105.0萬平方米，土地成本保持在合理水平。新增項目規劃物業類型總佔地面積規劃 總建築面積本集團 應佔權益（千平方米）（千平方米）(%)上海青浦項目商住15657051%崑山景王路項目住宅46137100%南寧中堯路項目商住4316351%廣州番禺項目住宅2479100%蘇州園區項目住宅46101100%合計3141,050上海青浦項目項目位於上海市青浦區青浦新城板塊，屬於青浦新城重點打造的中央商務區核心片區，規劃能級高，發展潛力大。周邊除現有軌交17號線外，未來有兩條軌交導入。項目所在位置以打造住宅區為主，規劃有從幼兒園到中學12年制學區配套，居住氛圍及設施將不斷提升。項目規劃總建築面積約57.0萬平方米，擬發展作高層住宅小區。崑山景王路項目項目位於崑山市開發區東板塊，距離崑山市中心四公里，靠近本集團開發中的東望璟園和璀璨璟園項目。地塊西側鄰近崑山中環東線，交通便利。周邊發展比較成熟，教育、商業和醫療配套齊全。片區未來規劃有中央商務區、青陽港濱水城市中心和軌交S1線走廊等，發展前景佳。項目規劃總建築面積約13.7萬平方米，擬發展作高層住宅小區。 10管理層討論與分析二零二三年中期報告南寧中堯路項目項目位於南寧市西鄉塘區新陽龍騰板塊，屬於南寧市傳統老城區，人口稠密，生活氛圍濃郁。項目靠近新秀公園、火車站和朝陽商圈，各類生活配套齊全。地塊靠近江北大道、清廂北快速路等交通要道，出行十分便利。地理位置佳，受到本地客戶的廣泛認可。項目規劃總建築面積約16.3萬平方米，擬發展作高層住宅小區。廣州番禺項目項目位於廣州市番禺客運站北側，屬於市橋板塊，距離番禺區政府2.5公里，距離在建地鐵3號線東延線番禺客運站僅800米。交通優勢顯著，半小時內可到達珠江新城。地塊周邊商業和教育等配套齊全，有多個發展成熟的小區，居住氣氛濃厚。項目規劃總建築面積約7.9萬平方米，擬發展作高層住宅小區。蘇州園區項目項目位於蘇州市工業園區斜塘板塊，北側與奧體板塊相鄰，距離奧體中心約2公里；西側為園區雙湖商圈，距離約3.5公里。交通十分便利，生活配套也較為完善。項目東側約5公里處為桑田島區域，是目前蘇州市重點發展的高新技術產業聚集區，匯聚大量高精尖技術人才。項目規劃總建築面積約10.1萬平方米，擬發展作高層住宅小區。 11管理層討論與分析保利置業集團有限公司投資物業本集團持有多個位於一線城市和二線省會城市的投資物業和酒店。其中投資物業總建築面積約69.7萬平方米，資產值約96.71億元人民幣。隨著經濟社會恢復常態化運行，上半年酒店業務呈現明顯的復甦趨勢。地區主要投資物業及酒店持有 建築面積本集團 應佔權益物業類型（千平方米）(%)投資物業北京北京保利大廈1575%辦公樓上海上海保利大廈（部分）30100%辦公樓及商業上海上海證券大廈（部分）48100%辦公樓深圳深圳保利文化廣場（部分）135100%商業武漢武漢保利廣場（部分）56100%辦公樓酒店北京北京保利大廈酒店6375%酒店上海上海嘉定凱悅酒店69100%酒店武漢武漢保利大酒店28100%酒店物業管理本集團旗下物業管理公司業務涉及住宅、商業、辦公樓、酒店和劇院等多種類型物業的經營管理服務，在全國物業管理行業中名列前茅，並獲得多個榮譽和獎項。二零二三年上半年，本集團物業管理公司實現收入共計5.69億元人民幣，較去年同期增長12.2%，管理物業項目276個，在管面積4,964萬平方米，較去年同期增長3.4%。 12管理層討論與分析二零二三年中期報告財務回顧流動資金及資本結構於二零二三年六月三十日，本公司之股東應佔權益總額為人民幣33,674,543,000元（二零二二年十二月三十一日：人民幣32,930,244,000元），而每股資產淨值為人民幣8.81元（二零二二年十二月三十一日：人民幣8.62元）。於二零二三年