碧桂园2023 中期报告

2007 2023 碧桂園是為社會創造幸福生活的高科技綜合性企業。 超過1,400個城鎮帶來現代化的城市面貌，超500萬戶業主選擇在碧桂園社區安居樂業，為中國的城鎮化和現代化做出貢獻。 我們積極投身機器人產業和科技建造事業 科技發展日新月異，機器人時代已經到來。我們投身科技創新大潮，廣納人才、博採眾長，用科技的力量為社會創造美好生活，助力國家科技進步和高質量發展。 我們積極參與農業現代化和鄉村振興 我們成立農業公司，用先進的無人化裝備發展大農業，提升農業生產效率、糧食產量和品質，助力解決糧食安全問題。 我們成立博智林機器人公司，研發應用建築機器人，提升施工智能化水平，並同步推進餐飲、醫療、農業、社區服務等各類機器人的研發、製造與應用。 我們組建科技建築集團，打造由建築機器人、新型裝配式、智能裝備、BIM數字化等構成的智慧建造體系，努力實現安全、質量、效率、環保和科技的完美結合，拓展代管代建、施工總承包、勞務分包等業務，引領和推動傳統建築業變革。 我們成立碧優選公司，組織農民開發種養殖基地，搭建城鄉商業橋樑，把豐富、安全、好吃、實惠的產品從田間地頭直接帶到城市社區，服務萬千中國家庭的幸福生活。 我們堅持履行社會責任 我們打造好房子、好社區 我 們 積 極 投 身 公 益 慈 善 事 業，促 進 共 同 富 裕。立 業 至今，碧桂園創始人及集團累計參與社會慈善捐款已超百億元，並主動參與全國16省57縣的精準扶貧和鄉村振興工作，已助力49萬人脫貧，並將繼續為鞏固拓展脫貧成果、建設宜居宜業和美鄉村、實現鄉村振興貢獻力量。 我們堅持做中國新型城鎮化的身體力行者，以工匠精神反 覆 推 敲 房 子 的 安 全、健 康、美 觀、經 濟、適 用 和 耐久，為 社 會 提 供 裝 修 精 美 的 好 房 子、風 景 宜 人 的 好 園林、設施完備的好配套、貼心周到的好物業，迄今已為 作 為 一 家 成 立 於1992年、2007年 在 香 港 上 市 的 公 司、《財富》世界500強企業，碧桂園近三年平均年度納稅超500億元人民幣。我們始終堅持愛黨愛國家的企業文化，做有良心、有社會責任感的陽光企業，為推進中國式現代化、實現中華民族偉大復興的中國夢而不懈奮鬥。 碧桂園—希望社會因我們的存在而變得更加美好。 目錄 2公司簡介4核心價值6主席報告10業務概覽24管理層討論與分析29企業管治及其他資料41股東資料42中期簡明綜合財務狀況表44中期簡明綜合利潤表45中期簡明綜合全面收益表46中期簡明綜合權益變動表48中期簡明綜合現金流量表50中期財務資料附註92公司資料94詞彙 公司簡介 碧桂園於2007年4月20日在聯交所主機板上市。上市不但為本集團長遠健康發展提供了資金，也邁出了本集團進入國際資本市場的成功一步。碧桂園在上市後備受市場認同—於2007年9月1日成為摩根士丹利資本國際環球標準指數成份股之一，於2007年9月10日成為恒生綜合指數及恒生中國內地100成份股，於2018年3月5日納入恒生神州50指數，並於2023年6月5日納入恒生港股通物業服務及管理指數。加入成份股標誌著資本市場對碧桂園作為香港股票市場重要部份的肯定，並強化了碧桂園在國際資本市場的地位。 碧桂園控股有限公司（股份代號：2007.HK）是中國最大的城鎮化住宅開發商之一。本集團採用集中及標準化的運 營 模 式，業 務 包 含 物 業 發 展、建 安、裝 修、物 業 投資、酒店開發和管理等。碧桂園提供多元化的產品以切合不同市場的需求。各類產品包括聯體住宅及洋房等住宅區項目以及車位及商鋪。同時本集團亦開發及管理若干項目內之酒店，提升物業適銷性。除此之外，本集團也同時經營機器人及現代農業等業務。 公司簡介 碧桂園自創立以來，一直受惠於中國日趨興旺的經濟發展，並逐步走出廣東省，拓展至全國其他經濟高增長地區。2022年底，碧桂園已於中國內地所有省╱直轄市╱自治區的多個策略性挑選地區擁有物業開發項目。2023年8月，本集團位列《財富》「世界五百強」榜單第206位。 展望未來，碧桂園將圍繞地產業務核心，通過金融化手段強化或整合地產產業鏈上的各項社區相關業務，完善覆蓋社區資源整合平台，打造全生命週期產業鏈，充分釋放集團內資產價值，繼續鞏固並加強本集團在行業中的領導地位。 核心價值 價值觀： 戰略願景： 我們要做有良心、有社會責任感的陽光企業 碧桂園是為社會創造幸福生活的高科技綜合性企業 企業精神：對人好，對社會好 企業使命：希望社會因我們的存在而變得更加美好 品牌理念：給您一個五星級的家 •這裡是社會精英雲集的公司•這裡是人才施展才華的好地方•這裡是學習進步的好學校•這裡是和諧的大家庭•這裡是誠實守信、合法合規經營的公司•這裡是講道理、勇於自我修正的公司•這裡是公平公正、論功行賞的公司•這裡是欣欣向榮、不斷總結好經驗並付諸實踐的公司•這裡是為社會創造幸福生活的公司•這裡是社會效益、公司效益、員工效益三豐收的公司•這裡是被社會高度認可及讚譽的公司•這裡是為人類社會進步而不懈努力的公司—楊國強 我夢想中的碧桂園 主席報告 楊惠妍主席 2023年依舊是地產行業充滿挑戰的一年。上半年以來，房地產行業銷售面積同比下滑5.3%，開發投資同比下滑7.9%，房地產行業絕對規模的下降疊加資本市場信心尚未修復，本公司整體經營壓力有增無減。 前期低毛利項目逐漸進入結算週期，以及對物業項目計提的減值增加，對期內毛利及利潤構成了顯著壓力。截至2023年6月30日止六個月（「期內」），本公司股東應佔核心淨虧損約人民幣453.5億元。 在運營方面，截至2023年6月30日止六個月，本集團已簽約或已摘牌的中國內地項目總數為3,103個，業務遍佈中國內地31個省╱自治區╱直轄市、298個地級行政區劃1、1,398個縣╱鎮區。權益可售資源共計約人民幣7,801.6億元。期內，本集團連同其合營企業及聯營公司實現了歸屬本公司股東權益的合同銷售金額約人民幣1,287.6億元，受市場預期轉弱、需求疲軟影響，銷售業績仍然承壓。 2023年上半年，本集團連同其合營企業和聯營公司於2023年上半年累計完成交付房屋近27.8萬套，交付量高居行業榜首。面對行業困境，本公司實現收入約人民幣2,263.1億元，同比提升39.4%。然而，為保交付、保運營，本公司對部分資產做了一些量價平衡的安排，加之 在財務管控方面，截至2023年6月30日，本集團總有息負債餘額下降至人民幣2,579.1億元，淨負債率50.1%，繼續保持行業較低水平。雖然本公司竭盡全力安排境內外融資本息的償付，但受年內銷售額持續惡化與再融資環境疲軟的影響，本公司賬面可動用資金持續減少，當前也正承受著階段性的流動壓力。 係已發生重大變化，對三四線及更低線城市投資比例過大、負債率壓降速度不夠等潛在風險的認識不夠深刻、化解行動不夠及時有力等都致使本公司面臨著自成立以來的最大困難。面對眼前這份不滿意的答卷，我們感到非常內疚。但自省的同時，我們還是要堅定地向前看，扛 起 企 業 的 社 會 責 任 擔 當。一 方 面，通 過 落 實 主 體 責任、專款專用、嚴格管理預售監控資金等方式，切實保障全國範圍內項目的運轉並確保完成保交樓任務。另一方面，公司會做好銷售，盤活資產，削減不必要的行政管理開支，盡最大努力改善經營性現金流。同時，公司土儲充裕、淨資產充足，會積極考慮採取各種債務管理 2021年以來，房地產行業外部環境發生了巨大變化，雖然本公司對本輪調整週期有所預判，但本次市場下行的深度和持續度依舊超出了本公司預期。本公司未能及早做出更有力度的應對措施，未能洞見房地產市場供求關 主席報告 本公司起步於鄉鎮企業，有幸伴隨中國新型城鎮化建設的偉大進程一路成長為世界500強企業，我們對此深懷感恩，並且堅持「希望社會因我們的存在變得更加美好」的初心使命31年來從未動搖，越是困難的時刻，這樣的初心就越是清晰和堅定。碧桂園一定會堅守企業社會責任，努力兌現對業主、對社會的承諾，積極解決問題，堅決不躺平，客觀的外部困難不會成為公司止步不前的理由。 措施化解階段性流動性壓力，以保證公司維持穩定的經營環境，更好為投資人保存價值、維護利益。此外，我將帶領專項工作小組，加強特殊時期的組織領導，帶領本公司上下齊心協力、渡過目前的難關。 經歷了這次前所未有的困難時刻，我們更加懂得，在市場 迅 速 增 長 的 時 候，不 應 被 眼 前 的 巨 大 成 績 迷 惑。同樣，在 市 場 深 度 承 壓 的 時 候，也 不 能 被 巨 大 的 困 難 嚇倒。公司始終對中國經濟的前景充滿信心，房地產行業經 過 這 一 輪 的 深 刻 調 整，終 將 回 歸 平 穩 健 康 發 展 的 軌道。我們會拼盡全力扭轉當前的困局，並在「一體兩翼」的新戰略格局下，以市場為導向，積極探索房地產新發展模式，努力實現高質量可持續發展。 常懷憂思，心向光明。本人謹代表董事會，感謝管理團隊和所有公司員工作出的付出與貢獻，也誠摯感謝社會各方一直以來給予碧桂園的理解和幫助。公司將繼續腳踏實地，砥礪前行，踐行使命擔當，通過改革調整繼續為社會及廣大股東創造價值。 楊惠妍碧桂園董事會主席 2023年8月30日於中國廣東省佛山市 業務概覽 物業開發概覽 合同銷售 2023年上半年，本集團連同其合營企業及聯營公司共實現歸屬本公司股東的權益的合同銷售金額約1,287.6億元（人民幣，下同），歸屬本公司股東權益的合同銷售建築面積約1,646萬平方米。 2023年上半年，廣東省以外地區的權益合同銷售佔本集團總體的79%，反映出本集團在地域多元化方面的努力。 中國內地權益合同銷售額按城市類型劃分，位於三四線城市目標三四線城市的約佔63%，位於二線城市目標二線城市的約佔25%，其餘約佔12%。 2023 2023 土地儲備—中國內地 截至2023年6月30日，本集團連同其合營企業及聯營公司已簽約或已摘牌中國內地權益可建建築面積約為17,098萬平方米，其中79%分佈於廣東省以外。 其 他*包 含 陜 西、遼 寧、山 西、四 川、浙 江、甘 肅、海 南、江 西、內 蒙 古、新 疆、福建、雲南、重慶、北京、天津、青海、吉林、黑龍江、上海、寧夏、西藏。 截 至2023年6月30日，本 集 團 擁 有3,134個處於不同發展階段的項目，其中3,103個位於中國內地，31個位於中國內地以外。 業務概覽 業務概覽 (1)本部分所列示的建築面積均為權益口徑。(2)根據有關政府部門的測量報告。(3)根據本集團項目部的實際測量。(4)每個項目的「預期建築面積」為預計將予建成的面積。 (1)本部分所列示的建築面積均為權益口徑。(2)根據有關政府部門的測量報告。(3)根據本集團項目部的實際測量。(4)每個項目的「預期建築面積」為預計將予建成的面積。 管理層討論與分析 財務回顧 收入 本集團業務收入主要來自兩個經營分部：房地產開發及科技建築。2023年上半年，本集團的收入約為人民幣226,309百萬元，較2022同期的約人民幣162,363百萬元增加約39.4%。本集團97.6%的收入來自物業銷售（2022年同期：96.3%），2.4%來自科技建築及其他分部（2022年同期：3.7%）。 房地產開發 2023上半年，由於物業交付量的增加，來自房地產開發的收入由2022年同期的約人民幣156,373百萬元上升41.2%至約人民幣220,803百萬元。2023年上半年的交付物業所確認收入的平均銷售價格（不含增值稅）約每平方米人民幣7,163元。 科技建築 對外的科技建築收入由2022上半年的約人民幣3,507百萬元下降6.7%至2023上半年的約人民幣3,272百萬元，主要因房地產市場下行導致新增業務量減少所致。 其他 其他分部主要包括物業投資及酒店經營等。其他分部的對外收入由2022同期的約人民幣2,483百萬元下降10.0%至2023年上半