服務成就美好生活2023中期報告（於開曼群島註冊成立的有限公司）股份代號:6098碧桂園服務控股有限公司2023中期報告 目錄2公司資料4獎項及榮譽6主席報告8管理層討論及分析27企業管治及其他資料29權益披露38中期簡明綜合全面收益表39中期簡明綜合財務狀況表41中期簡明綜合權益變動表43中期簡明綜合現金流量表45中期財務資料附註 2公司資料碧桂園服務控股有限公司董事會執行董事李長江先生（總裁）肖 華先生郭戰軍先生非執行董事楊惠妍女士（主席）獨立非執行董事梅文珏先生芮 萌先生陳威如先生審核委員會芮 萌先生（主席）梅文珏先生陳威如先生薪酬委員會陳威如先生（主席）楊惠妍女士梅文珏先生提名委員會楊惠妍女士（主席）芮 萌先生陳威如先生環境、社會及管治委員會李長江先生（主席）肖 華先生郭戰軍先生聯席公司秘書黃 鵬先生梁創順先生（香港律師）授權代表李長江先生黃 鵬先生註冊辦事處Cricket Square, Hutchins DriveP.O. Box 2681Grand CaymanKY1-1111Cayman Islands香港主要營業地點香港中環都爹利街11號律敦治中心律敦治大廈4樓總部及中國主要營業地點中國廣東省佛山市順德區北滘鎮碧桂園寫字樓西樓開曼群島股份過戶登記總處Conyers Trust Company (Cayman) LimitedCricket Square, Hutchins DriveP.O. Box 2681Grand CaymanKY1-1111Cayman Islands香港股份過戶登記分處卓佳證券登記有限公司香港夏道16號遠東金融中心17樓核數師羅兵咸永道會計師事務所註冊會計師註冊公眾利益實體核數師香港中環太子大廈22樓 3公司資料二零二三年中期報告法律顧問關於香港法律：胡關李羅律師行香港中環康樂廣場1號怡和大廈26樓關於中國法律：北京德恒（深圳）律師事務所中國深圳福田區金田路4018號安聯大廈B座11樓主要往來銀行中國農業銀行股份有限公司中國銀行股份有限公司中國建設銀行股份有限公司招商銀行股份有限公司中國工商銀行股份有限公司公司網址www.bgyfw.com股票代碼6098上市日期2018年6月19日 AWARDS AND HONOURS獎項及榮譽4碧桂園服務控股有限公司 序號榮譽名稱頒獎單位12023物業服務企業卓越表現觀點指數研究院22023物業服務上市企業卓越財務表現觀點指數研究院32023物業服務數智力卓越表現觀點指數研究院42023中國物業服務百強企業北京中指信息技術研究院52023中國物業服務百強企業服務規模TOP10北京中指信息技術研究院62023中國物業服務百強企業經營績效TOP10北京中指信息技術研究院72023中國商業物業服務力優秀企業北京中指信息技術研究院82023中國物業科技賦能領先企業北京中指信息技術研究院92023中國智慧城市服務領先企業北京中指信息技術研究院102023中國特色物業服務領先企業一一增值模式創新北京中指信息技術研究院112023中國物業管理行業上市物企20強中物智庫、中物研究院122023中國上市物企規模領先TOP1中物智庫、中物研究院132023中國物業管理上市公司20強克而瑞物管、上海克而瑞信息技術有限公司142023中國物業管理上市公司領先企業營收規模TOP10克而瑞物管、上海克而瑞信息技術有限公司152023中國物業管理上市公司領先企業盈利規模TOP10克而瑞物管、上海克而瑞信息技術有限公司162023中國物業管理上市公司領先企業管理規模TOP10克而瑞物管、上海克而瑞信息技術有限公司172023中國物業管理上市公司領先企業市值認可TOP10克而瑞物管、上海克而瑞信息技術有限公司182023中國物業管理上市公司領先企業發展潛力TOP10克而瑞物管、上海克而瑞信息技術有限公司19最佳僱主單位中國客戶服務節組委會、客戶觀察202023中國物業服務企業綜合實力10強克而瑞物管、中物研協212023中國智慧物業服務領先企業克而瑞物管、中物研協222023中國醫院物業服務領先企業克而瑞物管、中物研協232023中國物業增值服務運營領先企業克而瑞物管、中物研協242023中國產業園區物業服務領先企業克而瑞物管、中物研協252023中國物業城市服務領先企業克而瑞物管、中物研協5二零二三年中期報告獎項及榮譽 6主席報告碧桂園服務控股有限公司 謹致各位股東：本公司董事（「董事」）會（「董事會」）恭謹呈報，截至二零二三年六月三十日止六個月（「期內」），本公司及其附屬公司（「本集團」或「我們」）實現收入約人民幣20,733.1百萬元，毛利約為人民幣5,157.7百萬元，淨利潤約為人民幣2,488.6百萬元，本公司股東應佔利潤約為人民幣2,351.2百萬元。每股基本盈利為人民幣69.70分。上半年，外部環境複雜嚴峻，中國經濟進入「波浪式發展、曲折式前進」的恢復過程。碧桂園服務始終堅定對中國經濟巨大的發展韌性和潛力的信心，以及堅定物管服務行業長期向好基本面的信念，我們全體同仁秉承著「服務成就美好生活」的使命，堅持固本培元，持續夯實物業管理服務「基本盤」業務，憑藉穩健的經營、持續提升的服務能力以及主動作為的社會擔當，彰顯高質量的發展韌性。同時，我們保持了戰略定力，積極開拓創新，打造未來增長的深厚潛能。物業企業是社會治理的神經末梢，也是基層自治的重要力量之一。我們堅信提供滿足中國城市發展需求的價值服務，就是抓住物業服務的發展機遇。我們積極協助基層政府推進「把矛盾糾紛解決在家門口」，推出「紅心碧海」社區共治模式，以黨建引領物業管理服務升級，將「志願服務模式」與「協商議事模式」相結合，有序且高效得解決社區的許多疑難希望社會因我們的存在 而變得更加美好 7二零二三年中期報告主席報告雜症，助力打造共建、共治、共用的社區治理新格局。我們積極配合「十五分鐘便民生活圈建設」，探索衍生出多元化的社區增值服務，以優質多樣的物業服務助力居民美好生活的實現。我們成立了本地生活業務線品牌「樓下」，通過連接社區周邊生活性服務業資源，以真誠服務為業主美好生活提速。我們探索老舊社區改造模式，創新實施項目改造設計、採購、施工和運營全流程實施整體總包方案，解決傳統社區改造中資源浪費、資金不足等難題。同時，為豐富社區文化生活，形成向上向善向美的城市文化氛圍，我們通過組織親子活動、兒童教育服務，中華鱘放流等一系列社區文化活動等，拉近鄰里關係，讓社區更加互助更有愛。在響應「雙碳」行動的號召下，我們始終堅持ESG理念與實踐，踐行長期生態可持續發展，在實際運營管理中全方位落地節能減碳改造與舉措：改造車庫LED燈具，實現按需照明，每年可節約用電約2,000萬度；提升項目的綠化效率，採取苗圃扦插技術，新增苗圃約600萬株；採用雨水回收技術，平均每個項目每月可蓄雨水超過300立方米，進一步節約水資源。我們秉承強烈的社會責任感，不斷探索社區公益的創新模式，連續四年發起「社區的力量」消費扶貧專項行動，助力欠發達地區特色農產品銷售，實現社區資源與扶貧產業點對點的精准連接。展望未來，在我國「穩就業、促發展、惠民生」的政策支持下，物業服務作為連接千家萬戶的重要民生行業，正朝著「充分發揮社區資源優勢，強化社區為民、便民、安民功能，為業主提供價值服務」的高品質發展方向穩步前進。順應行業的發展趨勢，我們將持續豐富服務產品，加大對服務的投入，贏得行業領先的業主口碑及滿意度，持續提供全程無憂的服務；我們亦將優化業務結構，構建專業化、市場化能力，推動業務的可持續健康發展，厚積薄發，行穩致遠。最後，本人僅代表董事會，感謝全體員工與管理團隊為工作恪盡職守、篤定實幹、無私奉獻。本人亦感謝股東及利益相關者對本集團的信任與支持。「希望社會因我們的存在而變得更加美好」一直是我們的發展初心。未來，我們將持續踐行高質量發展路線，做有良心有社會責任感的陽光企業，「以人為核心」推動服務創新，積極融入基層治理體系，為書寫新時代物業管理服務答卷貢獻力量。楊惠妍董事會主席中國佛山，二零二三年八月二十九日 8碧桂園服務控股有限公司管理層討論及分析業務回顧本集團是中國領先的覆蓋多元化業態的綜合服務運營商，業務涵蓋包括住宅、商業物業、寫字樓、產業園、多功能綜合樓、政府大樓、醫院、學校及其他公共設施，如機場航站樓、高速公路服務站、文旅景區等多種業態。我們以品質服務贏得了行業領先的客戶滿意度及品牌美譽度，在多個細分領域均獲業界高度認可。我們榮獲由中指研究院頒佈的「2023年中國物業服務百強企業」第一，「2023年中國物業服務百強企業服務規模TOP10」第一等獎項；由億翰智庫、億翰物研頒佈的「2023中國物業企業綜合實力TOP1」、「2023中國物業客戶滿意度模範企業」、「2023中國物業服務商業物業服務領先企業」等行業權威獎項。我們持續於國際資本市場獲高度認可，於2021年6月7日獲納入恒生指數成份股；我們在企業運營中踐行ESG理念與實踐，獲得行業領先的國際ESG評級：於2019年11月獲得明晟ESG評級A級，並維持至今；獲ESG評級機構Sustainalytics評為2023年「ESG區域（亞太）最高評級」企業；自2022年12月開始獲納入富時羅素(FTSE Russell)社會責任指數(FTSE4Good Index Series)成份股。本集團主要的業務線包括：(i)物業管理服務，(ii)社區增值服務，(iii)非業主增值服務，(iv)「三供一業」業務，(v)城市服務及(vi)商業運營服務，構成我們向客戶提供的綜合服務並覆蓋整個物業管理價值鏈。 9二零二三年中期報告管理層討論及分析物業管理服務我們為業主、住戶以及物業開發商提供一系列物業管理服務，包括保安、清潔、綠化、園藝及維修保養服務等。期內，物業管理服務繼續發揮基石作用，收入約為人民幣12,187.5百萬元，較去年同期實現同比增長約10.9%，佔總收入比例較去年同期提升4個百分點至約58.8%。本集團的物業管理規模保持有質量的穩健增長，收費管理面積突破10億平方米。截至2023年6月30日，除「三供一業」業務外，我們的合同管理面積約為1,646.6百萬平方米，收費管理面積約為916.0百萬平方米，分別較去年年底新增約44.7百萬平方米及46.9百萬平方米。此外，「三供一業」業務的物業服務的合同管理面積及收費管理面積分別為92.9百萬平方米及88.2百萬平方米。我們的項目遍佈中國內地31個省、直轄市、自治區及香港特別行政區的超過400個城市以及海外，重點覆蓋包括珠三角、長三角、長江中游、京津冀及成渝五大經濟發達城市群，位於一二線城市項目的收費管理面積佔比已經達到43%。我們管理共6,986項物業，為境內外約885.3萬戶業主及商戶提供物業管理服務。 10碧桂園服務控股有限公司管理層討論及分析面對客戶不斷迭代的需求，我們愈加重視服務本質，不斷修煉內功，以更優質的服務提升客戶體驗及滿意度。期內，我們推動項目的品質提升及環境改造，共覆蓋497個項目，包含對游樂健身設施、智能化系統、地下車庫節能照明系統等的1,557項改造及升級，改造金額約為人民幣1.5億元。與此同時，我們通過數字化運營，推動管家服務及管理數字化，保潔管控全流程線上化、工程數字化改革、綠化機械化等工作，提升管理效能及客戶服務體驗。社區增值服務我們致力成為「全周期社區生活服務整合運營商」，從資產保值增值和業主生活兩大需求出發，圍繞業主家庭成長周期、房產價值周期和社區成熟發展周期為業主提供全方位的社區生活服務，讓業主體驗物業服務的美好。社區增值服務已發展為推動本集團持續健康增長的新引擎。通過搭建專業人才團隊，拓展資源整合能力，聯合各行業優質合作夥伴，依託物業臨近社區場景的天然優勢及龐大的流量，我們正推動社區增值服務在全國更廣範圍的專業化與市場化。期內，本集團的社區增值服務收入約為人民幣1,884.2百萬元，佔本集團總收入比例約為9.1%。 11二零二三年中期報告管理層討論及分析我們的社區增值服務已經形成六大業務：(i)到家服務－通過標準化運營體系，為業主