信用分析报告：湖州市南浔区国有资产投资控股有限责任公司

——信用分析报告 一、基本情况 湖州市南浔区国有资产投资控股有限责任公司（以下简称“南浔国资”或“发行人”）是南浔区的基础设施建设和投融资主体，主要承担了南浔主城区及部分乡镇的基础设施代建和房地产开发业务，并同时开展房屋租赁、物业管理和酒店经营等业务。截至2022年末，发行人注册资本和实收资本均为23.20亿元，控股股东为浙江兴上合城市开发集团有限公司，实控人为湖州市南浔区财政局。 截至2022年末，发行人总资产为784.79亿元，净资产为317.51亿元，期末现金及现金等价物余额为17.34亿元，有息债务合计365.48亿元，资产负债率为59.54%。2020-2022年发行人净利润分别为2.70亿元、2.22亿元和1.85亿元。 二、区域概况 浙江省经济财政实力均处于全国上游水平，债务压力一般。2022年浙江省实现地区生产总值为7.77万亿元，位列全国第4位，同比增长3.10%；2022年浙江省一般公共预算收入为8,039.38亿元，位列全国第3位，同比下降2.70%，其中税收收入占比82.34%，财政收入质量及稳定性好，财政自给率为66.90%，位列全国第5位，财政自给能力尚可。截至2022年末浙江省地方政府债务余额为20,168.83亿元，较上年增长15.73%。2022年，浙江省负债率（政府债务余额/GDP）为25.95%，排名全国（从高到低）第23位；政府债务率1为111.38%，排名全国（从高到低）第29位；广义债务率2为466.66%，全国排名（从 高到低）第19位。 湖州市经济财政实力一般，债务压力较大。湖州市2022年GDP为3,849.95亿元，在浙江省各地级市排名第8位（8/11），经济实力一般，GDP增速为3.30%；湖州市2022年一般公共预算收入为387.30亿元，同比下降6.34%，在浙江省各地级市排名第8位（8/11），财政实力一般，其中2022年末税收收入占比88.68%，财政收入的质量及稳定性好，财政自给率为64.34%，自给能力偏弱；2022年湖州市政府性基金收入为546.19亿元，较去年同比下降15.49%；2022年末湖州市地方政府债务余额为1,189.34亿元，较上年同比增长16.21%，在浙江省各地级市排名第7位（7/11）。截至2022年末，城投有息债务余额为8,116.63亿元，广义债务率为996.90%，城投有息债务/一般公共预算收入为20.96，区域债务压力较大。整体来看，湖州市经济财政实力一般，债务压力整体较大。 南浔区经济财政实力较弱，债务压力很大。南浔区2022年GDP为559.24亿元（5/5），同比增长3.50%；2022年一般预算收入为39.55亿元（5/5），同比下降8.13%；政府性基金收入为50.50亿元，同比下降34.71%，财政自给率为57.39%，财政自给能力偏弱；地方政府债务余额123.60亿元，城投有息债务规模1,134.90亿元，广义债务率为1,397.56%，城投有息债务/一般公共预算收入为28.70，债务压力很大。整体来看，发行人所在区域经济财政实力较弱，债务压力很大。 区域内平台对比方面，发行人城投地位显著。截至2022年末，南浔区主要城投平台共10家，发行人总资产规模位列第二，城投地位显著。从资产规模看，浙江兴上合城市开发集团有限公司（948.30亿元）规模位列第一，为发行人控股股东，主要从事基础设施项目建设、贸易、土地整理、房地产及租赁等业务；发行人（784.79亿元）规模位列第二，主要从事南浔主城区及部分乡镇的基础设施代建和房地产开发业务，并同时开展房屋租赁、物业管理和酒店经营等业务；湖州南浔城市投资发展集团有限公司（简称“南浔城投”）（589.69亿元）规模位列第三，主要从事区域内市政建设、保障房建设、污水处理等业务为发行人子公司；湖州南浔新开建设集团有限公司（577.47亿元）规模位列第四，主要负责事南浔经开区土地整理和基础设施代建业务；湖州南浔文旅发展集团有限公司（简称“南浔文旅”）（517.72亿元）规模位列第五，主要负责南浔区全域旅游资源开发运营、湖州南浔古镇旅游度假区及南浔区五个乡镇的基础设施建设任务。 三、业务分析 发行人2020-2022年营业收入分别为30.59亿元、41.21亿元和42.34亿元，近年来呈增长趋势；同期，发行人毛利率分别为16.62%、11.00%和10.15%。 基础设施建设业务在建和拟建项目规模较大，业务可持续性较好，但同时面临较大的建设资金支出压力。发行人是南浔区内重要的基础设施建设主体之一，基础设施建设原主要由下属子公司南浔城投和湖州南浔旅游投资发展集团有限公司（简称“南浔旅投”）负责，其中南浔城投主要负责主城区和南浔镇、菱湖镇、 旧馆镇的基础设施建设，南浔旅投主要负责双林镇、和孚镇、善琏镇、千金镇、石淙镇的基础设施建设和南浔区区域范围内旅游项目建设，值得注意的是，2022年6月南浔旅投80%股份被无偿划转给南浔文旅，发行人仅持股南浔旅投20%股份，发行人基础设施建设业务将不再覆盖南浔旅投涉及区域。2022年发行人确认收入的基础设施建设项目主要是南浔区第一人民医院项目、南林大桥改建及南延高架工程和頔塘水系整治工程一期等。截至2022年末，发行人主要在建基础设施项目为頔塘南岸拆迁新建和城中村拆迁工程等，主要拟建的基础设施项目为南浔镇全域土地综合整治与生态修复和菱湖小学等，均由湖州市南浔新城投资发展有限公司委托建设，预计总投资286.05亿元，已投资185.09亿元，尚需投资金额较大。发行人主要在建及拟建的基础设施项目规模较大，业务持续性较好，但项目建设尚需投入较多资金，面临较大的建设资金支出压力。2020年-2022年基础设施建设业务收入分别为15.53亿元、21.18亿元和17.94亿元。 房地产业务在建项目以商品房为主，尚需投资规模较大，业务具有一定可持续性，需关注未来房产去化情况。发行人房地产开发业务包括保障房开发和商品房开发，主要由子公司南浔城投负责。保障房业务方面，发行人根据南浔区政府的保障房建设计划开展业务，包括前期征地拆迁、保障房建设以及对外销售等工作。发行人建设的保障房包括安置房、公租房及廉租房等。其中，对于对外销售的安置房项目，建设完工后发行人直接销售给安置户，其中安置部分销售单价参考政府指导价格，安置后剩余房屋及配套的商业住宅和商铺等按照市场价格对外销售。对于用于对外出租的廉租房及公租房，建设完工后移交给南浔区住建局对外出租，租金收入按照“收支两条线”管理，出租收入先上缴国库后再按照70%比例通过财政补贴返还至发行人。商品房业务方面，发行人建设的商品房均为自营房地产，按照市场价格对外销售。2022年，发行人保障房业务确认收入的项目主要是金象湾保障房二期和新渔家园项目，商品房销售业务确认收入的项目主要是锦尚名苑。随着锦尚名苑项目销售进入尾声，2022年房地产销售收入规模下降较快。截至2022年末，发行人主要已完工房地产项目总投资11.46亿元，已确认收入11.88亿元，其中锦尚名苑剩余一套可供出售，金象湾保障房二期总套数717套，剩余231套待销售，新渔家园总套数72套，尚有36套待销售，其中除部分新渔家园房产按照安置房销售外，剩余房产都将按照市场价对外销售。截至2022年末，发行人在建房地产项目主要为赏悦府和练市溪畔居，拟建项目为城南上海小镇，均为商品房项目，暂无在建、拟建的保障房建设项目；在建和拟建项目预计总投资11.81亿元，已投资6.85亿元。需关注未来房产去化情况。 发行人自营项目在建、拟建规模较大，未来面临较大的资金支出压力。发行人为配合南浔区招商引资，自建产业园和污水管网配套设施等项目，并计划通过对外出租、出售和收取污水处理费等方式实现收入。截至2022年末，发行人主要在建及拟建的自营项目预计总投资129.55亿元，已投资21.54亿元，在建及拟建的自营项目规模较大，预计建成后可为发行人带来一定现金流入，但收入实现情况受园区招商引资、租售进度等因素影响，存在不确定性，且随着自营项目建设投入增加，未来面临较大的资金支出压力。 贸易业务盈利能力弱且客户较为集中，房屋租赁等业务为营业收入提供了有益补充。发行人贸易业务主要由南浔旅投子公司湖州南旅贸易发展有限公司和南浔城投下属子公司湖州南浔城投城市建设集团有限公司开展经营，近年发行人主要贸易产品为乙二醇、电解铜和辐射松原木等，采用以销定采的模式，无大额过时或积压存货。结算模式方面，发行人与上游供应商一般约定货物交割当月结清款项，和下游客户一般约定货物交割当月付清款项或先付款后发货，需关注可能的资金风险。贸易业务主要是通过采购上下游产品形成的价差盈利，毛利率水平较低，但贸易业务收入增长较快。2022年发行人商品销售前五大客户销售收入占比65.70%，其中第一大客户销售收入占比超过50%，客户较为集中，且贸易业务主要供应商及客户中存在部分民营企业，需关注相关信用风险。乙二醇、电解铜和辐射松原木价格近年价格有所波动，需关注价格变动对发行人贸易业务的影响。租金收入主要为发行人及下属子公司将持有的商办楼、房屋、商铺等资产对外出租产生的收入。受益于租赁面积的逐渐扩大，租赁收入稳步增加，此外，发行人还涉及物业管理、酒店经营、市场租金和市场服务等其他业务，为营业收入提供了有益补充。 发行人在财政补贴、资产注入等方面持续获得有力的外部支持。财政补贴方面，2020-2022年，发行人获得政府补贴分别为10.36亿元、11.18亿元和10.36亿元，计入其他收益。资产注入方面，2022年通过划转子公司股权、注入砂石资源经营权和划入房地产等资产的方式合计增加发行人资本公积128.52亿元。 四、财务分析 发行人资产以存货、投资性房地产和应收账款为主，资产流动性较弱。截至2022年末，发行人资产总额为784.79亿元，前五大资产分别为存货377.47亿元（48.10%）、投资性房地产146.73亿元（18.70%）、无形资产60.55亿元（7.72%）、其他应收款47.74亿元（6.08%）和应收账款36.42亿元（4.64%）。发行人资产以流动资产为主，占总资产的比值为64.57%。发行人存货主要包括待开发土地和项目开发成本。其中待开发土地主要为政府注入土地，土地类型主要为出让，用途多为城镇住宅用地，以评估价值入账，开发成本主要为委托代建项目成本和土地平整项目成本，其中存在部分已完工尚未回购项目；投资性房地产主要包括主要为土地及房产等不动产；无形资产主要以各类特许经营权为主；其他应收款主要是与当地政府部门和国有企业往来款项；应收账款主要系应收工程款项，2022年末前五大应收对象分别为南浔新城投资发展有限公司、凤凰洲建发、湖州南浔兴房建设有限公司、湖州市南浔区财政局和湖州南浔城乡基础设施建设开发有限公司，前五大应收账款合计占2022年末应收账款总额的92.39%，主要为国有企事业单位或政府部门。 发行人净利润逐年下降，对政府补助依赖很大。2020年-2022年发行人净利润分别为2.70亿元、2.22亿元和1.85亿元，逐年下降，2022年主要系受到南浔旅投业务划出影响，发行人基础设施建设收入规模下降导致，2020-2022年发行人获得政府补贴分别为8.08亿元、11.18亿元和10.36亿元，占利润总额的比例为207.71%、329.79%和448.48%，政府补助对发行人利润形成了有力支撑；同期，公允价值变动净收益分别为2.23亿元、 1.78亿元和0.04亿元，主要是按公允价值计量的投资性房产，整体而言，发行人对政府补助依赖很大，但政府补助存在较大的不确定性。 发行人资金支出压力较大，存在较大的融资需求。2020-2022年，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为-35.67亿元、-40.22亿元和-65.81亿元，持续净流出，主要系发行人工程项目建设，属于资金密集型行业，存在前期投资大、回收期较长等特点导致；2020-2022年，发行人投资活动产生的现金流量净额分别为-19.