信用分析报告：西安高新控股有限公司

——信用分析报告 一、基本情况 西安高新控股有限公司（以下简称“发行人”）是西安高新技术产业开发区（以下简称“高新区”）最重要的基础设施开发建设主体，主要承担高新区内基础设施业务，同时发行人也涉足厂房经营和配套基础设施出租、劳务派遣及代理服务等业务。截至2023年3月末，实收资本为11.30亿元，第一大股东和实际控股人均为西安高新技术产业开发区管理委员会（以下简称“高新区管委会”），高新区管委会直接控股70.00%，通过西安高新技术产业开发区科技投资服务中心间接控股30.00%。 截至2023年3月末，发行人总资产为2,242.56亿元，净资产为648.92亿元，期末现金及现金等价物余额为87.14亿元，有息债务合计1,534.31亿元，资产负债率为71.06%。2022年以来发行人净利润有所下降，2020-2022年和2023年1-3月分别为2.01亿元、6.44亿元、3.01亿元和-1.56亿元。 二、区域概况 陕西省经济财政实力均处于全国中游水平，债务压力较大。陕西省2022年GDP为32,772.68亿元，位列全国第14位，同比增长4.30%；一般公共预算收入为3,311.57亿元，位列全国第13位，同比增加19.32%，其中税收收入占比81.01%，财政收入质量尚可，财政自给率为48.9%,排名全国第7位，财政自给能力一般，政府性基金收入为1,968.99亿元。截至2022年底，陕西省地方政府债务余额为9,786.90亿元，较上年增长12.65%，陕西省负债率（政府债务余额/GDP）为29.86%， 排名全国（从高到低）第6位；政府债务率1为178.99%，广义债务率2为527.31%，债务压力较大。 西安市经济财政实力很强，债务压力偏重。西安市2022年GDP为11,486.51亿元，在陕西省各地级市排名第1位（1/16），经济实力很强，GDP增速为7.47%，增速一般；西安市2022年一般公共预算收入为834.09亿元，在山西省各地级市排名第2位（1/11），财政实力很强，其中2022年税收收入占比72.45%，财政收入的质量及稳定性尚可，财政自给率为53.02%，自给能力尚可；2022年西安市政府性基金收入为1,262.94亿元，同比有所下滑；2022年末西安市地方政府债务余额为3,625.52亿元，较上年同比增长12.21%，在陕西省各地级市排名第1位（1/11），城投有息债务余额为11,355.28亿元（2022年末），广义债务率为713.56%，城投有息债务/一般公共预算收入为13.59，区域债务压力偏重。整体来看，发行人所在区域经济财政实力很强，但债务压力整体偏重。 高新区经济财政实力尚可，区域债务压力较大高新技术产业开发区2022年实现地区生产总值3,104.30亿元，位列西安开发区第1名，同比增长15.77%；实现一般公共预算收入137.67亿元，同比下降0.69%，其中税收收入125.2亿元，占比91.00%，收入质量及稳定性尚可；政府性基金收入219.21亿元，同比有所上升。截至2022年末，高新技术产业开发区地方政府债务余额为278.87亿元，城投有息债务余额为2,598.24亿元，城投有息债务余额/一般公共预算收入为18.87，广义债务率为806.18%，区域债务压力较大。 高新技术产业开发区城投平台共3家，均为地方国有企业，实控人均为高新区管委会，发行人是其中资产规模最大的主体，平台重要性很高。其他两家发债城投分别为西安高科集团有限公司和西安高新区草堂科技产业基地发展有限公司，其中西安高新区草堂科技产业基地发展有限公司为发行人的全资子公司。 三、业务分析 受新增安置房建设和材料销售业务的影响，发行人营业收入有所增加，毛利率有一定波动但整体增幅较大。发行人业务以基础设施建设为主，辅以租赁和产业园运营、材料销售等其他业务。2020-2022年和2023年1-3月，发行人营业收入分别为35.15亿元、31.15亿元、38.68亿元和4.10亿元，其中2022年营业收入较上年增幅为24.17%，主要是系发行人2022年新增商品安置房建设和材料销售业务所致。同期，发行人毛利率分别为11.92%、65.29%、41.27%和27.78%，有一定波动但整体增幅较大，其中2022年毛利率同比下降24.02个百分点，主要是由于发行人基础设施营业收入的大幅下降以及新增材料销售业务毛利率较低所致。 基础设施建设业务在建项目充足，业务稳定性和持续性较强，基础设施和保障房建设项目周期长，投资规模较大，未来面临较大的资金支出压力。2020-2022年，发行人基础设施业务板块分别实现收入30.66亿元、36.92亿元和3.39亿元，该板块营业收入2022年出现大幅下滑。基础设施建设项目方面，截至2023年3 月末，发行人已完工在建项目共10个，累计投资136.40亿元，政府配套资金累计26.80亿元，已回款143.66亿元；同期，发行人主要在建项目共12个，计划投资640.82亿元，累计已投资857.69亿元，政府配套资本金为97.02亿元，已回款72.41亿元，发行人基础在建项目量充足，建设周期长且投资规模大，预计未来将面临较大的资本支出压力。保障房建设方面，安置房建设具体由其子公司西安高新区城建创远房地产发展有限公司负责，截至2023年3月末，发行人在建安置房项目共5个，分别为鱼化寨安置性商品房、双旗寨安置性商品房、周宋欣苑安置性商品房、东晁嘉苑和双旗寨小区，总建筑面积为80.65万平方米，项目计划投资90.38亿元，已投资44.80亿元，尚需投资45.58亿元，保障房项目尚需投资规模较大，未来面临一定的资本支出压力。同期，发行人无拟在建保障房项目。 受租金减免政策影响，厂房租金收入有所减少；由于2021年以来学校项目收取国有资产占用费，租赁业务收入大幅增长；在建及拟在建园区项目投资规模较大，未来面临一定的资金支出压力。租赁业务方面，发行人租赁资产主要为西安高新技术产业开发区创业园发展中心（以下简称“创业园”）和西安软件园发展中心（以下简称“软件园”）的厂房以及发行人本部都市之门等写字楼。2020-2022年和2023年1-3月，发行人房屋租赁收入分别为3.09亿元、16.13亿元、15.46亿元和0.95亿元，毛利率分别为74.95%、70.29%、72.28%和87.41%，营业收入有所下降，主要系租金减免政策的影响所致，毛利率有所增加且一直维持较高水平。截至2023年3月末，创业园拥有14个发展基地，总面积150万平方米；软件园写字楼累计开发面积23.71万平方米，可租赁面积17.95万平方米。除此之外，发行人子公司西安高新区交通投资建设有限公司（以下简称“高新交投”）和西安高新区城市客厅开发建设有限公司（以下简称“城市客厅”）负责高新区内多所学校的新建工作，截至2022年末，28所学校已全部交付使用，已投资金额114.60亿元，2021年开始收取国有资产占用费。2020-2022年和2023年1-3月，创业园厂房出租收入分别为1.79亿元、1.91亿元、1.48亿元和0.49亿元，软件园租金收入分别为0.58亿元、0.78亿元、0.62亿元和0.22亿元，都市之门等本部租赁资产的租金收入分别为0.37亿元、0.40亿元、0.42亿元和0.11亿元，其中2022年厂房租金收入受租金减免政策的影响有所下降，截至2023年3月末，创业园和软件园的平均出租率维持较高水平，2021年以来学校项目收取的国有资产占用费作为租赁收入的主要构成。 材料销售业务是发行人主要的收入来源之一，但总体利润贡献度较小且供应商和客户集中度较高，面临一定的业务波动风险。2022年发行人开始拓展材料销售业务，该业务主要由城市客厅子公司西安市高新区创融贸易发展有限公司（以下简称“创融贸易”）负责运营，主要为丝路科学项目建设提供材料支持。2022年发行人材料销售业务收入为9.33亿元，占营业收入的比重为24.13%，是发行人主要收入来源之一，同期，材料销售业务毛利率为1.95%，利润贡献度很小。供应商及客户集中度方面，材料销售业务供应商合计5个，其中采购金额占比前两名分别为西安高科新达混凝土有限责任公司47,348.63万元（51.75%）和陕西建 工材料设备物流集团有限公司39,589.52万元（43.27%），合计占比高达95.02%，集中度很高；材料销售业务客户销售金额占比前三的客户分别为陕西建工集团股份有限公司40,864.67万元（43.79%）、中铁二局集团有限公司15,230.05万元（16.32%）、中铁三局集团有限公司12,531.82万元（13.43%），合计占比为73.54%，集中度也较高。 外部支持力度较强。发行人初始注册资本为2.30亿元，后经过资本公积转增注册资本9.00亿元，截至2023年3月末，发行人注册资本和实收资本均为11.30亿元，2022年高新区管委会将高新区道路路侧公共停车资源经营权授予发行人的子公司西安市高新区云泊产业运营管理有限公司，增加资本公积44.85亿元，截至2023年3月末，发行人资本公积为482.30亿元，较期初增加1.68亿元，主要系国有资本收益返还；政府补助方面，2020-2022年和2023年1-3月，营业外收入与其他收益合计分别为4.16亿元、0.97亿元和1.05亿元和0.10亿元，发行人外部支持力度整体较强。 四、财务分析 资产以流动资产为主，存货占比较高，其他应收款对资产形成一定占用，资产流动性一般。2020-2022年和2022年3月末，发行人总资产分别为1,861.85亿元、2,005.79亿元、2,152.36亿元和2,242.56亿元，资产规模前五大分别为存货1,189.32亿元（53.03%）、其他应收款224.59亿元（10.02%）、应收账款218.42亿元（9.74%）、投资性房地产115.40亿元（5.15%）和固定资产113.35亿元（5.05%）等。截至2022年末，发行人存货主要为发行人早期BT项目的开发成本及子公司城市客厅、草堂基地基础设施项目的建设支出；其他应收款主要为应收西安高新技术产业开发区科技投资服务中心（以下简称“科投中心”）的委托投资款、借款，以及应收高新区管委会等政府单位的项目资金往来款，截至2022年末，公司委托投资款余额178.61亿元，占其他应收款比重为74.53%；应收账款主要项目往来款，其中占比最大的为西安技术产业开发区管理委员会（88.86%），账龄主要为1年以内；投资性房地产主要包括房屋、建筑物及土地使用权等；固定资产主要为房屋及建筑物、机器设备等。 发行人盈利能力有所下降，利润对以投资收益等为主的非经常性损益依赖很大，较大规模的利息费用对利润形成较大的侵蚀。2020-2022年和2023年1-3月，发行人净利润分别为2.01亿元、6.44亿元、3.01亿元和-1.56亿元，净利润波动较大呈现下滑趋势；同期，发行人的营业利润率分别为5.46%、28.65%、11.14%和-37.57%，受营业利润不断下滑的影响，营业利润率下降严重；期间费用方面，2020-2022年和2023年1-3月，发行人期间费用率分别为39.18%、68.85%、41.79%和63.93%，其中财务费用中利息费用规模较大，发行人期间费用率较高且波动很大，受营业总收入增加以及财务费用的减少，2022年期间费用率有所下降，但较大规模的利息费用仍对利润形成了较大的侵蚀；同期，投资收益分别为8.64亿元、4.64亿元、3.43亿元和0.01亿元，其中2022年投资收益主要是债权投资持有期间的利息收益，公允价值变动损益分别为0亿元、4.22亿 元、1.09亿元，主要是投资性房地产公允价值变动所致，发行人利润对以投资收益等为主的非经常性损益依赖很大。 经营活动现金流波动较大，筹资性现金流整体处于净流入状态。2020-2022年及2023年1-3月，发行人经营性现金流净额分别为0.53亿元、12.90亿