每日晨报

2023年9月20日 银河观点集萃： 责任编辑 zhou周颖：010-80927635：zhouying_yj@chinastock.com.cn分析师登记编码：S0130511090001 要闻[Table_News]美股齐创两周最低，Instacart收涨12% 10年期美债收益率创2007年来最高 OECD下调明年全球GDP预期，强调“央行必须维持高利率以抑制通胀” 宏观：日本房地产调整经验是否对中国有参考意义？ 1、 核 心 观 点 日 本 房 地 产 在 泡 沫 破 裂 时 期 的“ 坚 挺 ”：日 本 在1990年 资产 价 格 泡 沫 破 灭 之 后 ，陷 入 了 所 谓“ 失 去 的 二 十 年 ”。但 数 据显 示 日 本 房 地 产 新 开 工 和 销 售 在 经 历 了 不 到 两 年 的 调 整 之 后 显 著 回 升 ， 并 且 房 地 产 行 业 在GDP中 的 占 比 相 对 平 稳 ， 并 没 有出 现 想 象 中 的 大 幅 回 落 。我 们 尝 试 拆 解 和 梳 理 当 时 日 本 在 应 对 经 济 下 行 过 程 中 ， 各 项 政 策 对 房 地 产 市 场 的 影 响 ， 希 望 能 找到 一 些 对 当 下 优 化 房 地 产 政 策 有 一 定 参 考 价 值 的 内 容 。 日 本 政 策 层 应 对 房 地 产“ 泡 沫 ”时 ：（1）允 许 房 地 产 价 格 快 速 下 跌 ，房 价 大 幅 下 跌 后 激 发 了 潜 在 需 求 。（2）日 本 对 于 居民 的 保 护 增 加 ，控 制 企 业 的 破 产速 度 ，日 本 的 失 业 率 对 比 其 他 国 家 仍 然 是 相 对 平 稳 的 。（3）在 居 民 住 宅 和 商 业 房 地 产 投 资 下滑 的 同 时 ，日 本 政 府 房 产 投 资 上 行 ，部 分 补 充 了 房 地 产 行 业 的 下 滑 ，使 得 经 济 的 下 行 并 未 失 速 。（4）日 本 大 幅 降 低 利 率 ，使得 消 费 者 购 买 房 产 的 成 本 下 降 。 中 国 对 日 本 经 验 的 借 鉴 ：中 国房 地 产 市 场 有 其 较 大 特 殊 性 ，房 地 产 是 我 国 居 民 的 主 要 财 产 ，土 地 出 让 是 地 方 政 府 的 主 要收 入 之 一 ， 房 价 大 幅 下 行 会 对 消 费 和 投 资 形 成 显 著 拖 累 。 虽 然 通 过 房 价 在 短 期 内 大 幅 调 整 来 实 现 房 地 产 市 场 的 出 清 并 不 现实 ，日 本 在 就 业 保 护 和 政 府 投 资 方 面 的 经 验 具 有 一 定 参 考 价 值 。7月 政 治 局 会 议 已 经 把 稳 就业 提 高 到 战 略 高 度 ，城 中 村 改 造和 保 障 房 建 设 将 为 房 地 产 投 资 的 新 增 长 点 。 降 息 是 可 选 项 ：在 当 下 经 济 转 型 过 程 中 ，产 能 过 剩 和 低 通 胀 现 象 背 后 是 实 际 产 出 偏 离 潜 在 产 出 水 平 。黄 金 法 则 和 自 然 利率 锚 点 调 控 下 ，我 们 测 算 对 应5.5%潜 在 增 长 率 水 平 的1年 期 贷 款 利 率 约 在3.1%左 右 。鉴 于 当 下 中 国 经 济 存 在 负 向 产 出 缺 口 ，央 行 在 政 策 利 率 层 面 也 可 以 适 度 加 大 下 调 力 度 。未 来 伴 随 负 向 产 出 缺 口 弥 合 ，政 策 利 率 再 逐 步 回 归 正 常 。根 据 日 本 房 地 产 市场 调 整 的 经 验 ， 降 息 在 稳 定 预 期 的 同 时 可 以 有 效 降 低 购 房 者 的 成 本 ， 对 房 地 产 市 场 起 到 托 底 的 作 用 。 就 中 国 目 前 的 情 况 而言 ， 降 息 可以 降 低 地 方 政 府 还 本 付 息 压 力 ， 在 一 定 程 度 上 缓 解 地 方 政 府 债 务 风 险 。 风 险 提 示 ： 1.房 地 产 销 售 大 幅 下 行 的 风 险 ；2.国 内 政 策 落 实 不 及 预 期 的 风 险 。 （分析师：章俊、许冬石） 分析师承诺及简介 策 略 分 析 师。清 华 大 学 本 硕 ，2007年 进 入 证 券 行 业 ，2011年 加 入 银 河 证 券 研 究 院 。 多 年 消 费 行 业 研 究 经 历 。 评级标准 未 来6-12个 月 ， 行 业 指 数 相 对 于 基 准 指 数 （ 沪 深300指 数 ）推 荐 ： 预 计 超 越 基 准 指 数 平 均 回 报20%及 以 上 。谨 慎 推 荐 ： 预 计 超 越 基 准 指 数 平 均 回 报 。中 性 ： 预 计 与 基 准 指 数 平 均 回 报 相 当 。回 避 ： 预 计 低 于 基 准 指 数 。 公 司 评 级 体 系 未 来6-12个 月 ， 公 司 股 价 相 对 于 基 准 指 数 （ 沪 深300指 数 ）推 荐 ： 预 计 超 越 基 准 指 数 平 均 回 报20%及 以 上 。谨 慎 推 荐 ： 预 计 超 越 基 准 指 数 平 均 回 报 。中 性 ： 预 计 与 基 准 指 数 平 均 回 报 相 当 。回 避 ： 预 计 低 于 基 准 指 数 。 免责声明 本 报 告 所 载 的 全 部 内 容 只 提 供 给 客 户 做 参 考 之 用 ，并 不 构 成 对 客 户 的 投 资 咨 询 建 议 ，并 非 作 为 买 卖 、认 购 证 券 或 其 它 金 融 工 具的 邀 请 或 保 证 。客 户 不 应 单 纯 依 靠 本 报 告 而 取 代 自 我 独 立 判 断 。银 河 证 券 认 为 本 报 告 资 料 来 源 是 可 靠 的 ，所 载 内 容 及 观 点 客 观 公 正 ，但 不 担 保 其 准 确 性 或 完 整 性 。本 报 告 所 载 内 容 反 映 的 是 银 河 证 券 在 最 初 发 表 本 报 告 日 期 当 日 的 判 断 ，银 河 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告所 载 内 容 不 一 致 或 有 不 同 结 论 的 报 告 ，但 银 河 证 券 没 有 义 务 和 责 任 去 及 时 更 新 本 报 告 涉 及 的 内 容 并 通 知 客 户 。银 河 证 券 不 对 因 客 户使 用 本 报 告 而 导 致 的 损 失 负 任 何 责 任 。 本 报 告 可 能 附 带 其 它 网 站的 地 址 或 超 级 链 接 ， 对 于 可 能 涉 及 的 银 河 证 券 网 站 以 外 的 地 址 或 超 级 链 接 ， 银 河 证 券 不 对 其 内 容 负责 。 链 接 网 站 的 内 容 不 构 成 本 报 告 的 任 何 部 分 ， 客 户 需 自 行 承 担 浏 览 这 些 网 站 的 费 用 或 风 险 。 银 河 证 券 在 法 律 允 许 的 情 况 下 可 参 与 、投 资 或 持 有 本 报 告 涉 及 的 证 券 或 进 行 证 券 交 易 ，或 向 本 报 告 涉 及 的 公 司 提 供 或 争 取 提 供包 括 投 资 银 行 业 务 在 内 的 服 务 或 业 务 支 持 。银 河 证 券 可 能 与 本 报 告 涉 及 的 公 司 之 间 存 在 业 务 关 系 ，并 无 需 事 先 或 在 获 得 业 务 关 系 后通 知 客 户 。 银 河 证 券 已 具 备 中 国 证 监 会 批 复 的 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 。除 非 另 有 说 明 ，所 有 本 报 告 的 版 权 属 于 银 河 证 券 。未 经 银 河 证券 书面 授 权 许 可 ，任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 转 发 、转 载 、翻 版 或 传 播 本 报 告 。特 提 醒 公 众 投 资 者 慎 重 使 用 未 经 授 权 刊 载 或 者 转 发的 本 公 司 证 券 研 究 报 告 。 本 报 告 版 权 归 银 河 证 券 所 有 并 保 留 最 终 解 释 权 。 联系 机构请致电：深广地区：程曦0755-83471683 chengxi_yj@chinastock.com.cn苏一耘0755-83479312 suyiyun_yj@chinastock.com.cn上海地区：陆韵如021-60387901 luyunru_yj@chinastock.com.cn李洋洋021-20252671 liyangyang_yj@chinastock.com.cn北京地区：田薇010-80927721 tianwei@chinastock.com.cn唐嫚羚010-80927722 tangmanling_bj@chinastock.com.cn