分析員: Paul Sham 2016年6月30日 本報告僅作參考資料之用，本公司(東亞證券有限公司)並不會就本報告作出任何要約或給予任何意見或提議。本報告或其中之任何內容，均不構成任何種類或形式之要約、邀請、宣傳、誘使或表述。本報告乃根據本公司認為可靠的資料而編製，惟本公司不會就該等資料的準確性及完整性提供任何保證。本報告中所載的意見可能會被修訂而本公司不會另行通知。於本報告編製之時，本公司並未持有本報告內提及公司之任何權益，惟東亞銀行集團之其他成員則可能不時持有本報告內提及公司之權益。 香 港 德 輔 道 中 10 號 東 亞 銀 行 大 廈 9 樓 證券買賣: 2308 8200 研究部: 3608 8097 傳真: 3608 6113 【新股研究】 星星地產集團(開曼群島)有限公司(01560) 獨家保薦人、獨家全球協調人、獨家賬簿管理人 : 國泰君安 聯席牽頭經辦人 : 國泰君安、鴻鵬資本 全球發售股份數目: *56,000,000 股 (佔擴大後股本25%) 香港發售股數: 5,600,000 股 (10%) 國際發售股數: 50,400,000股 (90%) 超額配股權: 84,000,000股 *全部56,000,000股為新股 業務概覽： 星星地產為物業發展商，主要在香港從事工業大廈的物業發展，以進行出售或出租。公司的業務乃根據兩個主要業務分部營運： — 物業發展：發展工業發展用地、重建或升級（通過改建及加建工程）現有工業大廈，藉以提高其資本值並自出售物業變現有關經提高的資本值；及 — 物業投資：投資具有良好資本升值潛力及租值的物業，並出租該等獲保留物業以產生可觀的經常性租金收入。 每股發售價: 1.44港元 – 1.80港元 巿值: 3.226億港元 – 4.032億港元 2015年備考歷史巿盈率: 8.7x – 10.9x 備考經調整每股有形資產淨值: 0.92港元 – 1.00港元 僱員數目: 11 (於2016年6月24日) 香港公開發售日期: 2016年6月30日 – 2016年7月6日 中午 收款銀行: 中銀香港 香港證券登記處: 卓佳證券登記有限公司 上巿日期: 2015年6月13日  是次全球發售完成後股東架構： 陳文輝先生 – 星星地產創辦人、主席及行政總裁 68.9% 林建國先生 – 星星地產的執行董事 6.1% 公眾股東 25.0% 100.0% 2  所得款項用途： 是次全球發售所得淨額估計為6,790萬港元 (假設發售價為每股1.62港元) 萬港元 用於香港收購合適發展用地，以補充物業發展業務的土地儲備 4,750 用作償還債項 1,360 用作一般營運資金 680  按分部劃分的收入明細分析： 截至12月31日止年度 港幣千元 2013 2014 2015 物業發展 - - 611,765 100.0% 73,513 93.4% 物業投資 - - 46 0.0% 5,159 6.6% 總計 - - 611,811 100.0% 78,672 100.0%  財務資產概覽 ： 截至12月31日止年度 港幣千元 2013 2014 2015 收入 0 611,811 78,672 毛利 0 296,263 35,963 純利 228 196,090 37,102 毛利率 NA 48.4% 45.7% 純利率 NA 32.1% 47.2%  同業比較： 名稱 股票號碼 市值 (百萬港元) 債務對資產比率 FY2015 巿盈率 泛海集團 00129 1,883 30.1% 2.57x 漢國置業 00160 2,161 33.5% 4.69x 德祥地產 00199 2,683 16.3% 1.76x 麗新發展 00488 3,649 22.1% 1.19x 遠東發展 00035 5,350 44.6% 5.84x 九龍建業 00034 8,469 30.6% 7.07x 宏安地產 00016 9,317 46.5% NA 星星地產 01560 323 – 403 43.7% 8.7x – 10.9x 3  優勢與發展機遇：  考慮到星星地產只集資6,790萬港元((假設發售價為每股1.62港元)，其公開發售部分預期將錄得大幅超額認購。根據近期紀錄，集資較少金額的新股於上市首日有較高機會錄得升幅。  劣勢與風險：  星星地產成立於2010年，於2014年以前並沒有產生任何收入。有限的經營歷史使投資者難以評估公司的價值及風險。  星星地產的發展項目數目有限。在過去的三年中，星星地產只完成了一個項目。目前，星星地產只有一個在建項目和兩個正在開發(進行的規劃和設計階段)的項目。如日後如未能識別及收購更多發展項目，將會影響公司的前景及盈利能力。  令物業價格及租金於過往數年一直攀升，並在2015年開始見頂。考慮到 i) 內地及香港的經濟增長放緩; ii) 加息週期的開始; 以及iii) 房屋供應的增加，香港的地產市場前景暗淡。  考慮到公司較小的營運規模，以及同業的1.19倍至7.07倍的市盈率，星星地產的估值相對苛刻(2015年市盈率為8.7倍至10.9倍)。 投資建議：中性 4 重要披露 / 分析員聲明 / 免責聲明 本報告為東亞銀行有限公司（「東亞銀行」）之全資附屬機構 – 東亞證券有限公司（「東亞證券」）所編製。 主要負責本報告內容 (不論全部或部分)之每一位分析員申明 (i) 本報告內容準確反映其對本報告所提及的公司或證券所持的個人觀點; 及 (ii) 其所得報酬與本報告所提及的意見或觀點並不構成任何直接或間接之關係。 本報告僅作參考資料之用，本公司無意就本報告作出任何要約或給予任何意見或提議。本報告或其中之任何內容，均不構成任何種類或形式之要約、邀請、宣傳、誘使或表述。本報告乃根據東亞證券認為可靠的資料而編製，惟本公司不會就該等資料的準確性及完整性提供任何保證。而本報告所載之資料及意見，乃反映本報告在發表之日有關分析員的見解，本報告中所載的意見可能會被修訂而本公司不會另行通知。本報告所提及的意見，並未考慮讀者之任何特定投資目標、財務狀況及任何特定需要，投資者須獨立思考，不應依賴本報告而作出其投資決定。投資涉及風險，投資者應小心作出投資決定。如有需要，並應向其他專業顧問尋求獨立的法律或財務意見。東亞證券有限公司及/或東亞銀行集團不會就任何人士因使用本報告或其內容而招致的任何直接或間接損失而負上任何責任。 於本報告編製之時，東亞證券並未持有本報告所提及的公司之任何權益，而東亞銀行與集團內之其他聯屬/聯營公司及/或有聯繫人士，則可能不時持有本報告提及的公司權益。東亞銀行及其聯屬/聯營公司、有關的董事及/或員工均可能就本報告所提及的股份持倉、及/或就該等股份作出交易，及/或為該等公司提供/尋求提供經紀、投資銀行及其他銀行服務。 東亞銀行及/或其聯屬/聯營公司可能就本報告所提及之股份實益持有1%或以上之任何普通股權益；並可能於過去12個月及/或未來3個月內，因向本報告所提及的公司提供投資銀行服務而向該公司 / 該等公司收取相關的報酬。 本報告並不擬向屬於任何司法管轄區的市民或居民，或其所在的任何人士或機構派發或供其使用，以致該等派發、刊載、提供或使用違反當地適用之法律或規例。