2023年8月成都楼市观察 （研究版)

宏观政策环境 三大核心关注视角： ①中央政策基调②因城施策措施③成都楼市政策 政策基调：实质性刺激政策落地，救市基调正式转向重点关注：8月25日起由四部门推动购房税费优惠、首套房“认房不认贷”、降低首付比例及贷款利率等政策落地，提振 行业信心，相比前7月“托而不举”政策基调，本月政策力度具有实质性作用。 8 . 3 1央 行 、 金 融 监 管 总 局 8 . 2 5央 行 、 金 融 监 管 总 局 、住 建 部 调整优化差别化住房信贷政策，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，利率按照下限执行，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%，利率相应市场利率+20BP。 印 发 了《关 于 优 化 个 人 住 房 贷 款 中 住 房套 数 认 定 标 准 的 通 知》， 推 动 落 实 购 买首 套 房 贷 款“认 房 不 用 认 贷”政策 措 施 。 8 . 2 5住 建 部 、 财 政部 、 税 务 总 局 8 . 3 1央 行 、 金 融 监管 总 局 引 导 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 借 贷 双 方 有 序 调 整 优 化 资 产 负 债 ，规 范 住 房 信 贷 市 场 秩 序 ，降 低 存 量 首 套 住 房 商 业性 个 人 住 房 贷 款 利 率 。 自2 0 2 4年1月1日 至2 0 2 5年1 2月3 1日 ， 对 出 售 自 有 住 房 并 在现 住 房 出 售 后1年 内 在 市 场 重 新 购 买 住 房 的 纳 税 人 ， 对 其 出售 现 住 房已 缴 纳 的 个 人 所 得 税 予 以 退 税 优 惠。 因城施策：8月地方发声频次显著提高，一线城市跟进重点关注：8月据不完全统计，超50城出台楼市相关政策，其中北京、上海、广州、深圳已落实“认房不认购”政策；各地 因城施策，政策内容涉及放松限购（杭州余杭）、放宽落户（南京、苏州）、房票安置（嘉兴、南京）等。 成都政策：降门槛、扩需求等多维度刺激，力度较大重点关注：8月成都政策组合拳中，最为核心的内容属放宽人才的认定标准和购房限制，可为市场注入新的需求。当前成 都楼市政策在坚守限购底线的基础上，其余内容已较为宽松，短期内有利于激活市场需求。 土地市场 四大核心关注视角： ①供求关系②需求热度③房企表现④供地计划 供求关系：8月供销高位，带动年度供地销售比提高至6成重点关注：8月成都涉宅地供销量达到年内单月峰值，占全年涉宅地成交量近5成，累计供地销售比大幅提高。 数据来源：CRIC栅格地图；数据统计口径：大成都涉宅地住宅可建面积 需求热度：各场次均无流拍，但整体溢价率处于低位重点关注：本月8.11和8.16场次远郊地块零溢价成交；8.24中心城区场次土拍降温，溢价率位于年度最低值（除远郊场次）。 数据来源：CRIC栅格地图；数据统计口径：大成都涉宅地住宅可建面积 需求热度：整体超6成地块底价成交，其中一圈层近半数地块无溢价重点关注：本月供应42宗宅地，一圈层21宗，11宗触顶，余下地块位于非核心地段，底价成交；二圈层十陵1宗触顶，怡心 湖2宗、郫都老城1宗溢价成交；三圈层2宗持续底价成交。 房企表现：保利、招商、建发参拍积极性较高，核心区域优质地块竞争激烈重点关注：本月中心城区地块参拍房企仍以央国企为主，占比72%，其中保利、招商、建发等品牌房企参拍积极性较高； 民企中，贵州屹泽、太原翠峰等多家新面孔加入，同时“跨界玩家”东方雨虹露面频次较高，但只盯极优地块。 供地计划：供地量环比下降超三成，高新区暂无供地重点关注：三批次拟供应规模2200亩，其中一圈层供地规模占比持续收缩，除金牛区、青白江、新津供应规模环比增量外， 其余区域供地规模均有不同程度缩减，核心优质地块竞争或将更加白热化。 03 3.1楼市供需变化-备案端 四维核心关注曲线： ①高频日度成交量走势②整体供需走势变化③供求同环比走势变化④圈层成交格局变化 日度成交量：新房备案呈下行趋势，二手房整体低位盘整重点关注：8月大成都商品住宅备案日均成交量4.08万方，较7月下滑21.2%，二手房日均成交量下滑3.6%，下滑幅度收窄。 供需走势：供跌价稳，成交量仅略高于今年1月水平重点关注：供应不足100万方，整体成交量回落至120.78万方，位于年内次低点，呈4连降态势。 同环比：同环比持续下滑，其中环比跌幅扩大重点关注：本月成交同比下降23%，而环比下滑19%，降幅扩大6个百分点，整体处于下行趋势。 圈层格局：一圈层降幅收窄，二三圈层降幅持续扩大重点关注：各圈层成交持续下滑，其中一圈层同环比降幅收窄，二三圈层同环比降幅在3成左右。 横向站位：全国来看，成都跌幅处于中位水平，销量仍遥遥领先重点关注：8月重点14城中9城销量均不同程度下滑，成都跌幅处于中位水平，但销量仍居前列；从全年累计来看，成都同比 涨幅较上月收缩5个百分点，整体仍在中上水平。 03 3.2楼市供需变化-认购端 三大核心关注特征： ①整体认购特征变化②整体认购结构特征③典型样本来访变化 认购趋势：8月认购同环比微涨，与上月基本持平，中低位盘整重点关注：2023年以来整体认购量1397.78万方，备案量为1303.00万方，备案率超9成。本月同环比转负为正，价格有小幅下滑。 认购结构：核心区优质房源供应不足，高端产品成交占比结构性回调重点关注：本月100㎡以下刚需占比持续收缩，180㎡以上高端改善产品占比回调；受人居等多个项目集中上数影响，120-140 ㎡占比大幅上升，剔除单盘影响后，整体占比与上月相差不大。 认购结构：成交走低下，价格受单盘影响较大，180-200㎡价格结构性上扬。重点关注：120-140㎡因人居二圈层项目集中上数影响，价格走低；180-200㎡整体成交量下滑，高价盘麓湖生态城占比提升， 价格结构性上扬。 开盘指标：推盘量大幅走低，且以网红热盘推货为主重点关注：本月仅11盘次开盘，推盘量大幅走低。具体项目来看，2盘次为人才公寓选房，另9盘次中，7盘次为长期开盘即 罄的热销项目，其中麓湖生态城连续3周开盘，反映当前市场下，房企推盘谨慎，仅少量高热项目能“保证”开盘去化。 样本来访：171样本项目8月周度盘均来访不足80组，且转化率明显下跌重点关注：8月项目来访量与7月基本持平，周度盘均来访量77组；认购量持续下跌，转化率跌至5%左右，客户置业谨慎，观 望情绪浓厚。 数据来源：CRIC栅格地图 市场透视 两大核心逻辑： ①供应端量和质均不高②热门板块库存房源门槛高企 核心逻辑①：供应持续大跌，多个热点板块断供，供应量和质均难支撑市场重点关注：市场整体供应连续两月跌幅超3成，其中一圈层8月下滑近60%，核心热门板块供应均是大跌甚至断供；从8月供应 TOP10板块来看，过半板块属于C级及以下能级区域，TOP10项目中，品开较少，且多在非城市核心区。 核心逻辑②：当前库存面积结构偏大，并且多个热门板块库存门槛高企，导致走量缓慢重点关注：截止目前，一圈层144㎡以上、二圈层120㎡以上库存占比均高于年内成交占比，大面积高总价产品库存压力更大； 包江桥、外光华等多个热点板块库存门槛高企，库存套均总价显著高于年内成交套均总价（超出10%以上）。 9月研判 两大核心关注信号： ①供应乏力②品开供应活跃度低 计划供应：9月预计推盘量保持中低位，对成交有制约重点关注：从目前释放信息来看，预计9月新开或加推项目约46个，供应量在中低位水平，对成交有制约作用；具体来看，虽 70%位于一圈层，但热盘较少，新入市项目超半数位于非核心板块，难带动热度。 品开缺货：品开存货新鲜度或质量欠佳，且短期无新盘可供，难带动市场热度重点关注：品牌房企存量连续走低，在售项目过半已进入尾盘阶段，其余也多为滞销项目；而根据取地工期推算，品开新项 目预计入市时间较晚，且项目体量小。 短期有回暖预期，但幅度不会过大。①看多原因1：“金九银十”为市场传统旺季，在经过长达4个月持续下跌后，有望周期 Summary性回升。②看多原因2：成都政策组合拳出台，涉及首付门槛降低、利率降低、刚需资格认定放宽、人才认定和购房条件放宽等实质性刺激手段，有助于释放部分购房需求。 Summary①压力原因1：经济形势严峻，居民收入预期保守，置业动力不足。②压力原因2：当前市场预售库存房源门槛偏高，9月预计供应量虽有所提升，但受前期土地市场供应节奏及热度制约，多家品牌房企库存新鲜度不足，难有大量优质房源支撑热度。 附件内容 ①企业取地排行②板块销售排行③项目销售排行 附件1：2023年房企累计取地排行 附件2：板块销售排行榜 附件3：项目销售排行榜 THANKS成都市场的大数据观 公司地址：四川省成都市天府广场百扬大厦2009室