地产行业周报：南京拉开强二线取消限购序幕，关注“金九银十”成色

2023年9月10日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报南京拉开强二线取消限购序幕，关注“金九银十”成色 2核心摘要周度观点：本周南京打响核心城市全面放开限购第一枪，首套房、二套最低首付比例调降至20%和30%，随即大连跟进取消限购限售，预计后续更多楼市承压城市有望跟进，持续提振市场信心。继上周北上广深“认房不认贷”后，本周杭州等地接连跟进落实，叠加“金九银十”传统推盘旺季到来，短期重点城市楼市成交有望改善，后续需密切跟踪。投资建议方面，地产政策组合拳叠加一线城市放松调控彰显中央对托底地产的信心与决心，短期政策博弈机会仍存，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如越秀地产、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。政策环境监测：1）南京限购全面放开，政策力度持续加码；市场运行监测：1）成交环比回落，短期有望改善。本周（9.2-9.8）新房成交2万套，环比降27.8%，二手房成交1.5万套，环比降1.3%。9月（1-8日）新房日均成交仍环比下滑10%，但随着楼市宽松政策逐步落地，叠加“金九银十”推盘量加大，短期成交有望改善。2）库存环比微升，去化周期16.6个月。16城取证库存10070万平，环比升0.7%。去化周期16.6个月。3）土地成交、溢价率回升，三线占比提高。上周百城土地供应建面3884.2万平、成交建面1604.2万平，环比升63.2%、升19.1%；成交溢价率5.6%，环比升2.5pct；其中一、二、三线成交建面分别占比13.1%、27.1%、59.8%，环比分别降0.8pct、降0.5pct、升1.3pct。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行60亿元，环比减少36亿元；无海外债发行；发行利率为3%-3.87%，可比利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块跌1.1%，跑赢沪深300（-1.36%）；当前地产板块PE（TTM）14.76倍，估值处于近五年95.56%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为保利发展、城建发展、中华企业；南向资金净流入前三为融创中国、碧桂园、龙湖集团。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。 政策环境监测-政策梳理3资料来源：各部门网站，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2023年9月5日沈阳取消限购限售；执行“认房不认贷”政策2023年9月5日绵阳鼓励对多孩家庭购房给予优惠，可不计入备案价折扣限制2023年9月5日杭州施行“认房不认贷”政策2023年9月4日青岛首套房贷款付款比例不低于20% ；二套首付不低于30%2023年9月7日南京全面取消限购2023年9月4日南京放宽落户政策，35岁以下大专生缴社保即可落户2023年9月5日郑州多孩家庭租房、购房将给予补贴等政策倾斜2023年9月6日珠海实施“认房不认贷”2023年9月7日长春发放购房贷款贴息；住房公积金个人贷款执行基准利率2023年9月8日证监会坚定对防范化解房地产风险的信心2023年9月7日赣州与深圳住房公积金异地缴存互认互贷，9月1日起施行2023年9月6日雄安北京非首都功能疏解人员公积金提取政策将对标北京实施2023年9月7日大连解除限购、放开限售，实行“认房不认贷” 政策环境监测-重点政策点评42020年1月10日南京限购全面放开，政策力度持续加码事件描述：根据南京发布公众号，南京市出台促进房地产市场发展六条举措。包括放开落实国家信贷政策最新要求，放开玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区限购等。点评：1）南京打响核心城市全面放开限购第一枪，落实差异化信贷政策。本次南京放开包括玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区的限购，意味着南京自2016年限购以来，再度全面放开限购，打响核心一二线城市全面放开限购第一枪。同时强调落实国家信贷政策最新要求，目前全国首套房、二套最低首付比例已统一调整至20%和30%，本次南京强调落实差异化信贷政策，预计南京首套、二套首付比例或有望调整至最低水平，进一步降低刚需及改善购房门槛。根据南京统计局的数据，2023年前7月南京商品房销售面积、销售额同比下降15.4%和12.8%，弱于全国。本次南京进一步优化房地产政策，符合当前南京楼市供求关系发生重大变化的新形势，预计后续更多楼市承压城市有望跟进，有望提振市场信心，叠加9、10月传统推盘高峰，短期销售或有望逐步企稳。2）多举措支持刚需及改善需求，提升市场活跃度。对于新六区（江北新区、江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区）和栖霞区（龙潭街道、栖霞街道）、雨花台区（古雄街道、板桥街道、雨花经济开发区及西善桥街道秦淮新河以南地区）在2023年8月至12月期间购置新房给予补助，不低于合同总价的1%。对于“卖旧换新”的需求，在新房补助基础上，对出售自有住房并购买90平方米以上新房的，再给予不低于合同总价0.5%的补助，鼓励刚需和改善需求释放。同时推出“换新购”服务，由购房者与开发企业签订新房“放心买”认购协议，同时与经纪机构签署二手房“优先卖”协议。在约定的30-90天时间周期内，通过线上流量加推、经纪人聚焦推广等方式，缩短二手房售出周期；若二手房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还认购金，购房者无需承担违约风险，利于购房者置换需求的释放。资料来源：南京发布公众号，平安证券研究所 市场运行监测5资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日点评：本周（9.2-9.8）新房成交2万套，环比降27.8%，二手房成交1.5万套，环比降1.3%。9月（1-8日）新房日均成交仍环比下滑10%，但随着楼市宽松政策逐步落地，叠加“金九银十”推盘量加大，短期成交有望改善。成交：环比回落，短期有望改善主流50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化2021-2023年重点50城一手周均成交走势对比2021-2023年20城二手周均成交走势对比00.511.522.533.50246822.5.2122.8.2122.11.2123.2.2123.5.2123.8.2150城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套-100%-50%0%50%100%2022.82022.102022.122023.22023.42023.62023.8新房月日均成交同比一线同比二线三线02468W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492021年2022年2023年万套00.511.522.533.5W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492021年2022年2023年万套 市场运行监测6资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比微升，去化周期16.6个月点评：16城取证库存10070万平，环比升0.7%。去化周期16.6个月。16城商品房取证库存及去化月数02468101214161820800085009000950010000105001100021.6.1821.8.621.9.2421.11.1221.12.3122.2.1822.4.822.5.2722.7.1522.9.222.10.2122.12.923.2.323.3.2423.5.1223.6.3023.8.1816城库存去化月数（右）万平月 72020年1月10日点评：上周百城土地供应建面3884.2万平、成交建面1604.2万平，环比升63.2%、升19.1%；成交溢价率5.6%，环比升2.5pct；其中一、二、三线成交建面分别占比13.1%、27.1%、59.8%，环比分别降0.8pct、降0.5pct、升1.3pct。土地：成交、溢价率回升，三线占比提高资料来源：Wind，平安证券研究所市场运行监测百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城01000200030004000500060007000800022.5.2322.8.2322.11.2323.2.2323.5.2323.8.23一线成交建面二线三线万平192 129 115 103 98 050100150200250广州苏州盐城宁波镇江万平百城土地成交前五城（8.28-9.3）02000400060008000100002022.82022.112023.22023.52023.8W8.21百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周0%1%2%3%4%5%6%7%0500100015002000250030002022.62022.92022.122023.32023.6W8.14平均楼面价平均溢价率(右轴）元/平近1年近4周 资本市场监测——流动性环境年1月10日资金面仍然偏紧。本周R001上行23.06BP至1.99%，R007上行2.71BP至2.04%。截至9月8日，OMO存量（MA10）余额为10,042亿元，较9月1日减少161亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢总体呈正相关关系。流动性环境：资金面仍然偏紧，资金价格全面上行资料来源：Wind，平安证券研究所R007较9月1日下行10.53BP（%）资金价格全面上行（%）OMO存量（MA10）较9月1日下行2023/9/12023/9/8涨跌幅（BP）1D1.761.9923.067D2.012.042.7114D2.042.127.431M1.882.2840.071D1.671.9023.087D1.801.866.2214D1.812.0524.531M1.852.2236.28ON1.681.8921.61W1.811.842.11M1.911.953.53M2.042.083.7 RDRSHIBOR11.522.533.544.555.5T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+11 2T+13 2T+15 2T+17 2T+19 2T+21 2202 0202 1202 2202 3-100-60-202060040008000120001600020000DR007-7天OMO利率(MA10,BP,右轴)OMO存量(MA10,亿元) 资本市场监测——境内债2020年1月10日本周（8.28-9.3）境内地产债发行量环比下降、同比下降，净融资额环比下降、同比下降。其中总发行量为60亿元，总偿还量为亿106.91元，净融资额为-46.91亿元。到期压力方面，23年地产债到期压力整体大于22年，23年全年到期和提前兑付的规模总共3257.19亿，同比22年约上升9.09%；向后看，24年3月是债务到期压力最大的月份，月到期规模约432.02亿。境内房地产债发行：发行量、净融资环比下降非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量资料来源：Wind，平安证券研究所010020030040050060070080022-0122-0322-0522-0722-0922-1123-0123-0323-0523-0723-0923-1124-0124-0324-0524-0724-0924-11亿元总偿还量到期+提前兑付-50050100150200250W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52亿元202120222023-200-150-100-50050100150200W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51亿元202120222023 10资本市场监测——境内债