房地产一揽子政策：评估、复盘与展望

评级及分析师信息 ►认房不认贷、存量房贷调整效果评估 认房不认贷以及降低首付比例或将带动商品房销售面积新增约2700万平方米，占2022年全年销量约2%，占2023年1-7月销量的约4%。 宏观分析师：丁俊菘邮箱：dingjs@hx168.com.cnSAC NO：S1120523070003联系电话：021-50380388 1）针对认房不认贷以及降低首付比例政策效果的估算，我们分成了两部分：对于二线城市，主要参照去年杭州、天津放开认房不认 贷后商品房销售面积增长的情况；对于一线城市，主要参照2014年930新政后北上广深商品房销售面积增长情况。 2）由于当前我国房地产市场供求关系发生了较大的变化，并且缺少类似2015年棚改货币化安置政策，所以我们假定对房地产销售的带动比例为此前的50%左右。 存量房贷下调或将使银行让利居民580-1158亿元，对应息差下降约2-5bp，提升社零增速约0.15-0.32个百分点。 对于存量房贷调整我们设置了四种情形，结合实际情况，我们判断30%-60%左右的存量房贷符合下调标准，调降幅度在50bp左右可能性较大。 ►历史上房地产放松政策及市场表现复盘 1）我们细致复盘了历史上3轮较为明显的房地产政策周期，认为本轮房地产放松政策力度整体较为可观，能在一定程度上起到稳定 房地产的作用。 2）从股票市场表现来看，每轮房地产放松周期开始时，金融、稳定风格相对占优，持续时间与政策力度密切相关，而成长、消费风 格取得超额收益相对滞后。 3）从债券市场来看，10Y国债收益率与房地产开发投资同步性较强，而商品房销售领先投资约3-6个月左右，也即债券市场会等放松政策拉动经济效果真实显现才会有明显反应。 ►本轮放松政策将带动房地产市场企稳回升 1）全年商品房销售面积或接近13亿平方米左右。假设今年上半年商品房销售面积占比为53%，全年销售面积约为12.56亿平方米，加上前面测算的政策放松带来的约2700万平方米增量，全年商品房销售面积接近13亿平方米左右。 2）商品房销售的回升也会带动房地产投资企稳。商品房销售同比领先房地产投资3-6个月左右，结合建安投资以及土地购置费情况，我们判断年底有望回升至-5%以内。 3）对于资本市场，我们认为当前处于房地产放松政策的落地观察期，金融、稳定等风格相对占优；10Y国债收益率可能会随着房地产投资的企稳而小幅上行。 风险提示 宏观经济、产业政策出现超预期变化。 正文目录 1.724政治局会议以来，房地产政策持续优化.......................................................................................................................................32.认房不认贷、存量房贷调整效果评估...................................................................................................................................................43.历史上房地产放松政策及市场表现复盘............................................................................................................................................114.本轮放松政策将带动房地产市场企稳回升........................................................................................................................................165.风险提示......................................................................................................................................................................................................17 图表目录 图1 30大中城市商品房销售面积：三线城市（万m2）.....................................................................................................................5图2 30大中城市商品房销售面积：二线城市（万m2）.....................................................................................................................5图3杭州放开后商品房成交面积有所回升............................................................................................................................................6图4天津放开后商品房成交面积同样有所回升...................................................................................................................................6图5 930新政后上海商品房销售面积同比变动（%）.........................................................................................................................7图6 930新政后北京商品房销售面积同比变动（%）.........................................................................................................................7图7 930新政后深圳商品房销售面积同比变动（%）.........................................................................................................................7图8 930新政后广州商品房销售面积同比变动（%）.........................................................................................................................7图9存量高利率房贷主要集中在2018-2021年之间.........................................................................................................................10图7历史上的房地产主要政策梳理.......................................................................................................................................................11图11第一轮房地产放松期间不同风格超额收益（%）...................................................................................................................15图12第二轮房地产放松期间不同风格超额收益（%）....................................................................................................................15图13第三轮房地产放松期间不同风格超额收益（%）....................................................................................................................15图14 724政治局会议后不同风格差额收益（%）.............................................................................................................................15图15 10Y国债收益率与房地产投资增速基本同步（%）................................................................................................................16图16商品房销售领先投资3-6个月左右（%）................................................................................................................................16图17历年商品房销售面积H1占比（%）.............................................................................................................................................16图18商品房销售面积季节性变动（%）...............................................................................................................................................16图19房地产开发投资各项增速（%）..................................................................................................................................................17图20房地产开发投资比重构成相对稳定（%）.................................................................................................................................17图21土地成交价款领先土地购置费约12个月（%）........................................................