近期稳楼市政策密集出台，房地产市场出现积极变化，各线城市新房、二手房市场均有不同程度的回暖。未来，随着存量房贷利率下调、房地产相关税费下调、专项债用于收储土地和保障房、货币化安置、白名单扩容等政策的深入推进，有望从推动库存消化、改善房企流动性、降低居民购房成本和还贷压力等多个方面，为稳地产、稳经济带来更多积极影响。短期内预计房地产市场整体将处于筑底阶段。
一、近期政策密集出台，市场结构性调整加快
- 市场持续走弱，9月末政策密集出台。2024年前三季度，房地产市场总体下行，销售“以价换量”但仍在深度下行区间，信心低迷。5.17政策带动6月市场活跃度提升，但三季度后效果减弱。9月末中央政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，随后出台多项政策，包括需求端降低首付比例、放开限购等，供给端优化白名单融资协调机制等。
- “9.24”政策出台以来市场出现积极变化。五周内（9.25-10.30），各线城市新房销售环比改善明显，但同比仍有差距；二手房带看量明显上升，各线城市日均成交量均已超过上年同期水平，一线城市部分业主出现提价、捂盘惜售；市场回升趋势已出现放缓迹象。
二、一揽子稳地产政策效果评估
- 存量房贷利率下调。惠及面广，未来政策仍有跟随市场变化进行调整的空间。下调将提振房地产市场，促进居民消费增长，对银行利润的影响总体可控。
- 货币化安置方式进行城中村改造、危旧房改造。预计将带动1.1亿平米、1.58万亿元左右商品房销售，未来政策仍有进一步加码空间。
- 允许专项债等资金用于收储土地和保障房。支持力度不断加大，但未来政策落地仍存在堵点，需优化机制、出台配套细则解决成本收益不平衡等问题。
- 取消普宅和非普宅标准及房地产相关税费优惠。影响主要体现在一线城市二手房市场，未来全面取消后，政策对市场的提振作用可能有限。
- 白名单项目规模扩容至4万亿。增量资金规模可观，有望有效缓解房企流动性压力，实施效果需提高各部门间协作效率。
三、未来房地产市场变化趋势展望
- “以价换量”趋势延续，销售有望进入筑底阶段。销售回升幅度可能有限，结构性亮点可期，但“以价换量”趋势难改，房价企稳仍需时间。
- 投资企稳将滞后于销售恢复，降幅收窄幅度可能有限。施工面积将保持缩量趋势，土地购置费下滑趋势延续，“白名单”增量资金对四季度房地产开发投资的拉动作用可能有限。
- 在趋势研判中需重点关注房地产市场的一些重要变化。短期来看，刚需和改善型住房需求规模较过去有所下降，一线城市房地产市场热度变化对其他城市的示范带动效应正在减弱；中长期来看，要理性看待当前房地产市场的深度调整，适应新形势。
四、政策建议
- 加快疏通存量政策落地堵点，更好地发挥政策合力。设定较高的货币化安置比例，平衡专项债收储资金成本效益问题，全面清理和降低住房买卖相关税费，尽快出台协调机制推动白名单扩围政策落地。
- 积极储备增量政策，视市场变化情况前置出台。尽快全面取消需求侧管理政策，加大购房支持政策力度；在必要的情况下，政策思路可考虑从保项目转向保主体；灵活采取多种方式构建兜底性房企救助机制。
