房地产政策效果评估及市场前景展望：近期稳楼市政策密集出台，房地产市场出现积极

房地产政策效果评估及市场前景展望＊ Ω中银研究产品系列 ●《经济金融展望季报》●《中银调研》●《宏观观察》●《银行业观察》●《国际金融评论》●《国别/地区观察》 近期稳楼市政策密集出台，房地产市场出现积极变化。各线城市的新房、二手房市场均有不同程度的回暖。未来，预计随着存量房贷利率下调、房地产相关税费下调、专项债用于收储土地和保障房、货币化安置、白名单扩容等政策的深入推进，有望从推动库存消化、改善房企流动性、降低居民购房成本和还贷压力等多个方面，为稳地产、稳经济带来更多积极影响。短期内预计房地产市场整体将处于筑底阶段。建议加快疏通存量政策落地堵点，更好地发挥政策合力对房地产市场形成有力的正向冲击。同时，积极储备增量政策，视市场变化情况前置出台。 作者：周景彤中国银行研究院叶银丹中国银行研究院电话：010–6659 6874 签发人：陈卫东联系人：刘佩忠电话：010–6659 6623 ＊对外公开＊＊全辖传阅＊＊＊内参材料 房地产政策效果评估及市场前景展望 近期稳楼市政策密集出台，房地产市场出现积极变化。各线城市的新房、二手房市场均有不同程度的回暖。未来，预计随着存量房贷利率下调、房地产相关税费下调、专项债用于收储土地和保障房、货币化安置、白名单扩容等政策的深入推进，有望从推动库存消化、改善房企流动性、降低居民购房成本和还贷压力等多个方面，为稳地产、稳经济带来更多积极影响。短期内预计房地产市场整体将处于筑底阶段。建议加快疏通存量政策落地堵点，更好地发挥政策合力对房地产市场形成有力的正向冲击。同时，积极储备增量政策，视市场变化情况前置出台。 一、近期稳楼市政策密集出台，市场结构性调整加快 （一）房地产市场持续走弱，9月末稳楼市政策密集出台 第一，今年以来出台的一系列稳地产政策取得了一定积极效果，但未能阻止市场持续下行。2024年前三季度，房地产市场总体呈现继续下行态势，销售“以价换量”但仍处于深度下行区间，信心低迷和能力受限背景下投资跌幅持续扩大，土地市场继续缩量。今年以来，稳地产政策效果主要体现在一二线城市，并存在效果持续性不强等问题。5月17日出台的一揽子稳地产政策（简称“5.17”政策）带动6月市场活跃度提升，但三季度后政策效果明显减弱，市场仍面临较大调整压力。总体来看，“5.17”政策力度还难以有效刺激购房需求，难以打破房价下跌和市场预期转弱两者螺旋向下的负循环，难以改善房企资金偏紧和风险偏高局面。在此背景下，9月末以来，一系列旨在提振房地产市场的利好政策密集出台。9月26日，中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了本轮下行周期以来的最强稳地产信号。政治局会议前后，人民银行、财政部、住建部等出台多项房地产支持政策，总体来看，基本延续了以政策推动需求回升从而带动供给改善的思路（表1）。具体来看： 第二，需求端政策支持力度明显加大，多项超预期增量政策加快出台。一是持续降低居民购房门槛和压力。一方面，出台“下调全国层面二套房最低首付比例至15%”“下调存量房贷利率至新发放房贷利率附近”等政策降低居民购房门槛和房贷压力。另一方面，在中央政治局会议提出“调整住房限购政策”后，四大一线城市均 于9月底公布需求侧松绑政策。其中，广州政策力度最大，成为首个完全放开限购的一线城市。北京、上海、深圳均针对性地优化调整了住房限购、首付比例、公积金贷款、交易税费等政策，深圳调整力度相对更大，北京、上海调整力度相对略低，保留了进一步放松的政策空间（表2）。二是积极拓展资金来源，加大力度推动去库存。为化解商品房存量，财政部和住建部提出推动专项债券和保障性安居工程补助资金来收购存量商品房用作各地的保障性住房，并通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。 第三，供给端主要以调整优化存量政策为主，未来财政相关政策落地值得期待。9月底以来优化的供给端稳地产存量政策主要包括“保障性住房再贷款央行出资比例由60%提高至100%”“延长‘金融16条’和经营性物业贷款期限”“扩大‘白名单’项目规模至4万亿”等（表1）。这些政策一方面有助于降低国企收储成本，加速推进收储和去库存进程，改善市场供求关系；另一方面有助于房企开发贷款、信托贷款等存量融资进一步展期，缓解房企偿债压力，更好地保障项目交付，从而进一步稳定购房者预期。9月12日，财政部发布会上宣布将“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”。未来，专项债等财政资金用于收储土地，房地产交易环节契税、个人所得税等税率调整，以及将建设前期预缴的土地增值税后移至竣工验收环节等财政支持政策值得期待。 （二）“9.24”政策出台以来房地产市场出现积极变化 9月底一揽子稳地产政策实施后的五周内（9.25-10.30），各线城市的新房、二手房市场表现均明显改善，但改善势头可持续性仍有待观察。市场总体回暖趋势下结构性分化特征延续，呈现出二手房表现好于新房、一线城市表现好于二三线城市等特点。 第一，新房销售环比改善明显，但与2023年水平仍有差距。9月25日至10月30日五周期间，各线城市新房的日均销售面积环比改善幅度均超过50%（表3）。但从同比角度来看，当前新房市场日均销量还未恢复至上年同期水平。新政实施五周以来的新房市场恢复还难以抵补今年以来新房市场销售的深度下行。截至10月30日，各线城市的新房累计销售面积仍与2023年水平有较大差距，其中一线城市跌幅为20%左右，二三线城市跌幅超过30%。 第二，二手房带看量明显上升，各线城市日均成交量均已超过上年同期水平。根据房地产中介数据，国庆期间全国74城二手房带看量环比和同比分别提升45%和40.8%，带看转化率也有所提高。从销售面积同比表现来看，新政实施后的五周内，各线城市的二手房日均成交面积均已超过2023年同期水平，其中一、二、三线城市分别较2023年同期提高71.29%、29.55%和16.34%（表3）。从累计角度来看，经过五周的回升，截至10月30日，一、二线城市的二手房累计成交面积已经超过上年同期水平。在二手房市场成交量明显回升的背景下，一线城市部分业主出现提价、捂盘惜售等情况。贝壳平台数据显示，9月底新政出台后的一周，深圳二手房涨价房源比前一周增加了200.2%，降价房源数量则比前一周减少了45%。 第三，市场回升趋势已出现放缓迹象，需密切观察未来政策效果可持续性。虽然“9.24”新政实施五周以来，房地产市场热度呈现出结构性积极变化，但对此应理性看待。一方面，高频数据样本量偏小，容易造成同比、环比表现大幅波动。另一方面，当前政策实施时间较短，并且市场回升趋势已经出现放缓迹象，未来政策能否持续显 效仍有待观察。从30个大中城市成交面积的周度表现来看，“9.24”政策实施后的第四、五周，各线城市的成交面积回升速度均出现了不同程度的放缓，其中三线城市放缓更加明显（图1）。参考“5.17”政策实施后的市场表现（政策出台约六周后效果达到顶峰，随后效果逐步衰减），四季度将成为本轮政策效果的重要观察期和政策调整的关键窗口期。此外，当前房地产市场仍处于供需两端政策发力期，未来市场能否实现“止跌回稳”既取决于收储去库存、风险化解等存量政策落实情况以及后续增量政策持续出台，也取决于其他宏观逆周期调控政策对经济的提振效果。 二、一揽子稳地产政策效果评估 今年以来出台的一系列稳地产政策中，下调最低首付比例、放开限购等政策的惠及面主要在于一二线城市，在当前居民加高杠杆的意愿和能力均较弱的情况下，此类政策效果相对较弱，叠加当前一二线城市对全国市场的带动作用正不断减弱，此类政策对全国房地产市场回暖的促进作用更弱。对比来看，白名单融资协调机制、存量房贷利率下调、专项债用于收储土地和保障房、货币化安置等政策的惠及面更大，未来 政策也有进一步发力空间，因此效果相对更大。从实践来看，年初建立的白名单融资协调机制已经取得较好效果，截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元，有效缓解房企流动性压力、有力保障保交房。未来，预计存量房贷利率下调、房地产相关税费下调、专项债用于收储土地和保障房、货币化安置等政策的深入推进，有望从推动库存消化、改善房企流动性、降低居民购房成本和还贷压力等多个方面，为稳地产、稳经济带来积极影响。 （一）存量房贷利率下调 第一，本轮存量房贷利率下调惠及面广，未来政策仍有跟随市场变化进行调整的空间。历史上，人民银行分别于2008年、2023年实施过两次存量房贷利率下调，以应对房地产市场和宏观经济波动（表4）。从政策惠及面来看，本轮存量房贷利率下调覆盖所有存量房贷，同时，当前存量房贷规模与2023年接近，远远高于2008年时期，因此政策惠及范围广、涉及规模大。从下调幅度来看，本轮平均下调50Bps左右，小于2023年（73Bps）和2008年时期（112Bps）的两轮下调力度。考虑到一方面，在下调存款利率、发行特别国债支持国有大型商业银行补充资本等政策支持下，存量房贷利率下调对银行经营的冲击总体可控；另一方面，该政策对促进消费、稳定楼市等方面具有较大积极作用，未来该政策仍有根据实际实施效果以及房地产市场变化情况进行调整的空间。 第二，下调存量房贷利率将从多个方面促进经济回升。一是有助于提振房地产市场。从历史数据来看，房贷利率和商品房销售面积这两个指标总体呈反向波动趋势（图2），因此，在当前销售筑底的关键期，调降存量房贷利率有望提振居民对房地产市场的信心，进一步提高居民购买意愿。二是有助于促进居民消费增长。存量房贷利率的下调将直接减轻个人或家庭的利息负担，间接增加可支配收入，有助于促进消费。人民银行指出，本轮存量房贷利率下调“预计将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出约1500亿元”，这意味着存量房贷利率下调将带来居民可支配收入总额增加1500亿元。考虑到房贷对象主要为城镇居民，2024年三季度中国城镇居民人均消费倾向（消费支出占可支配收入比重）为61.99%，因此，预计本轮 存量房贷利率下调将平均每年增加居民消费929.87亿元左右，以2023年社会消费品零售总额为基础计算，预计每年提高消费增速0.2个百分点左右，未来随着消费总额不断增大，对增速的提升效果将逐步减弱。由于存量房贷利率下调工作落实、可支配收入提高向实际消费行动转化都需要一定时间，预计该政策在今年年内对消费增速的影响有限。 第三，考虑“以量补价”等情况，存量房贷利率下调对银行利润的影响总体可控。一是下调存量房贷利率对银行造成直接利润损失。在其他条件（如提前还贷比例）不变的情况下，按企业所得税税率25%计算，35家上市银行房贷利率平均下调50个Bps所损失的利润约占其2024年预期利润总额的4.12%左右，可见该政策将对银行利润造成冲击（表5）。分类型来看，由于存量房贷余额规模差异较大，六大国有银行损失利润占比最高，平均为7.46%左右，股份制银行平均为4.94%左右，城商行农商行平均为2.65%左右。二是居民对房贷利率具有较强敏感性，存量房贷利率下调有助于缓解提前还贷情况，帮助银行“以量补价”，对冲利润下滑压力。一方面，2023年，在个人住房贷款余额出现负增长的情况下，同期住房公积金贷款余额仍保持较快增长。2023年末，个人住房贷款余额为38.17万亿元，比上年末下降1.6%；住房公积金贷款的贷款余额为7.81万亿，比上年末增长6.96%。这表明居民对房贷利率具有较强敏感性，在整体降杠杆的背景下，依然增加低利率贷款。另一方面，2023年8月下调存量 房贷利率前后的提前还贷情况对比也表明，存量房贷利率下调有助于缓解提前还贷情况。人民银行数据显示，2023年8月，全国提前还贷金额为4324.5亿元；8月31日存量住房贷款利率下调政策出台后，9-12月的月均提前还贷金额较8月下降10.5%。对于利率调降幅度较大的地区，提前还贷缓解情况更加明显。例如湖北、河南、江西下调幅度均超过90个Bps，下调幅度高于全国平均73个Bps，9-1