房地产政策集中出台，实则拉动消费

研究所 宏观研究 证券研究报告：宏观报告 2023年9月3日 分析师:袁野 SAC登记编号:S1340523010002 Email:yuanye@cnpsec.com 研究助理:魏冉 SAC登记编号:S1340123020012 近期研究报告 Email:weiran@cnpsec.com 《经济景气温和抬升，开学季有望持续上行——8月PMI点评》-2023.08.31 房地产政策集中出台，实则拉动消费 核心观点 本周央行住房信贷政策的组合调整，实施“限购”的新一线和二线城市更加受益，超一线城市在此次政策调整中，优化幅度可能较为有限，房地产市场的温和改善可以期待。同时，房贷政策调整可每年为居民节约资金共2550亿元，有助于减轻居民负债成本，改善净资产状况。2023年以来居民消费距离2019年之前的水平仍有显著差距与居民收入增长持续乏力有关，而本次房贷政策调整共同发力，有助于增厚居民净收入，提振消费。策略上，看好本次政策组合调整带来的消费板块的投资机会，同时积极关注前期调整过的人工智能、数字经济、卫星互联网、新能源（主要是氢能领域）、大农业、网络安全等方向。 风险提示： 房地产市场超预期下行，政策落地执行扭曲，地缘政治冲突加剧 目录 1大类资产表现4 2国内外宏观热点4 2.1海外宏观热点及一句话点评9 2.2国内宏观热点及一句话点评14 3风险提示23 图表目录 图表1：大类资产价格变动一览4 图表2：代表性城市限贷政策7 图表3：首套平均房贷利率与5年期LPR9 图表4：二套平均房贷利率与5年期LPR9 1大类资产表现 8月第五周，大宗商品价格普涨。美债收益率下行，美股上涨；美元指数走强，人民币汇率走强；中债收益率上行，A股上涨。 图表1：大类资产价格变动一览 单位 2022/12/30 2023/8/25 2023/9/1 今年以来涨跌幅 本周涨跌幅 大宗商品 布伦特原油 美元/桶 82.32 84.48 86.84 5.5%2.8% WTI原油 美元/桶 80.26 79.83 85.55 6.6% 7.2% COMEX黄金 美元/盎司 1,819.70 1,911.10 1,939.80 6.6% 1.5% LME铜 美元/吨 8,387.00 8,381.50 8,515.00 1.5% 1.6% LME铝 美元/吨 2,360.50 2,124.00 2,184.00 -7.5% 2.8% 动力煤 元/吨 921.00 801.40 801.40 -13.0% 0.0% 螺纹钢 元/吨 4,085.00 3,716.00 3,778.00 -9.0% 1.7% 美国股债 基点数变动 美债2Y 4.41 5.03 4.87 46 -16 美债10Y 3.88 4.25 4.18 30 -7 标普500 3839.5 4405.71 4515.77 17.6% 2.5% 外汇 美元指数 103.4942 104.2016 104.2774 0.8% 0.1% 美元兑离岸 民币 6.9211 7.2948 7.2707 5.1% -0.3% 中债 1年中债 2.1316 1.896 1.9451 -18.65 4.91 10年中债 2.8312 2.5672 2.5863 -24.49 1.91 A股 上证综指 3089.26 3064.07 3133.25 1.4%2.3% 沪深300 3871.63 3709.15 3791.49 -2.1% 2.2% 创业板指 2346.77 2040.40 2100.26 -10.5% 2.9% 资料来源：iFinD，中邮证券研究所 2国内外宏观热点 本周中国人民银行、国家金融监督管理总局发布两则通知《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》以及《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。明确按照市场化、法治化原则，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行。本次住房信贷政策调整，通过差异化降低首付比例和房贷利率，有助于改善部分存量房贷户的资产负债表，提振居民购房需求以及消费能力。具体如下： 第一，本次政策调整时间较为集中，且调整幅度较大。通知主要进行了三个方面的调整：一是，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，统一了 全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。实施“限购”城市的首套、二套最低首付款比例政策下限分别从30%、40%降至20%、30%。二是，二套住房利率政策下限由相应期限LPR加60个基点调整为相应期限LPR加20个基点。首套住房利率政策下限保持不变。三是，符合条件的存量住房贷款可以申请降低利率，但调整后的利率，不能低于当年当地的首套住房贷款利率政策下限。对比来看，2018年以来，全国层面房地产信贷政策调整的时间较为分散，且政策普遍采取较小步幅。 ——2018年12月召开的中央经济工作会议提出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。 ——2019年8月25日，央行公告自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。 ——2019年12月28日，人民银行发布了存量浮动利率贷款定价基准转换的公告，遵循市场化、法治化原则，推动存量贷款定价基准由原来的贷款基准利率转换为LPR或固定利率。 ——2020年12月，人民银行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立了房地产贷款集中度管理制度，对银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款占全部贷款的比重设置上限要求。 ——2022年5月15日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。 ——2022年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差 别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。 ——2023年1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷 款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。 因此，本次政策将首付比例、房贷利率，以及存量房贷利率的调整同时发布，政策时间更加集中，且调整幅度较为可观。有望提振购房需求。但是不同于此前全国同步调整，本轮房地产政策的调整更加强调因城施策， 第二，从全国层面看，实施“限购”的新一线、二线城市最为受益。本次调整将“限购”城市的首付比例与不限购城市对齐，因此受益城市聚焦在“限购”城市中。根据易居研究院的统计，北京的二套房首付比例最高，为60%-80%，其次是上海，最高为70%，苏州、杭州、郑州、沈阳等城市的首付比例是40%。因此，在超一线城市以外，其他热点城市二套房首付比例已接近政策下限，反映当地房地产政策优化调整诉求较为强烈，在本次央行调降政策下限之后，新一线、二线城市有望跟随调降首套、二套首付比例，进而提振购房需求。 再看房贷利率，2023年8月全国首套、二套平均房贷利率分别为3.9%，4.81%，相对于5年期LPR4.20%，首套房贷利率已突破LPR-20bp的下限，这是首套住房贷款利率政策动态调整机制的结果，符合条件的城市可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。二套房贷利率则基本位于LPR+60个基点的水平上，本次二套房贷利率下限调降，有望带动全国二套房贷利率水平的下移。截至2023年6月，全国个人住房贷款余额为38.6万亿。2021年7月，银保监 会新闻发言人提到，截至7月末，个人按揭贷款首套房占比达到92%，2022年1月银保监会的数据显示，个人住房贷款中90%以上用于支持首套房。假设首套房占比稳定在90%左右，那么，截至今年6月二套房贷款余额约3.9万亿。假设二套房平均房贷利率跟随政策下限同步下移40bp,则每年为居民部门节约付息资金150亿左右。 而对于北上广深来说，此前首付比例下限并未达到政策下限，反映当地房地产市场现状导致并未用足已有的政策空间，那么单纯的政策空间的扩大可能难以带动当地房地产政策的调整。 图表2：代表性城市限贷政策 资料来源：新闻资料整理，中邮证券研究所 第三，从不同群体看，首套房贷利率发放时高于相应下限的房贷户最为受益。通知明确，申请调整存量首套房贷利率的，不能低于当年当地的首套房贷利率政策下限。因此，在首套房贷利率超出政策下限的时期发放的房贷，调整空间大。2019年8月央行明确，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR， 2022年5月央行将首套住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点。对比全国首套房平均房贷利率与相应时期的政策下限，2022年7月之后差距接近0，即2022年下半年以来发放的存量按揭贷款，调整空间不大。而自2019 年7月至2022年6月，全国首套房平均房贷利率与相应时期的政策下限平均差距为71bp。当然各地在全国政策下限的基础上有因城施策的自由度，假设各地实际下限较政策利率下限抵补后，全国平均下限接近政策下限，那么2022年6月以前发放的存量首套按揭贷款，平均房贷利率有70bp左右的下降空间。2022年6月末居民住房贷款余额为38.86万亿，仍然假设首套房贷占比90%，存量房贷 利率下调可每年为居民节约资金约2400亿。 另外，《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》提到，存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。8月，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。本周，北上广深四个城市已全部执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策。此前在“认房认贷”政策下被认定为二套房贷但仅持有一套房的房贷户，存在跟随“认房不认贷”的推出被认定为首套房贷的可能性。历年二套平均房贷利率与当年首套房贷政策下限存在显著空间，自2019年7月至今平均差距接近1个百分点，假如前述可能性实现，则这部分房贷户为最受益存量房贷利率调整的群体。 图表3：首套平均房贷利率与5年期LPR图表4：二套平均房贷利率与5年期LPR 资料来源：iFinD，中邮证券研究所资料来源：iFinD，中邮证券研究所 综上，本周央行住房信贷政策的组合调整，实施“限购”的新一线和二线城市更加受益，超一线城市在此次政策调整中，优化幅度可能较为有限，房地产市场的温和改善可以期待。同时，房贷政策调整可每年为居民节约资金共2550亿 元，有助于减轻居民负债成本，改善净资产状况。2023年以来居民消费距离2019年之前的水平仍有显著差距，与居民收入增长持续乏力有关，而本次房贷政策调整共同发力，有助于增厚居民净收入，提振消费。策略上，看好本次政策组合调整带来的消费板块的投资机会，同时积极关注前期调整过的人工智能、数字经济、卫星互联网、新能源（主要是氢能领域）、大农业、网络安全等方向。 2.1海外宏观热点及一句话点评 8月非农超预期。美国8月非农就业人口增加18.7万人，增幅高于预期值 17万人，前值由18.7万人下修至15.7万人；美国8月失业率3.8%，创2022年 2月以来新高，且高于预期值和前值（两者均为3.5%）；美国8月