存量按揭利率下调落地，影响几何？

证券研究报告 行业研究 2023年09月01日 本期内容提要: 存量按揭利率调整层面，自2023年9月25日起，首套按揭贷款借款人可向金融机构申请以新发放贷款置换存量首套按揭贷款，新发贷款利率在LPR的加点幅度不得低于原贷款的首套按揭贷款利率下限。此外，也可依照规定协商变更合同协定的利率水平。 1）新发放贷款利率在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时贷款城市 首 套 按 揭 贷 款 利 率 下 限 ，即 若 当 年 申 请 按 揭 时 贷 款 利 率 为LPR+80BP，若当时所在城市利率下限为LPR+30BP，现在利率下限为LPR-20BP，则最多下调至50BP至LPR+30BP，而非依据现在的利率下限来调整。我们认为此举本质上为进一步满足居民刚性和改善性住房需求，也为接下来政策放松提供空间。此前银行由于房贷额度紧张、限购政策等多方面原因，上海等城市持续上调按揭贷款利率（例如2021年中），当时贷款的居民可以下调一部分至合理水平。目前，北京、上海、深圳等地公示了首套商业性个人住房贷款利率自律下限。 廖紫苑银行业分析师执业编号：S1500522110005联系电话：16621184984邮箱：liaoziyuan@cindasc.com 王舫朝非银金融行业首席分析师执业编号：S1500519120002联系电话：010-83326877邮箱：wangfangzhao@cindasc.com 2）可以申请调整利率的存量房贷类型，除当前实际住房情况已经符合所在城市的首套房标准的居民外，还包括：a）对于一些城市现在已经实行了“认房不认贷”的，且家庭没有其他住房，但是当时由于“认房认贷”被实行二套房利率贷款的居民；b）购房时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且地方政府执行“认房不认贷”政策。 调整优化差别化住房信贷层面，因城施策原则仍然遵循。1）在限购城市中，首套房和二套房按揭贷款最低首付款比例政策下限不低于20%和30%；2）首房套按揭贷款利率政策下限按现行规定执行，二套房按揭贷款利率政策下限调整为不低于相应期限LPR加20个基点。 信达证券股份有限公司CINDA SECURITIES CO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 各家银行积极响应，尽快开展利率调整工作。政策发布后，多家银行跟进发布公告，将有序推进存量个人住房贷款的利率调整政策，通过线上线下等多种渠道进行调整和服务，以发挥金融在支持经济、改善民生等方面的作用。我们认为： 1）提前还贷现象有望得到缓解。7月14日国新办发布会表示，由于理财产品收益率、房贷利率价格关系的变化，居民存款使用率降低，投资减少，提前还贷大幅增加。存量房贷利率的下调有助于平衡新发放贷款及存量按揭贷款利率的关系，从而减少居民提前还款的意愿。 请阅读最后一页免责声明及信息披露http://www.cindasc.com 22）有利于刺激消费及按揭需求。我国个人住房贷款余额增速近年来呈下行趋势，2023年6月末，按揭贷款规模为38.6万亿元，增速同比-0.7%， 存量按揭利率的调降可以直接节约居民每月利息支出、减少负债压力，一方面，房贷压力的减小可释放收入，从而刺激消费，另一方面，能够在一定程度上增加市场信心，提振居民中长期按揭贷款需求。 3）存量按揭利率的下调令银行净息差承压，但存款利率下调将缓解息差压力。9月1日起，多家国股行下调存款挂牌利率，以中长期限定期存款为主。以大行为例，本次1Y、2Y、3Y、5Y定期存款较6月分别下调10BP、20BP、25BP、25BP，调降幅度普遍更大。存款自律定价机制要求，存款利率参考1Y-LPR和10Y国债到期收益率，8月1Y-LPR下调10BP，且当前10Y国债利率位于2.58%左右，此次调降符合预期。存款利率下调空间打开，利好银行支持实体融资、促进经济持续恢复向好。 投资建议：1）关注国企改革背景下，基本功扎实+低估值的全国性银行：邮储银行、农业银行、中信银行。2）长期高业绩景气/区域新亮点/小微复苏优质区域行，宁波银行、齐鲁银行、常熟银行、瑞丰银行。3）风险缓释可期带来估值修复、活跃资本市场下具备财富管理优势的招商银行等。 风险因素：宏观经济增速超预期下行；政策落地不及预期等。 资料来源：Wind，信达证券研发中心 资料来源：Wind，信达证券研发中心 资料来源：Wind，信达证券研发中心 资料来源：Wind，信达证券研发中心 张晓辉，信达证券研发中心银行资深分析师，悉尼大学硕士，曾就职于中国邮政集团研究院金融研究中心、西部证券等。2023年加入信达证券研究所，从事金融业研究工作，主要覆盖银行行业，包括上市银行投资逻辑、理财行业及理财子、资产负债、风控、相关外部环境等。 廖紫苑，硕士，新加坡国立大学硕士，浙江大学学士，入选竺可桢荣誉学院、金融学试验班。曾就职于中国银行、民生证券、天风证券，四年银行业研究经验。2022年11月加入信达证券研发中心，从事金融业研究工作。 王舫朝，信达证券研发中心金融地产中心总经理、非银&中小盘首席分析师，毕业于英国杜伦大学企业国际金融专业，历任海航资本租赁事业部副总经理，渤海租赁业务部总经理，曾就职于中信建投证券、华创证券。2019年11月加入信达证券研发中心。 分析师声明 负责本报告全部或部分内容的每一位分析师在此申明，本人具有证券投资咨询执业资格，并在中国证券业协会注册登记为证券分析师,以勤勉的职业态度,独立、客观地出具本报告；本报告所表述的所有观点准确反映了分析师本人的研究观点；本人薪酬的任何组成部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体分析意见或观点直接或间接相关。 免责声明 信达证券股份有限公司(以下简称“信达证券”)具有中国证监会批复的证券投资咨询业务资格。本报告由信达证券制作并发布。 本报告是针对与信达证券签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。信达证券不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。客户应当认识到有关本报告的电话、短信、邮件提示仅为研究观点的简要沟通，对本报告的参考使用须以本报告的完整版本为准。 本报告是基于信达证券认为可靠的已公开信息编制，但信达证券不保证所载信息的准确性和完整性。本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告最初出具日的观点和判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会出现不同程度的波动，涉及证券或投资标的的历史表现不应作为日后表现的保证。在不同时期，或因使用不同假设和标准，采用不同观点和分析方法，致使信达证券发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告，对此信达证券可不发出特别通知。 在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人做出邀请。 在法律允许的情况下，信达证券或其关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能会为这些公司正在提供或争取提供投资银行业务服务。 本报告版权仅为信达证券所有。未经信达证券书面同意，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发布、转发或引用本报告的任何部分。若信达证券以外的机构向其客户发放本报告，则由该机构独自为此发送行为负责，信达证券对此等行为不承担任何责任。本报告同时不构成信达证券向发送本报告的机构之客户提供的投资建议。 如未经信达证券授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担。信达证券将保留随时追究其法律责任的权利。 风险提示 证券市场是一个风险无时不在的市场。投资者在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。建议投资者应当充分深入地了解证券市场蕴含的各项风险并谨慎行事。 本报告中所述证券不一定能在所有的国家和地区向所有类型的投资者销售，投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专业顾问的意见。在任何情况下，信达证券不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者需自行承担风险。