2023年中报点评：归母净利实现逆势增长，定增有望增强资本实力

证券研究报告 公司研究 2023年08月30日 本期内容提要: 销售：销售业绩持续突破，华东区域进一步稳固。2023年上半年公司实现销售金额769.3亿元，较去年同期增长55.76%，销售面积247.8万平方米，较去年同期增长38.67%。上半年公司位列克而瑞销售榜单第14位，较上年同期提升3位，行业地位进一步提升。其中华东大区压舱石地位进一步稳固，实现销售金额406.16亿元，同比增加38.5%；珠海大区完成销售140.63亿元，同比增加43.8%，销售占比18.28%，区域龙头地位进一步巩固；华南大区完成销售183.40亿元，同比大幅增加158.4%；北京区域完成销售24.52亿元，同比大幅增加127.7%。公司可售资源丰富，我们认为随着政策逐步落地，一线和强二线城市有望率先量稳价升，公司的销售规模有望进一步提升。 江宇辉地产行业首席分析师执业编号：S15005220100002联系电话：+86 18621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 拿地：上半年持续聚焦热点城市，多渠道获取土地资源。2023年公司保持拿地节奏，上半年公司新增11宗地块，土地出让面积83.81万平，计容建筑面积274.42万平，比去年同期增加408.38%。从拿地金额来看，除深圳文旅城和珠海联安村两个项目外，上半年拿地金额153.72亿元，一线城市占比12.5%，二线城市占比87.5%，体现公司持续布局高能级城市。具体到城市来看，公司上半年聚焦在核心热点城市，公开市场拓展地块全部位于上海、成都、杭州、长沙、南京和苏州，同时公司聚焦在这些城市的核心区域，在成都高新区、杭州上城区、苏州姑苏区等核心区块均有所斩获。 融资：三道红线保持“绿档”，定增募资有望增强资本实力。2023上半年公司保持“三道红线”绿档，公司财报口径净负债率为71.7%，剔除预收账款的资产负债率为66.7%，现金短债比为2.02倍。公司现存债券规模433.69亿元，考虑行权2023年内待偿还134.19亿元，上半年综合融资成本下降至5.59%，上半年公开发行境内债券67.95亿元；首单Pre-Reits项目及类Reits次级份额转售顺利落地，首次实现自持次级债券盘活。2022年12月公司发布定增预案募资60亿元，定增方案已获上海证券交易所审核通过，定增完成后有望增强公司资本实力。 维持公司“买入”评级。公司2023年竣工项目增加，结算节奏加快，并且公司待结算资源丰富，预计公司业绩有望维持稳定发展。预计公司2023-2025年EPS为1.42/1.61/1.82元/股，维持“买入”评级。 风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期；地产行业销售下行幅度超预期；公司房地产销售不及预期 信达证券股份有限公司CINDA SECURITIES CO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 目录 1竣工大幅增加带动营收增长，归母净利润实现逆势增长........................................................32销售：销售业绩持续突破，华东区域进一步稳固....................................................................43拿地：上半年持续聚焦热点城市，多渠道获取土地资源.........................................................54融资：三道红线保持“绿档”，定增募资有望增强资本实力...................................................7预计2023-2025年EPS分别为1.42/1.61/1.82元/股，维持“买入”评级..................................8风险因素..........................................................................................................................................8 图表目录 图表1：公司营业收入及同比增速..........................................................................................3图表2：公司归母净利润及同比增速......................................................................................3图表3：公司毛利率及净利率.................................................................................................3图表4：公司各项费用率........................................................................................................3图表5：公司合约销售金额及同比增速...................................................................................4图表6：公司合约销售面积及同比增速...................................................................................4图表7：公司各区域合约销售金额（亿元）............................................................................4图表8：公司合约销售金额区域结构.......................................................................................4图表9：公司2023H1新增计容建筑面积（万平）.................................................................5图表10：公司2023H1新增拓展土地金额分布......................................................................5图表11：公司2023H1新增计容建筑面积（万平）...............................................................6图表12：公司三道红线情况...................................................................................................7图表13：公司到期债务金额分布（亿元）.............................................................................7图表14：公司分业务盈利预测...............................................................................................8 1竣工大幅增加带动营收增长，归母净利润实现逆势增长 竣工大幅增加带动营收增长，结算资源丰富业绩有望持续释放。公司2023年上半年实现总营收314.78亿元，同比增长22.88%，在行业持续下行的背景下，公司的总营收能够实现逆势增长，主要由于公司2023上半年竣工面积持续增加，2023上半年竣工面积274.24万平，同比增加47.16%，结算节奏加快。截至2023年上半年，公司预收楼款达1081.50亿元，较年初增加24%，待结算资源丰富，后续业绩有望持续释放。 营收带动归母净利逆势实现增长，毛利率下行、权益比下降等使利润增速稍弱。实现归母净利润19.26亿元，同比增长2.08%，扣非归母净利润19.20亿元，同比增长1.00%。公司2023年上半年营收增速高于2022年上半年，但归母净利润增速弱于2022年上半年主要由于：1）毛利率持续承压：受到此前获取利润较低地块进入结算周期影响，公司毛利率仍然持续承压，上半年毛利率水平18.85%，较上年同期下降2.57pct；2）权益比例下降：受到结算项目权益比下降影响，公司2023年上半年少数股东损益占比为23.93%，较上年同期上升5.15pct；3）受销售规模增长影响销售费用增加，但整体费用率控制得当：公司上半年销售金额大幅增加55.76%，带动公司销售费用同比增长33.64%，销售费用/总营收较上年上升0.1pct，但从销售费用/销售金额来看，公司费用率控制得当，较去年同期下降0.2pct，管理费用/销售金额较去年同期下降0.8pct。我们认为随着公司低利润地块结算结束，同时利润水平较好的华东地区结算收入占比增加，公司毛利率有望底部回升，并且公司近年来获取项目权益比例提升，后续结算项目权益比有望回升，叠加公司费用率持续优化，后续公司整体利润水平有望持续优化。 资料来源：公司公告，信达证券研发中心 资料来源：公司公告，信达证券研发中心 资料来源：公司公告，信达证券研发中心 资料来源：公司公告，信达证券研发中心 2销售：销售业绩持续突破，华东区域进一步稳固 销售金额和面积实现大幅增长，行业排名持续提升。2023年上半年，公司持续创新营销策略，多措并举提升项目获客能力、增强项目竞争力，助力公司销售业绩稳步突破。上半年公司实现销售金额769.3亿元，较去年同期增长55.76%，销售面积247.8万平方米，较去年同期增长38.67%，根据克而瑞数据，上半年TOP20房企中，公司全口径销售金额增幅位居第二名，销售规模增速较快。上半年公司位列克而瑞销售榜单第14位，较上年同期提升3位，行业地位进一步提升。 “压舱石”华东区域进一步稳固，华南及北京区域实现较大增幅。上半年，公司“4+1”业务格局不断夯实，其中华东大区压舱石地位进一步稳固，实现销售金额406.16亿元，同比增加38.5%，销售占比52.80%；珠海大区完成销售140.63亿元，同比增加43.8%，销售占比18.28%，区域龙头地位进一步巩固；华南大区完成销售183.40亿元，同比大幅增加158.4%，销售占比23.84%；北京区域完成销售24.52亿元，同比大幅增加127.7%，销售占比3.19%；北方大区完成销售14.54亿元，同比下降30.8%，销售占比1.89%。 根据克而瑞口径，2023年1-7月，公司实现销售金额846.3亿元，同比增长45.5%，上半年公司在上海、广州、深圳、成都、杭州等一线、强二线城市持续增加土地储备，使得公司在华东区域、粤港澳大湾区等经济发达地区优质土地储备比例进一步增加，可售资源丰富，我们认为随着政策逐步落地，一线和强二线城市有望率先量稳价升，公司的销售规模有望进一步提升。 资料来源：公司公告，信达证券研发中心 资料来源：公司公告，信达证券研发中心 资料来源：公司公告，信达证券研发中心 资料来源：公司公告，信达证券研发中心 3拿地：上半年持续聚焦热点城市，多渠道获取土地资源 坚持聚焦核心城市优质地段，加大核心城市拿地力度。2023年公司保持拿地节奏，上半年公司新增11宗地块，土地出让面积83.81万平，计容建筑面积274.42万平，比去年同期增加408.38%。从拿地金额来看，除深圳文旅城和珠海联安村两个项目外，上半年拿地金额