榆叶飞云2023年武汉房地产市场月报-7月 全国/省级政策汇总全国/省级重点政策解读政策动态土拍走势供应解析成交解析未成交解析重点地块解析土地市场供求走势供求结构库存走势库存结构商品住宅市场重点企业重点项目重点企业&项目CONTENTS目录 政策动态7月政策密集出台，多重利好来袭。中共中央政治局重新定调楼市，释放出房地产旧时代走向终结、楼市政策“工具箱”打开、再提城中村改造三大积极信号。本月武汉尚未跟进出台相关政策，有待继续观察。01 1.1——全国/省级政策汇总注：数据来源于AUR投资分析平台7月监测到全国/省级政策发布共计9条：绝密7月7日住建部《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》就实施城市更新工作提出五点明确要求。7月10日-中国人民银行、国家金融监督管理总局7月14日中国银行市场交易商协会《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》。政策延期主要涉及存量融资展期、商业银行风险等级和新不良融资免责。表示扎实推进“第二支箭”工作开展，持续支持民营房地产和产业类企业债券融资，助力民营经济健康发展、高质量发展。7月24日中央政治局会议切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。7月21日国务院常务会议7月18日国家发改委新闻发布会《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。将推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，主要包括三个方面：促进消费稳步恢复和扩大、深化改革创造良好营商环境、稳妥处置房地产等领域风险隐患等。7月25日国家税务总局《支持协调发展税费优惠政策指引》从区域协同发展、城乡一体发展、物质文明和精神文明平衡发展、经济社会统筹发展等四个方面，提到216项税费优惠政策指引。在支持消费提振信心方面，有关购房环节税费优惠多达19条，涉及契税、个人所得税、土地增值税、印花税等。7月27日住建部企业座谈会7月31日发改委大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。发布关于恢复和扩大消费20条措施，其中第3条支持刚性和改善性住房需求。 1.2——全国/省级重点政策解读注：数据来源于AUR投资分析平台绝密17月24日，中共中央政治局召开会议，重新定调楼市，提出应适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。房地产现行放松27月27日，住建部在企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，进一步落实政策。房地产现行放松榆叶飞云观点：政治局会议对于楼市的表述出现了重大变化，首次未提“房住不炒”，同时强调适时调整优化房地产政策。本次定调意味着对楼市整体基调更加积极。而后住建部表态，将打响房地产政策优化的发令枪，预判未来将有更多利好政策陆续出台落地，进一步提振市场信心、稳定楼市。7月24日，中共中央政治局会议指出：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。7月27日，住房和城乡建设部部长倪虹在企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。三道红线：房地产贷款集中管理；信贷政策收紧；“房住不炒”主基调不变；集中供地；房地产税改革试点；央行发声信贷回归正常；政策基调从“合理支持”到“支持”，从“因城施策”到“灵活运用政策”，逐步宽松提出适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，楼市基调进一步放松2020年2021年2022年2023年图：近年房地产政策定调政策一览（部分） 1.2——全国/省级重点政策解读注：数据来源于AUR投资分析平台绝密37月25日，国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，提出多项和房地产相关政策，包含支持消费提振信心税费优惠方面，涉及契税、个人所得税、土地增值税、印花税等。房地产现行放松榆叶飞云观点：本次政策指引旨在支持消费、提振信心，虽然其中多条政策为现行政策，但总体来说本次政策指引利好程度极大，预计地方将响应中央号召，陆续出台相关政策，为支持刚需和改善型住房消费提供助力。支持消费提振信心税费优惠：185、个人销售住房减免增值税186、个人转让自用家庭唯一生活用房免征个人所得税187、职工取得单位低价售房的差价收益免征个人所得税188、个人销售或购买住房免征印花税189、个人销售住房免征土地增值税190、个人购买安置住房免征印花税191、个人购买安置住房减征契税192、个人因房屋被征收而取得改造安置住房减免契税193、个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房减征契税194、个人购买经济适用房减半征收契税195、城镇职工第一次购买公有住房免征契税所得税197、个人出租住房减按10%征收个人所得税198、个人租赁住房免征印花税199、个人出租住房减征增值税200、个人出租住房减征房产税201、个人出租住房免征城镇土地使用税202、企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房减征房产税203、住房租赁企业出租住房减征增值税图：个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房减征契税政策 1.2——全国/省级重点政策解读注：数据来源于AUR投资分析平台绝密47月21日，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在国务院常务会议上审议通过。会议指出，要高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。房地产现行-榆叶飞云观点：今年以来，中央已多次提及城中村改造和老旧小区改造，旧改重要性升级。本次审议通过《指导意见》有利民生，或将释放19个超大特大城市部分土地资源，带动房地产相关投资和消费。本轮旧改针对性强，但结合城中村改造利益牵涉广等特点，本轮旧改或呈渐进式投资，见效周期长。国务院总理李强7月21日主持召开国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（下称《指导意见》）。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。表：我国超大特大城市统计城市层级城区人口规模数量城市超大城市超过1000万8个上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉特大城市500-1000万11个杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨 1.2——全国/省级重点政策解读注：数据来源于AUR投资分析平台绝密57月18日，国家发改委举办新闻发布会中提到，下一步，将推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，主要包括三个方面：促进消费稳步恢复和扩大、深化改革创造良好营商环境、稳妥处置房地产等领域风险隐患等。房地产现行放松榆叶飞云观点：发改委近期针对房地产行业的表态多围绕化解行业风险、促进行业平稳健康发展展开。中央对刚性和改善型住房持续支持，“房住不炒”的主基调不变，预判下阶段各地将响应中央精神，持续出台温和性利好政策。会议上，国家发改委综合司副司长李慧表示，下一步，将统筹推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。主要涉及三个方面：一是稳增长。抓紧研究储备政策，不断充实完善政策工具箱，及早出台有关政策举措，促进消费稳步恢复和扩大，着力拓展有效投资空间，加快建设以实体经济为支撑的现代化产业体系，帮助经营主体恢复元气、站稳脚跟。二是激活力。更好落实“两个毫不动摇”，深化国资国企改革，加强和改进国有经济管理，破除制约民营企业公平参与市场竞争的制度障碍，抓紧抓实促进民间投资工作，充分发挥与民营企业沟通交流机制作用，尽力帮助企业解决实际困难，为民营企业营造良好的发展环境。进一步完善市场准入负面清单制度，努力营造更加公平顺畅的市场准入环境。三是防风险。坚持底线思维，稳妥处置化解房地产、金融、地方债务等领域风险隐患，大力提升粮食、能源资源、产业链供应链安全保障能力。防范化解金融、房地产等领域的风险，构建防范化解风险的长效机制。促进房地产市场平稳健康发展，支持刚性和改善性住房需求。印发《关于促进家居消费的若干措施》，提出推动业态模式创新发展、支持旧房装修、开展促消费活动。促进消费稳步恢复和扩大，着力拓展有效投资空间，稳妥处置化解房地产等领域风险。3月26日5月15日7月18日7月18日图：国家发改委近期针对房地产行业表述（部分） 开发端1.3——武汉市现行政策政策具体条款土拍政策1、延续2022年限地价+拍卖+摇号2、武汉市本级实行两集中政策（集中发布出让公告、集中组织出让活动）3、在保证城市功能和品质的前提下，新出让住宅项目原则上不附带宗地范围以外的建设义务；宗地范围以内，因落实城市规划确需由竞得企业代建的市政及公共服务设施等，除政策明确规定须无偿移交的以外，其他建成后原则上按照成本价进行有偿回购。放款条件商贷放款无形象进度要求，一般网签后2个月内放款。预售条件优化调整新建商品房预售条件，房地产开发企业可增加申请预售许可次数，预售许可最低规模不小于栋。十五层及以下建筑达到总层数的二分之一，十五层以上建筑达到总层数的三分之一且不少于七层。资金监管1、监管额度：由监管部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付使用条件以及房地产开发企业信用等因素确定。定金、首付款以及其他形式的房价款全部直接交存至监管账户。2、拨付节点：按照工程建设进度予以拨付，主管部门按照主体结构三分之一、主体结构三分之二、结构封顶、外立面完工、规划验收、竣工验收、不动产首次登记等七个环节设置资金拨付节点。首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为不动产首次登记。项目竣工验收之前，交付标准为毛坯的项目监管账户余额不得低于监管额度的5%，交付标准为全装修的项目监管账户余额不得低于监管额度的10%。新增“主体结构达三分之二进度”拨付节点。注：数据来源于AUR投资分析平台绝密政策具体条款限价政策新建商品住房和二手住房同比价格指数原则上不超过5% 限购政策限购区：江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区，武汉东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区。当前武汉市实行住房限购差别化动态调节机制，目前，对江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山区部分区域实施住房限购。（二环外范围不限购）限购套数：原限购2套，目前限购区内新增1购房资格，即武汉户口均可在限购区新增一