2023年7月武汉房地产市场月报

榆叶飞云 CONTENTS目录 土地市场 商品住宅市场 政策动态 重点企业&项目 土拍走势供应解析成交解析未成交解析重点地块解析 供求走势供求结构库存走势库存结构 全国/省级政策汇总全国/省级重点政策解读 重点企业重点项目 政策动态 7月政策密集出台，多重利好来袭。中共中央政治局重新定调楼市，释放出房地产旧时代走向终结、楼市政策“工具箱”打开、再提城中村改造三大积极信号。本月武汉尚未跟进出台相关政策，有待继续观察。 01 1.1——全国/省级政策汇总 1.2——全国/省级重点政策解读 17月24日，中共中央政治局召开会议，重新定调楼市，提出应适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。房地产现行放松 27月27日，住建部在企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，进一步落实政策。 7月24日，中共中央政治局会议指出： 要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。 7月27日，住房和城乡建设部部长倪虹在企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。 榆叶飞云观点：政治局会议对于楼市的表述出现了重大变化，首次未提“房住不炒”，同时强调适时调整优化房地产政策。本次定调意味着对楼市整体基调更加积极。而后住建部表态，将打响房地产政策优化的发令枪，预判未来将有更多利好政策陆续出台落地，进一步提振市场信心、稳定楼市。 1.2——全国/省级重点政策解读 7月25日，国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，提出多项和房地产相关政策，包含支持消费提振信心税费优惠方面，涉及契税、个人所得税、土地增值税、印花税等。 支持消费提振信心税费优惠：185、个人销售住房减免增值税 186、个人转让自用家庭唯一生活用房免征个人所得税187、职工取得单位低价售房的差价收益免征个人所得税188、个人销售或购买住房免征印花税189、个人销售住房免征土地增值税190、个人购买安置住房免征印花税191、个人购买安置住房减征契税192、个人因房屋被征收而取得改造安置住房减免契税193、个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房减征契税194、个人购买经济适用房减半征收契税195、城镇职工第一次购买公有住房免征契税所得税197、个人出租住房减按10%征收个人所得税198、个人租赁住房免征印花税199、个人出租住房减征增值税200、个人出租住房减征房产税201、个人出租住房免征城镇土地使用税202、企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房减征房产税203、住房租赁企业出租住房减征增值税 榆叶飞云观点：本次政策指引旨在支持消费、提振信心，虽然其中多条政策为现行政策，但总体来说本次政策指引利好程度极大，预计地方将响应中央号召，陆续出台相关政策，为支持刚需和改善型住房消费提供助力。 1.2——全国/省级重点政策解读 47月21日，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》在国务院常务会议上审议通过。会议指出，要高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。 国务院总理李强7月21日主持召开国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（下称《指导意见》）。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。 要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。 要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。 要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 榆叶飞云观点：今年以来，中央已多次提及城中村改造和老旧小区改造，旧改重要性升级。本次审议通过《指导意见》有利民生，或将释放19个超大特大城市部分土地资源，带动房地产相关投资和消费。本轮旧改针对性强，但结合城中村改造利益牵涉广等特点，本轮旧改或呈渐进式投资，见效周期长。 1.2——全国/省级重点政策解读 57月18日，国家发改委举办新闻发布会中提到，下一步，将推动经济实现质的有效提升和量的合理增长，主要包括三个方面：促进消费稳步恢复和扩大、深化改革创造良好营商环境、稳妥处置房地产等领域风险隐患等。 会议上，国家发改委综合司副司长李慧表示，下一步，将统筹推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。主要涉及三个方面： 一是稳增长。抓紧研究储备政策，不断充实完善政策工具箱，及早出台有关政策举措，促进消费稳步恢复和扩大，着力拓展有效投资空间，加快建设以实体经济为支撑的现代化产业体系，帮助经营主体恢复元气、站稳脚跟。 二是激活力。更好落实“两个毫不动摇”，深化国资国企改革，加强和改进国有经济管理，破除制约民营企业公平参与市场竞争的制度障碍，抓紧抓实促进民间投资工作，充分发挥与民营企业沟通交流机制作用，尽力帮助企业解决实际困难，为民营企业营造良好的发展环境。进一步完善市场准入负面清单制度，努力营造更加公平顺畅的市场准入环境。 三是防风险。坚持底线思维，稳妥处置化解房地产、金融、地方债务等领域风险隐患，大力提升粮食、能源资源、产业链供应链安全保障能力。 榆叶飞云观点：发改委近期针对房地产行业的表态多围绕化解行业风险、促进行业平稳健康发展展开。中央对刚性和改善型住房持续支持，“房住不炒”的主基调不变，预判下阶段各地将响应中央精神，持续出台温和性利好政策。 1.3——武汉市现行政策 土地市场 1-7月份土地持续缩量，未有起色，全市涉宅土地成交19宗，成交总建面184.52万方，规模严重缩减至不足往年的1/4；7月撤牌延期再度频现，630土拍热度难续，地市分化加剧，月度仅1宗土地成交，为成都万华再次摘得朱家河二期地块；3宗经开地挂牌，且楼面价有下调；另本月公布第二批次供地清单，集中在主城区供地，“小而精”项目增多。综上，土地市场冷淡，民企拿地仍持谨小慎微之态，短期内若要调动拿地积极性，仍需加大主城高质量地块释放。 02 2.1——土拍走势 土地持续缩量：1-7月全市涉宅土地成交19宗，成交总建面184.52万方，规模严重缩减，不及往年1/4； 土拍冷淡：7月涉宅地成交1宗，总建面4.23万㎡，成交楼面价7203元/㎡，无溢价，另3宗地撤牌，土拍市场整体冷淡。 2.2——供应解析-供地清单 主城区供地大放量，“小而精”项目增多：本月公布第二批涉宅用地清单，共推出31宗涉宅地，土地总面积约205.36万㎡，拟于2023年7月7日至2023年10月7日期间发布出让公告。其中中心城区28宗远城区3宗，主远城区面积比（82:18），较一批次（73:27）主城区供地显著增多；另12宗地块的土地面积在3公顷左右，容积率多在3.0以内，单宗地块平均规模变小，适合打造规模适中、体量精致的项目。 2.2——供应解析-挂地公告 仅经开3宗地出让：7月涉宅地供应总计3宗，均位于经开区。总出让土地面积约7.9万㎡，起始总价约9.6亿元，均将于8月15日线上拍卖。其中P（2023）049号地块起始楼面价仅5804.69元/㎡，相对周边4宗地块，楼面价为周边最低，相较5月5日成交的008号地块楼面价又下调了1695.25元/㎡。 注：数据来源于AUR投资分析平台 2.3——成交解析 成都万华补仓朱家河二期地块：7月仅P（2023）046号1宗地成交，其由成都万华以底价30585万元总价折合楼面价7203元/㎡获取，是成都万华摘得为朱家河二期补充地块，其于去年12月27日首进武汉，摘得P（2022）144号朱家河一期地块，拟打造世界级人文水镇。 P（2023）046号地块解析 【用地要求】： 1、建筑高度不超过180米；2、A-1地块总户数不超过300户；2、A-2、B地块内控制不少于21636平方米的公园绿地；3、项目地块内控制承担调蓄功能的水体总面积不小于7594平方米，水体常水位18.5米(1985国家高程基准，下同)，防涝水位18.9米，水体按不低于国家地表水三类水质标准进行设计。 【地块素质】： 2023年1月，武汉市自然资源和规划局发布10大亮点规划，其中长江新区起步区谌家矶片将打造世界级人文水镇，本地块出让条件要求开发商打造具备水上运动特色的体育旅游项目，加上之前获取的P（2022）144号地块，目前长江新区谌家矶片打造“世界级人文水镇”的规划已在逐步落地实施，目前片区周边稍显荒凉，但有长江新区起步区的利好规划加持，目前区域已经全面开始建设，未来有一定发展潜力。 注：数据来源于AUR投资分析平台，净用地面积为总用地面积剔除公园绿地等代配建用地后的面积 绝密 2.4——未成交解析 撤牌延期频现：自两集中供地以来，武汉涉宅地未成交占比从2021年、2022年的12%、12%飙升至2023年42%，撤牌&流拍频现。 7月3宗撤牌：7月有3宗地块原计划拍卖，均被终止出让，土地市场冷上加冰。 2.5——重点供应地块解析-利润率最高 7月公告宅地中，按起拍价预测，利润率最高的地块为P（2023）051号地块，地块位于武汉市的经济开发区的沌口中心板块板块，计容面积3.65万㎡，挂牌楼面价6,086元/㎡，预测整盘均价19,500元/㎡，预估净利率16.91%。 地块预估净利润10,796.21万元，净利率16.91%。 2.5——重点供应地块解析-板块梯度 P（2023）051号地块位于沌口中心东侧，是武汉市的一般成熟板块 ，板块商品房价格区间为10,408-20,759元/m²。 2.5——重点供应地块解析-周边配套 体育中心(地铁站)距离地块最近，步行时间为49分钟；附近5公里内有三角湖小学(博学校区)(普通)、武汉经济技术开发区第一中学(普通)； 2.5——重点成交地块解析-测算率最高 P（2023）046号地块为7月土拍重点地块，由成都万华投资集团有限公司竞得； 地块位于武汉市的江岸区的长江新城板块板块，计容面积4.25万㎡，成交楼面价7,203元/㎡，预测整盘均价14,400元/㎡，预估净利率-4.89%。 地块预估净利润-2,953.18万元，净利率-4.89%。 2.5——重点成交地块解析-板块梯度 P（2023）046号地块位于武汉市长江新城板块，当期属于一般成熟板块 ，板块商品房价格区间为10,408-20,759元/m²。 2.5——重点成交地块解析-周边配套 朱家河(地铁站)距离地块最近，步行时间约24分钟；附近5公里内有堤角小学B区(普通)、武汉市第二初级中学(岱山校区)(普通)，无重点小学和重点中学； 附近5公里内有天街、季佳·荟华林广场，武汉二七纪念馆、江滩生态公园； 商品住宅市场 7月全市商品住宅新增供应57.44万㎡，环比下降40.17%；成交65.34万㎡，环比下降12.25%；均价小幅滑落