招商蛇口2023年半年报点评：业绩反弹在路上

维持增持评级，维持目标价22.05元。2023年上半年公司实现营业收入514亿元，同比下降10.6%，实现归母净利润22亿元，同比增长14.1%。 考虑到公司开发与经营并重，聚焦第二增长曲线，并且坚持“强心30城”战略 ， 业绩将迎来困境反转 ，维持2023/2024/2025年EPS分别为0.74/1.08/1.28元，维持目标价22.05元。 归母净利润率企稳，业绩增速由负转正。虽然公司上半年营收结算同比下滑10.6%以及毛利率下降2.3pct，但由于归母净利润率的反弹，从2022年上半年的3.3%提升0.9pct至2023年同期的4.2%，造成公司虽然利润总额同比下降9.6%，但归母净利润却实现了同比14.1%的正增长，这里主要由于三费同比减少17.2%，蛇口产园REIT扩募实现投资收益约8亿元以及少数股东损益占比下降9.5pct的影响。 拿地权益比大幅提升，将扭转少数股东损益占比过高局面。2022年公司少数股东损益占比首次超50%,少数股东权益占比也创新高达64%，但截止到2023年上半年公司拿地权益比已经从60%提升至83%，因此未来少数股东损益占比应呈下降趋势。此外“核心6+10城”的投资金额占比达98%，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市，保障未来的销售去化。 加快高息债务置换，降本成效显著。上半年新增138亿元公司债注册和公开市场融资74.9亿元，综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。 风险提示：市场超预期下行，公司持续计提大规模减值。