认房不认贷政策落地，百城房贷利率持平

4 本周A股地产下跌，港股地产及物业板块均上涨。本周（8.19-8.25）申万A股房地产板块涨跌幅为-3.4%，在各 板块中位列第18；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.1%，在各板块中位列第11。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+6.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.5%，沪深300指数涨跌幅为-2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+5.8%和+8.2%。 本周杭州九批次、南京五批次收官，延续分化趋势，土地市场整体持续低迷。本周（8.19-8.25）全国300城宅 地成交建面643万㎡，单周环比+11%，单周同比-14%，平均溢价率1%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面22701万㎡，累计同比-25%；年初至今，保利发展、华润置地、建发房产、绿城中国、中海地产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售同比跌幅收窄，环比上升，成交规模维持低位。本周（8.19-8.25）35个城市商品房成交合计313 万平米，周环比+6%，周同比-19%。其中：一线城市周环比+6%，周同比-26%；二线城市周环比+6%，周同比-9%；三四线城市周环比+14%，周同比-61%。 本周二手房成交同环比均略有下降，成交规模维持低位。本周（8.19-8.25）15个城市二手房成交合计159万平 米，周环比-0.4%，周同比-1%。其中：一线城市周环比+1%，周同比-12%；二线城市周环比+7%，周同比+4%；三四线城市周环比-61%，周同比-25%。 中央层面首套“认房不认贷”政策落地，高能级城市有望快速跟进。8月25日，住建部、央行、金管总局联合 印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，提出银行业金融机构按照“认房不用认贷”执行住房信贷政策，此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。背景：本次政策是对此前7月政治局会议适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具箱、住建部“认房不用认贷”、8月18日央行调整优化房地产信贷政策的落地。效果：从各城市角度看，本次政策纳入因城施策的工具箱，打开了目前严格执行认房认贷的高能级城市的政策空间，近期政策有望加速落地；从购房者角度看，使得此前受限于政策的购房者能够享受首套房较低的首付比例及优惠利率，降低购房成本，利好改善型和置换需求的释放。 五年期以上LPR及百城房贷利率不降的影响较小。上周MLF下调15bp后，市场普遍预期五年期以上LPR有望下 调15bp或更多，房贷利率将进一步下行，本周8月五年期以上LPR不变。8月贝壳百城首套房贷利率为3.9%，二套为4.81%，均与7月持平。我们认为：①虽然百城首二套房贷利率维持不变，但房贷利率总体呈下降趋势，且目前已处于2019年以来的底部位置。②本周就存量房贷利率下调，中信银行表示已做好预案，建设银行表示各家银行正在沟通；周五三部委联合推动“认房不认贷”出台。因此尽管五年期以上LPR及百城房贷利率不降，但近期存量房贷利率下降以及高能级城市包含“认房不认贷”在内的政策组合拳有望落地，有利于激发市场效应，释放改善型需求。 在销售加速下滑的背景下，高能级城市带头企稳是关键。本周全国性“认房不认贷”政策已出台，预计高能级城市近期一系列宽松性政策将落地。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、越秀地产、绿城中国等。 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 中央层面首套认房不认贷落地4 五年期以上LPR及百城房贷利率不降的影响较小4 行情回顾4 地产行情回顾4 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交7 二手房成交9 重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11 地产公司动态12 物管行业政策和新闻13 物管公司动态13 行业估值15 风险提示16 图表目录 图表1：一线城市现行政策情况4 图表2：8月百城首二套房贷利率维持不变4 图表3：8月首套房贷利率一二线持平，三四线环比下降1bp4 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅5 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比6 图表13：2023年初至今权益拿地金额前20房企7 图表14：40城新房成交面积及同比增速7 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表17：35城新房成交明细（万平方米）8 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比9 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比9 图表21：15城二手房成交明细（万平方米）9 图表22：12城商品房的库存和去化周期10 图表23：12城各城市能级的库存去化周期10 图表24：12个重点城市商品房库存及去化周期10 图表25：地产行业政策新闻汇总11 图表26：地产公司动态12 图表27：物管行业资讯13 图表28：物管公司动态13 图表29：A股地产PE-TTM15 图表30：港股地产PE-TTM15 图表31：港股物业股PE-TTM15 图表32：覆盖公司估值情况16 中央层面首套“认房不认贷”政策落地，高能级城市有望快速跟进。8月25日，住建部、央行、金管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，提出银行业金融机构按照“认房不用认贷”执行住房信贷政策，此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。背景：本次政策是对此前7月政治局会议适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具箱、住建部“认房不用认贷”、8月18日央行调整优化房地产信贷政策的落地。效果：从各城市角度看，本次政策纳入因城施策的工具箱，打开了目前严格执行认房认贷的高能级城市的政策空间，近期政策有望加速落地；从购房者角度看，使得此前受限于政策的购房者能够享受首套房较低的首付比例及优惠利率，降低购房成本，利好改善型和置换需求的释放。 图表1：一线城市现行政策情况 城市 本地限购 外地限购 社保要求 限售 首套首付 二套首付 认房又认货 深圳 限2 限1 3年/5年 3年 30% 无房有贷记录：普宅50%，非普60% 有房：普宅70%，非普80% 认房又认贷 广州 限2 限1 5年 2年 30% 无房有贷记录：普宅40%，非普70%有房无贷记录：普宅50%，非普70%有房有贷记录：70% 认房又认贷 上海 限2 限1 5年 5年 35% 普宅50%，非普70% 认房又认贷 北京 限2 限1 5年 5年 35% 普宅60%，非普80% 认房又认贷 LPR 来源：贝壳研究院，中指研究院，国金证券研究所 五年期以上LPR以及贝壳百城房贷利率不降的影响较小。上周MLF下调15bp后，市场普遍预期五年期以上LPR有望下调15bp或更多，房贷利率将进一步下行，本周8月五年期以上LPR不变。8月贝壳百城首套房贷利率为3.9%，二套为4.81%，均与7月持平。我们认为：①虽然百城首二套房贷利率维持不变，但房贷利率总体呈下降趋势，且目前已处于2019年以来的底部位置。②本周就存量房贷利率下调，中信银行表示已做好预案，建设银行表示各家银行正在沟通；周五三部委联合推动“认房不认贷”出台。因此尽管五年期以上LPR及百城房贷利率不降，但近期存量房贷利率下降以及高能级城市包含“认房不认贷”在内的政策组合拳有望落地，有利于激发市场效应，释放改善型需求。 图表2：8月百城首二套房贷利率维持不变图表3：8月首套房贷利率一二线持平，三四线环比下降1bp 4.81 3.90 80 70 60 50 40 30 20 10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-1 2023-4 2023-7 0 放款时间(日，左)房贷利率-首套房(%)房贷利率-二套房(%) 5.8 5.3 4.8 4.3 3.8 4.8% 4.6% 4.4% 4.2% 4.0% 3.8% 3.6% 3.4% 一线城市二线城市三四线城市 3月4月5月6月7月8月 来源：贝壳研究院，国金证券研究所来源：贝壳研究院，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-3.4%，在各板块中位列第18；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.1%，在各板块中位列第11。本周地产涨跌幅前5名为中润资源、珠江股份、大龙地产、珠光控股、天健集团，涨跌幅分别为+11.6%、 +10.3%、+9%、+8.9%、+8.2%；末5名为融创中国、华音国际控股、SOHO中国、世茂集团、融信中国，涨跌幅分别为 -19.8%、-18.2%、-16.4%、-14.5%、-13.6%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 0% -1% -2% -3% -4% -5% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 制技家电耐消零材能食房银多半软汽运医保商资公食媒药术庭信用费售料源品地行元导件车输疗险业本用品体 -6% 采农食传银家有休非医公化建钢通汽纺房电国计综商轻交机电建 、硬与服消者业 Ⅱ Ⅱ 生件个务费服 、产金体与与饮融与服汽 保和货事与 Ⅱ 健专物业主 掘林品媒行用色闲银药用工筑铁信车织地子防算合业工通械气筑 物与人品务料 半务车设业要 牧饮电金服金生事材渔料器属务融物业料 服产军机 装工 贸制运设设装易造输备备饰 科设用与 技备品服 …装 与导零备服用 烟体部与务品 草…件…… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 中润资源 珠大珠天 江龙光健 股地控集 份产股团 0% 融信中国 世茂集团 中国 华音国际控股 融创中国 SOHO -5% -10% -15% -20% -25% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+6.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.5%，沪深300指数涨跌幅为-2%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+5.8%和+8.2%。本周物业涨跌幅前5名为奥园健康、碧桂 园服务、雅生活服务、恒大物业、越秀服务，涨跌幅分别为+29.8%、+19.1%、+18%、+15%、+11.7%；末5名为融信服务、远洋服务、朗诗绿色生活、佳兆业美好、荣万家，涨跌幅分别为-45.9%、-24%、-13.5%、-13.2%、-10.3%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2023/8/14 2023/8/15 2023/8/16 2023/8/17 2023/8/18 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2021年第1周 2021年第5周 2021年第9周 2021年第13周 2021年第17周 2021年第21周 2021年第25周 20