业绩高增，销售有韧性、投资抓机遇

事件 2023年8月25日建发国际集团披露2023上半年业绩报告，上半年实 现营业收入243.6亿元，同比+44%；归母净利润12.8亿元，同比+52%。 点评 营收利润等多项指标高增：1H23营收增长主要来物业开发收入（占 总收入93.4%）的增长，同比+45.7%，其中竣工交付面积180万方，同比+143%。1H23毛利率15.25%，同比小幅提升0.20pct，期内个别已交付项目毛利率水平有所提升。1H23销售费用及管理费用合计占营收比例7.9%，同比提升0.53pct，主要由于计提存货减值拨备增加所致（纳入管理费用）。1H23净利润同比增长11%，而归母净利润同比增长52%，主要由于结算项目少数股东损益同比-65%。 销售增长维持韧性，回款效率持续提升：1H23公司实现全口径合同 销售额941亿元，同比+43%；权益比例79%，较去年同期提升6pct；行业排名升至第9（2022年为第10）。主销项目位于核心城市、核心地段，1H23销售均价21879元/㎡，同比+8.3%。坚持城市深耕，1H23共38个城市进入当地销售TOP10，其中上海、厦门单城销售金额超百 港币(元)成交金额(百万元) 亿元。1H23全口径销售回款金额979亿元，回款比例104%，多年维 持高位，保障现金流安全。 把握土地市场拓展机会，补充核心城市优质土储：1H23公司在25个城市获取46个项目，总拿地金额684亿元，拿地强度（拿地金额/销 售金额）0.73，居行业首位；补充可售货值1295亿元（权益比例66%），一二线城市占比86%，在杭州、上海两城拿地金额超过百亿元。截至2023年6月末，公司土储总可售建面1711万方（权益比例71%），一二线城市占比74%，2022年以后获取的新货占比60%。 资产流动性高，结构安全稳健：1H23公司总资产4697亿元，较2022 年末增长19.4%，其中存货及货币资金合计占比75%；三道红线稳居绿档，扣除预收账款后资产负债率61.4%，净负债率32.0%，现金短债比6.5；融资成本持续下降，有息负债平均利率3.97%，较2022全 年下降36BP，年内新增银行借款平均利率仅2.3%。 投资建议 公司营收利润有高增表现，经营销售有韧性，投资把握优质机会，支撑公司持续发展。维持盈利预测不变，2023-25年归母净利润分别为62.3、85.1和101.7亿元，同比增速分别为26.3%、36.7%和19.5%。公司股票现价对应PE估值为5.9/4.3/3.6倍，维持“买入”评级。 风险提示 30.00 27.00 24.00 21.00 18.0015.0012.00 220826 成交金额建发国际集团 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 主要财务指标 项目 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 53,442 99,636 120,224 146,998 164,012 营业收入增长率 25.03% 86.44% 20.66% 22.27% 11.57% 归母净利润(百万元) 3,517 4,934 6,229 8,513 10,175 归母净利润增长率 52.57% 40.30% 26.25% 36.66% 19.52% 摊薄每股收益(元) 1.905 2.673 3.375 4.612 5.512 每股经营性现金流净额 3.52 1.91 4.56 2.73 4.74 ROE(归属母公司)(摊薄) 13.22% 15.60% 16.54% 18.54% 18.25% P/E 10.39 7.41 5.87 4.29 3.59 P/B 1.37 1.16 0.97 0.80 0.66 政策落地不及预期；房地产市场销售持续低迷；其他房企违约。 来源：公司年报、国金证券研究所 附录：三张报表预测摘要损益表（百万元） 资产负债表（百万元） 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 主营业务收入 42,744 53,442 99,636 120,224 146,998 164,012 货币资金 27,368 44,587 47,368 56,034 62,326 72,687 增长率 137.5% 25.0% 86.4% 20.7% 22.3% 11.6% 应收款项 24,622 44,771 53,724 62,182 76,029 84,830 主营业务成本 35,404 44,705 84,416 101,709 122,743 135,802 存货 118,882 229,997 256,689 282,526 323,008 352,733 %销售收入 82.8% 83.7% 84.7% 84.6% 83.5% 82.8% 其他流动资产 1,250 3,149 4,910 10,820 13,230 14,761 毛利 7,340 8,736 15,219 18,514 24,255 28,210 流动资产 172,122 322,503 362,691 411,562 474,593 525,010 %销售收入 17.2% 16.3% 15.3% 15.4% 16.5% 17.2% %总资产 93.8% 93.9% 92.2% 92.5% 92.9% 93.1% 营业税金及附加 0 0 0 0 0 0 长期投资 4,717 9,165 22,029 24,232 26,655 29,321 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 固定资产 116 320 347 350 352 389 销售费用 1,783 2,713 3,564 4,340 5,208 6,249 %总资产 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% %销售收入 4.2% 5.1% 3.6% 3.6% 3.5% 3.8% 无形资产 228 935 938 988 1,036 1,082 管理费用 389 807 4,442 2,264 2,717 3,261 非流动资产 11,302 21,019 30,772 33,325 36,110 39,186 %销售收入 0.9% 1.5% 4.5% 1.9% 1.8% 2.0% %总资产 6.2% 6.1% 7.8% 7.5% 7.1% 6.9% 研发费用 0 0 0 0 0 0 资产总计 183,424 343,522 393,463 444,887 510,703 564,196 %销售收入 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 短期借款 3,273 6,858 5,890 4,890 4,890 5,390 息税前利润（EBIT） 5,193 5,242 7,229 11,927 16,348 18,719 应付款项 11,245 21,312 18,570 22,602 27,276 30,178 %销售收入 12.1% 9.8% 7.3% 9.9% 11.1% 11.4% 其他流动负债 81,199 176,689 205,073 241,650 288,115 321,464 财务费用 398 87 96 200 345 328 流动负债 95,717 204,858 229,534 269,142 320,282 357,032 %销售收入 0.9% 0.2% 0.1% 0.2% 0.2% 0.2% 长期贷款 49,936 74,445 83,448 87,620 92,001 96,601 - 0 0 0 0 0 0 其他长期负债 419 962 1,061 1,115 1,170 1,229 - 0 0 0 0 0 0 负债 146,072 280,265 314,043 357,877 413,453 454,862 投资收益 70 447 1,012 782 895 937 普通股股东权益 17,815 26,611 31,637 37,669 45,912 55,763 %税前利润 1.4% 7.9% 11.9% 6.2% 5.3% 4.8% 其中：股本 101 117 149 149 149 149 营业利润营业利润率营业外收支 5,19312.1%97 5,2429.8%75 7,2297.3%340 11,9279.9%50 16,34811.1%55 18,71911.4%61 未分配利润少数股东权益负债股东权益合计 17,64919,536 183,424 26,37136,646 343,522 31,58947,783 393,463 37,62149,341 444,887 45,86451,338 510,703 55,71553,571 564,196 税前利润利润率 4,96311.6% 5,67810.6% 8,485 8.5% 12,559 10.4% 16,952 11.5% 19,388 11.8% 比率分析 所得税 2,212 1,668 2,923 4,772 6,442 6,980 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 所得税率 44.6% 29.4% 34.5% 38.0% 38.0% 36.0% 每股指标 净利润 2,751 4,009 5,562 7,787 10,510 12,408 每股收益 1.249 1.905 2.673 3.375 4.612 5.512 少数股东损益 446 493 628 1,557 1,997 2,233 每股净资产 9.652 14.417 17.140 20.408 24.874 30.211 归属于母公司的净利润 2,305 3,517 4,934 6,229 8,513 10,175 每股经营现金净流 2.315 3.520 1.907 4.560 2.734 4.738 净利率 5.4% 6.6% 5.0% 5.2% 5.8% 6.2% 每股股利 0.000 0.000 0.000 1.350 1.845 2.205 现金流量表（百万元） 回报率净资产收益率 12.94% 13.22% 15.60% 16.54% 18.54% 18.25% 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 总资产收益率 1.26% 1.02% 1.25% 1.40% 1.67% 1.80% 净利润 2,305 3,517 4,934 6,229 8,513 10,175 投入资本收益率 3.16% 2.54% 2.79% 4.09% 5.19% 5.64% 少数股东损益 446 493 628 1,557 1,997 2,233 增长率 非现金支出 1,137 -2,043 2,423 1,657 2,002 2,239 主营业务收入增长率 137.53% 25.03% 86.44% 20.66% 22.27% 11.57% 非经营收益 EBIT增长率 52.47% 0.95% 37.90% 64.99% 37.06% 14.51% 营运资金变动 742 4,955 -3,957 404 -5,600 -3,806 净利润增长率 34.17% 52.57% 40.30% 26.25% 36.66% 19.52% 经营活动现金净流 4,273 6,497 3,519 8,417 5,046 8,745 总资产增长率 58.69% 87.28% 14.54% 13.07% 14.79% 10.47% 资本开支 -55 -63 -81 -180 -180 -220 资产管理能力 投资 557 -7,036 -7,259 -2,203 -2,423 -2,666 应收账款周转天数 3.6 8.7 4.9 6.3 6.3 6.3 其他 -3,856 -