房地产行业7月月报：高能级城市销售走弱，市场景气度持续下行

2023年8月24日 看好/维持 执业证书编号：S1480521080001 投资摘要： 景气度水平：房地产行业景气度继续下降，仍处于低景气度水平。从数据来看，7月份房地产开发景气指数为93.78，前值94.05。 新房市场：从全国销售面积与金额来看，7月新房销售面积同比跌幅略微收窄，销售金额下行趋势未见改善。我们认为，随着高能级区域复苏动能的减弱，全国新房销售正面临较大的下行压力。从区域来看，截至7月份，各区域累计销售情况都显著下滑，其中中部地区累计销售额同比下滑幅度最大。从城市能级来看，我们跟踪的19城7月份销售数据中，高能级城市（15城）销售数据普遍走弱，其中一线城市（4城）和新一线城市（5城）销售回落幅度较上月有所收窄，二线城市（6城）销售跌幅明显扩大。 二手房市场：从我们跟踪的8城二手房销售面积来看，7月份二手房销售同比跌幅扩大。从70大中城市二手房价来看，7月份70大中城市二手住宅价格同比降幅较上月扩大，环比跌幅也在扩大。从城市能级来看，7月份各线城市二手房价同比降幅均有所扩大，一线城市环比降幅最大。从户型来看，7月份各类户型的二手房价格都在下滑，其中90平米以下的刚需户型价格同比跌幅最大。 施工与投资：从新开工与竣工来看，7月新开工面积同比降幅略微收窄，竣工明显改善。从开发投资整体来看，7月建安投资和土地购置的同比跌幅均进一步下降，开发投资降幅扩大。从土地市场来看，7月土地成交金额同比降幅增大，成交均价同比转跌。我们认为，土地市场的弱势和销售恢复程度的不确定性将会持续制约新开工和投资的恢复速度。房企特别是民营房企投资信心的恢复，还需要等到资金面和销售预期出现更加实质性的改善。随着“保交楼”的落地和前些年销售的楼盘的进入交房周期，竣工情况迎来明显好转。 到位资金：从到位资金来看，7月受到销售持续下行的影响，房企到位资金未见改善。销售的下行导致定金及预收款、个人按揭贷款两项资金来源进一步下滑，行业资金面依旧面临较大压力。销售不振之下，房企的自我造血能力减弱，将会更加需要融资端政策的落地支持。 居民存贷款：7月住户部门增加的存款额明显小于贷款额，存贷差额有所下降，12个月累计存贷款的差额水平小幅下降。 投资策略： 我们认为中央对楼市的定调已经发生重大变化，核心城市的政策出台力度与效果对市场整体预期的修复至关重要。目前仍有诸多一二线城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房贷利率仍高于5年期以上LPR。众多核心一二线城市仍执行二套房“认房又认贷”政策。随着中央政治局对地产行业定调的转变以及住建部明确了政策支持方向，包括一线城市在内的各核心城市，都在积极落实中央和住建部的相关政策精神，后续核心一二线城市的楼市支持政策有望陆续落地。 我们认为重点布局一二线城市的优质房企将受益于一二线需求端政策的落地和城中村改造的加速推进。高能级城市布局较多的保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等优质房企有望受益于核心一二线城市的政策改善，在需求回暖之际抢占先机。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 目录 1.1地产景气度概述：景气度持续下降，仍处于低景气度水平....................................................................................................8 2.1新房销售情况概述：新房销售额同比跌幅扩大，中部地区销售额同比降幅最大................................................................82.2全国：新房销售面积与金额数据汇总......................................................................................................................................102.3分区域：新房销售面积与金额数据汇总..................................................................................................................................122.4分城市能级：新房销售面积数据汇总......................................................................................................................................132.5分都市圈：新房销售面积数据汇总..........................................................................................................................................13 3.1新房销售价格概述：东部地区销售均价环比明显回升，二三线城市房价环比下滑..........................................................143.2全国：新房销售均价数据汇总..................................................................................................................................................163.3分区域：新房销售均价数据汇总..............................................................................................................................................183.4 70大中城市：新房价格数据汇总..............................................................................................................................................193.5分城市能级：70大中城市新房价格数据汇总.........................................................................................................................193.6分户型大小：70大中城市新房价格数据汇总.........................................................................................................................203.7分涨跌城市数：70大中城市新房价格数据汇总.....................................................................................................................21 4.1二手房销售面积与价格概述：二手房销售量价齐跌，三线城市房价同比降幅最大..........................................................214.2跟踪8城：二手房销售面积数据汇总......................................................................................................................................224.3 70大中城市：二手房价格数据汇总..........................................................................................................................................234.4分城市能级：70大中城市二手房价格数据汇总.....................................................................................................................234.5分户型大小：70大中城市二手房价格数据汇总.....................................................................................................................244.6分涨跌城市数：70大中城市二手房价格数据汇总.................................................................................................................24 5.1新房库存及二手房挂牌量概述：中期和短期库存的去化周期均有所上升，二手房挂牌量持续减少..............................255.2新房中期库存数据汇总..............................................................................................................................................................265.3新房短期库存数据汇总..............................................................................................................................................................275.4二手房挂牌量数据汇总..............................................................................................................................................................28 6.新开工与竣工.........................................................................................................................................................................................30 6.1新开工与竣工概述：新开工降幅收窄，竣工明显改善..........................................................................................................306.2施工面积数据汇总.....................