深耕湖北武汉，定增有望助力

从制造业到房地产，实现行业扩展与变迁：公司于1993年成立，1999年上市，开发模式主要通过“城中村改造”和“旧城改造”展开。以“城市更新与幸福生活服务商”为己任，经过三十余年的发展，公司已逐步成为一家稳健经营与规模增长并重的综合性房地产开发企业，连续18次荣获“中国房地产百强企业”称号。 房地产为主、金属制品为辅双轮驱动：公司聚焦房地产开发，深耕武汉，房地产业务收入占比持续提升。2018年至2022年，公司房地产开发业务收入占比由85.81%进一步提升至92.64%。公司房地产业务主要集中在武汉区域，同时在四川成都、陕西西安、浙江余姚、北京等地区进行积极布局；公司房地产开发以武汉为核心，房地产项目收入来自武汉的占比分别达到68.34%、53.7%、66.78%。 定增棚改项目获批，有望加速业绩释放：据福星股份2023年6月28日公告，公司向特定对象发行股票申请获得中国证监会同意注册批复，公司拟向不超过35名特定投资者发行股票募资不超过13.4亿，定价基准日为发行期首日，发行价格为不低于定价基准日前二十个交易日公司股票交易均价的80%，本次募投的两个项目均已动工在建，若定增顺利落地，在充裕资金的加持下这两个棚改项目有望提速推进。 财务稳健、杠杆率与有息债规模持续降低：2020-2022年，公司营业收入分别达到75.0亿、125.4亿、151.4亿，呈现快速上升的趋势；同期归母净利润分别为3.1亿、1.7亿、1.1亿。资产负债率、净负债率持续下行，有息债绝对规模也逐年下降。截止2022年末，公司剔除预收账款的资产负债率为58.63%、净负债率54.53%，有息债94.86亿，整体负债端压降明显，财务风险持续降低。 投资建议：公司是聚焦武汉的湖北知名开发商，随着近期房地产行业宽松政策自上而下持续推进，我们认为沉寂许久的武汉楼市有望迎来回暖。公司专注武汉棚改，本次定增项目若顺利落地，有助于加速公司棚改项目转化和结算进度。公司2023年的业绩反映的是2020-2022年地产下行周期的表现，2024年、2025年的报表在高毛利的募投棚改项目结转加持下有望修复。我们预计公司2023-2025年净利润分别为0.69亿、0. 95亿、1.26亿，当前股价对应2023年PB为0.5倍，首次覆盖，给予“买入”评级。 风险提示：销售不及预期，利润率下滑，房地产行业加速下滑，定增落地进度不及预期，研报使用信息不及时。 一、公司发展历程 1.从制造业到房地产，实现行业的扩展与变迁 公司成立与上市：湖北福星科技股份有限公司于1993年3月10日设立，主营业务为金属制造业。1999年5月，公司在深圳证券交易所公开发行人民币（A）股并挂牌交易。 业务与行业变迁：公司主营业务为房地产业和金属制品业，其中房地产业产品以刚需及改善性住房为主，金属制品业主要产品为子午轮胎钢帘线、PC钢绞线等。2007年10月，公司所属行业变更为“房地产行业”。 股本变动与激励计划：公司在其发展过程中多次进行股本变动，包括公开增发、非公开发行、股权激励计划等。例如，2006年10月公司非公开发行股票6,000.00万股，2015年12月非公开发行23,696.68万股，以及2017年12月的限制性股票激励计划等。 图表1：公司发展历程图 2.主营业务为房地产开发和金属制造 公司主要聚焦房地产开发和金属制造两大业务板块。房地产开发业务包括：房地产开发、经营、管理；商品房，保障房的开发与销售;物业管理及租赁。金属制造业务主要涵盖：金属丝、绳及其制品的制造、销售和出口;高新技术的开发与高新技术项目投资。 图表2：公司主营业务情况 二、股权结构集中，大股东实力雄厚 1.背靠福星集团，汉川市钢丝绳厂实际控股 截至2023年一季报，福星集团对公司的持股比例为24.64%，湖北省汉川市钢丝绳厂持股100%福星集团为公司实际控股人；谭少群，周杰，温少如三人分别持股1.72%，1.32%，1.04%，其他股东持股比例均低于1%，公司股权结构集中。 图表3：公司股权结构图（截至2023年3月31日） 湖北福星科技股份有限公司、现己成为国家大型企业、国家重点高新技术企业、湖北省“巨人工程”企业、A股上市公司。先后获得“全国五一劳动奖状”、“全国质量管理先进单位”、“全国守合同重信用单位”、“全国诚信守法乡镇企业”、“全国文明示范乡镇企业”、“中国优秀诚信企业”、“全国文明单位”等荣誉。 2022年，公司获得了“2022中国房地产城市更新优秀企业”“2022湖北省房地产公司TOP10”“2022值得资本市场关注的房地产公司”“2022沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10”“2022中国房地产企业品牌成长生命力20强”“2022中国房地产品牌影响力百强企业”等多项荣誉，并连续18次获得“中国房地产百强企业”称号。 2.定增获批，整体实力或将得到提升 2023年2月，福星股份非公开发行A股股票申请获证监会受理，6月6日，湖北福星科技股份有限公司披露公告称，向特定对象发行股票申请获得深圳证券交易所上市审核中心审核通过。6月27日，湖北福星科技股份有限公司发布了关于向特定对象发行股票申请获得中国证监会同意注册批复的公告。 三、房地产为主、金属制品为辅双轮驱动 1.房地产业务收入占比持续提升 公司主要专注于房地产与金属制品两大业务板块。主营业务包括房地产开发与销售，以及金属制品的研发、生产与销售。除房地产与金属制品两大业务板块以外，公司还从事少量其他业务，以商业运营业务为主，集中在武汉中心城区，主要为购物中心、商业街区的运营管理业务。 公司房地产业务立足武汉，深耕湖北，并积极面向京津冀、长三角、成渝经济圈等区域进行战略布局，紧紧抓住国家城市更新、城镇建设、产城融合、乡村振兴等重大战略机遇，主动适应新格局、新变化、新常态、新形势，不断提高品牌影响力与竞争优势。公司房地产业务以住宅地产为主，商业地产、工业地产为辅，开发模式主要通过“城中村改造”和“旧城改造”展开。以“城市更新与幸福生活服务商”为己任，经过多年的发展，公司已逐步成为一家稳健经营与规模增长并重的综合性房地产开发企业，连续18次荣获“中国房地产百强企业”称号。 公司金属制品业务占比较小，主要涉及子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等金属丝绳制品的研发、生产和销售。公司金属制品板块的产品以子午轮胎钢帘线为主，主要应用于轮胎行业。此外，公司其他的钢丝、钢丝绳及钢绞线产品广泛应用于高速公路及桥梁的预应力工程以及运输、通讯、航空、航海、电力、煤炭、建筑、石化、农业等领域。 图表4：公司收入情况（亿元） 图表5：公司收入结构占比情况 房地产业务收入占比持续提升。公司聚焦房地产开发，2018年至2022年，公司房地产开发业务收入占比由85.81%进一步提升至92.64%。 2.聚焦湖北、深耕武汉 公司房地产业务主要集中在武汉、恩施、咸宁、宜昌等湖北省重点区域，同时在四川成都、陕西西安、浙江余姚、湖南岳阳、北京等地区进行积极布局。2020-2022年，公司房地产项目收入来自武汉的占比分别达到68.34%、53.7%、66.78%。 图表6：公司房地产业务营业收入按区域分布情况 3.销售略有下行，结算金额持续提升 公司2020-2022年实现销售金额分别为119.05亿、95.01亿、83.88亿； 销售面积分别为79.56万方、62.57万方、57.52万方。整体上公司销售速度有所放缓，一方面由于湖北及武汉楼市热度减退；另一方面也是公司积极调整布局和销售策略，控制新开工速度，加速存量项目去化的战略调整所致。 图表7：公司房地产签约销售金额情况（亿元） 图表8：公司房地产签约销售面积情况（万方） 图表9：公司房地产项目签约销售均价（元/平） 图表10：公司房地产项目结算面积情况（万方） 图表11：公司房地产项目结算金额情况（亿元） 图表12：公司房地产项目结算均价（万元/平） 公司2020-2022年实现结算金额分别为61.91亿、109.17亿、140.35亿；销售面积分别为56.09万方、96.70万方、92.38万方。公司近3年竣工加速，结算面积和金额持续走高，同时结算均价在2022年也达到1.52万元/平。考虑到公司2020后的销售均价皆在1.4万元/平以上，因此我们认为未来的结算均价也有望维持在1.4-1.5万元/平的区间。 4.武汉楼市进入调整期，公司紧抓存量去化 数据上看，武汉市2022年商品房成交15.23万套，成交面积1720万方，分别较上年同比-35.17%、-35.18%。但同时，2022年武汉市不仅全力推动扩大投资以及消费等一系列稳经济政策措施落地，同时也从调节限购范围、优化购房资格办理、降低限购区二套房首付比例、提高公积金贷款额度、降低公积金首套贷款利率、全面推行二手房带押过户以及换购住房退税等方面放松了房地产调控政策，有利于促进合理购房需求的释放,购房信心开始恢复。 图表13：武汉市商品房成交套数情况（万套） 图表14：武汉市商品房成交面积（万方） 图表15：武汉商品房批准预售面积情况（万方） 图表16：公司近年新开工面积情况（万方）新开工面积（万方） 据武汉市住房保障和房屋管理局统计数据，武汉市2022年商品房批准预售面积1045.63万方，较上年同比-54.72%。公司面对宏观经济运行复杂多变及主要项目地区的楼市变化，也及时调整项目新开工进度，2022年新开工面积仅8.71万方，降低来自房地产市场价格波动的风险。 5.在手项目储备丰厚，持有物业贡献稳定现金流 截至2023年3月31日，公司房地产项目总建筑面积1,012.20万方，在建及待建面积255.65万方，剩余未结算建筑面积308.99万方。从地区分布上看，公司大多数项目储备位于武汉，也在成都、西安、北京等地有布局，主要项目位于一二线城市，对未来销售端的快速去化有较好支撑。 图表17：公司房地产业务土地储备情况（截止2023年3月31日） 图表18：公司房地产业务项目开发情况（截止2023年3月31日） 图表19：公司房地产业务项目销售情况（截止2023年3月31日） 公司在建项目充足，主要开发项目位于湖北、湖南、陕西等地。目前公司主要在建项目福星惠誉水岸国际、福星惠誉福星华府（江北臵业）和福星惠誉红桥城（三眼桥臵业）等均位于武汉市核心地段，交通、医疗、教育、商业等配套齐全，预计后续销售情况良好，对公司未来业绩具有积极影响。未来公司将继续坚持稳定发展的经营战略，把握市场机遇和政策红利，实现业绩持续增长。 图表20：公司房地产业务项目租赁情况（截止2023年3月31日） 公司开发的房地产项目以销售为主，同时选择性保留部分商铺及写字楼作为持有型物业进行租赁，以适度调整公司的收入结构，增强抗风险能力。截止2023年3月31日，公司主要持有7个商业项目，建成的大多数项目出租率在80%以上，能够为公司提供稳定的可持续的现金流。 四、定增助力棚改，提升公司核心竞争力 1.拟募投13亿用于城中村改造 据福星股份2023年6月28日公告，公司向特定对象发行股票申请获得中国证监会同意注册批复。据福星股份定增募集说明书（注册稿），为了推动公司棚户区改造项目顺利实施，提升公司核心竞争力与持续盈利能力及扩充资金实力，优化公司资本结构，公司拟向不超过35名特定投资者发行股票募资不超过13.4亿，定价基准日为发行期首日，发行价格为不低于定价基准日前二十个交易日公司股票交易均价的80%。 图表21：公司2023年募集资金投资项目概况 红桥城K6住宅项目、红桥城K15项目等本次发行的募集资金投资项目均已被湖北省住房和城乡建设厅纳入湖北省棚户区改造计划范围。由于棚户区改造项目需经历拆迁、规划、建设、销售等一系列流程，较长的开发周期与较大的前期资金投入将对公司的资金链构成较大考验。通过本次向特定对象发行，公司可较快筹集项目所需资金，有利于加速推进棚户区改造，提升群众居住品质，加快