重点城市新房成交同比-29%，居民中长期贷款下降

投资要点 8月44城新房成交面积同比-29%，环比-2%；14城二手房成交面积同比-2%，环比+17%。截至11日，8月44城新房累计成交面积同比-29%，环比7月同期-2%；全年累计同比-4%。其中，一线城市8月累计成交同比-37%，环比7月同期-14%，全年累计同比+14%。二线城市8月累计成交同比-24%，环比7月同期-2%；全年累计同比-7%。三四线城市8月累计成交同比-33%，环比7月同期+14%；全年累计同比-11%。8月14城二手房累计成交面积同比-2%，环比7月同期+17%；全年累计同比+32%。 社融数据不及预期，地产销售疲弱下居民中长期贷款下行。8月11日央行发布统计数据显示，截至2023年7月末社会融资规模存量为365.77万亿元，同比增长8.9%。对实体发放的人民币贷款余额为228.9万亿元，同比增长11%。 从结构来看，2023年7月末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的62.6%，同比高1.2pp。从增量来看，2023年前七个月社会融资规模增量为22.08万亿元，比上年同期多2069亿元；7月单月社会融资规模增量为5282亿元，比上年同期少2703亿元，其中对实体经济发放的人民币贷款增加364亿元，同比少增3892亿元。前七个月人民币贷款增加16.08万亿元，同比多增1.67万亿元。7月单月人民币贷款增加3459亿元，同比少增3498亿元。其中居民新增人民币贷款为-2007亿元，同比多减3224亿元，中长期贷款减少672亿元，同比多减2158亿元，地产销售疲弱下呈现下滑。 行业融资略有恢复，9月为年内偿债金额高点。中指研究院监测，2023年7月房地产企业非银融资总额为771亿元，同比下降2.5%，环比增加7.7%。行业平均利率为3.46%，同比下降0.31个百分点，环比增加0.46个百分点。从融资结构来看，7月信用债规模占比66.8%，信托占比3.9%，ABS融资占比29.3%，无新增海外债。2023年8月到期债券余额为694亿元，其中，信用债占比为83.6%，海外债占比为16.4%。2023年内到期债券余额为3394亿元，其中信用债占比68.4%，海外债为31.6%，9月为年内偿债金额高点。 成都土拍热度有所降温。8月成都共有47宗宅地将出让，质素优劣参半，在房企一心追逐核心地块的当下，流拍率恐将有一定程度地提升。就10日土拍结果来看，竞拍热度冷热分化显著，摇号比例30%和溢价率5.1%均处于较低位，较七月持平，相比二季度土拍热度有明显下降。此外央国企依旧是主力、总成交金额占比近九成。受大环境较差的影响，加之成都本身新房需求结构转变，成都楼市显著下行；另一方面，供地量大增，房企却资金有限，因此优质地块竞争白热化，非核心区地块就可能低溢价或底价成交，甚至有流拍风险。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 8月44城新房成交面积同比-29%，环比-2%；14城二手房成交面积同比-2%，环比+17%。 截至11日，8月44城新房累计成交面积同比-29%，环比7月同期-2%；全年累计同比-4%。 其中，一线城市8月累计成交同比-37%，环比7月同期-14%，全年累计同比+14%。二线城市8月累计成交同比-24%，环比7月同期-2%；全年累计同比-7%。三四线城市8月累计成交同比-33%，环比7月同期+14%；全年累计同比-11%。8月14城二手房累计成交面积同比-2%，环比7月同期+17%；全年累计同比+32%。 图1：44城商品房成交面积（万方，MA7） 图2：14城二手房成交面积（万方，MA7） 社融数据不及预期，同比少增2703亿元。8月11日央行发布统计数据显示，截至2023年7月末社会融资规模存量为365.77万亿元，同比增长8.9%。对实体发放的人民币贷款余额为228.9万亿元，同比增长11%。从结构来看，2023年7月末对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的62.6%，同比高1.2pp。从增量来看，2023年前七个月社会融资规模增量为22.08万亿元，比上年同期多2069亿元；7月单月社会融资规模增量为5282亿元，比上年同期少2703亿元，其中对实体经济发放的人民币贷款增加364亿元，同比少增3892亿元。 地产销售疲弱下居民中长期贷款下行。前七个月人民币贷款增加16.08万亿元，同比多增1.67万亿元。7月单月人民币贷款增加3459亿元，同比少增3498亿元。其中居民新增人民币贷款为-2007亿元，同比减少3224亿元，中长期贷款减少672亿元，同比多减2158亿元，地产销售疲弱下呈现下滑。 图3：新增居民中长期贷款规模 图4：新增居民中长期贷款占新增人民币贷款比例 行业融资略有恢复，9月为年内偿债金额高点。中指研究院监测，2023年7月房地产企业非银融资总额为771亿元，同比下降2.5%，环比增加7.7%。行业平均利率为3.46%，同比下降0.31个百分点，环比增加0.46个百分点。从融资结构来看，7月信用债规模占比66.8%，信托占比3.9%，ABS融资占比29.3%，无新增海外债。2023年8月到期债券余额为694亿元，其中，信用债占比为83.6%，海外债占比为16.4%。2023年内到期债券余额为3394亿元，其中信用债占比68.4%，海外债为31.6%，9月为年内偿债金额高点。 图5：7月房企非银融资总额同比-2.5% 图6：房企债务到期总额 成都土拍热度有所降温。8月成都共有47宗宅地将出让，质素优劣参半，在房企一心追逐核心地块的当下，流拍率恐将有一定程度地提升。就10日土拍结果来看，竞拍热度冷热分化显著，摇号比例30%和溢价率5.1%均处于较低位，较七月持平，相比二季度土拍热度有明显下降。此外央国企依旧是主力、总成交金额占比近九成。总的来说，受大环境较差的影响，加之成都本身新房需求结构转变，成都楼市显著下行；另一方面，供地量大增，房企却资金有限，因此优质地块竞争白热化，非核心区地块就可能低溢价或底价成交，甚至还有流拍的风险。 图7：成都2023年1-8月土地成交数量和热度对比（幅） 图8：成都3-7月土拍触顶摇号比例 2市场回顾 上周上证指数下跌3.01%、沪深300指数下跌3.39%，创业板指下跌3.37%，万得全A上周交易额3.89万亿，环比下跌18.75%。从板块表现来看，采掘、交通运输、医药生物、化工和公用事业等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌了4.59%，在所有申万一级行业中相对排名25/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌5.46%，在所有申万一级行业中相对排名20/28。 上周申万地产板块交易额1263.64亿，环比下跌43.39%。 图9：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图10：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周新华联、深振业A、奥园美谷等个股涨幅显著。云南城投、京投发展、新大正等个股跌幅显著。 图11：上周新华联、深振业A、奥园美谷等个股涨幅显著 图12：上周云南城投、京投发展、新大正等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周金科股份、哈高科、荣盛发展等排在行业前列，成交额均超过了55亿。其中金科股份和哈高科交易额合计182.90亿，占板块交易额比重为13.35%，金科股份和哈高科交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，长春经开、城建发展、云南城投等涨幅居前，上涨个股个数占比53.79%。年初以来，宋都股份、阳光城、粤泰股份等个股跌幅居前。 图13：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图14：年初以来申万地产上涨个股占比为53.79% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有3只股票上涨，依次为太阳城集团、中国金茂和长实集团，而花样年控股、碧桂园、佳兆业集团等位居跌幅前列。年初以来，太阳城集团、绿景中国地产、上海实业控股等个股表现强势。上周从成交金额来看，碧桂园、龙湖集团、中国海外发展和华润置地均超过10亿（人民币）。 图15：上周表现强势的港股通内房股 图16：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有0只股票上涨，蓝光嘉宝服务和永升生活服务2只股票涨幅为0，而恒大物业、碧桂园服务、正荣服务等个股跌幅靠前。 年初以来，滨江服务、中海物业、招商积余等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到38.36亿（人民币），其余股票成交额均在6亿元以下。 图17：上周表现强势的物业股 图18：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 8月7日，北京住房公积金管理中心今日发布《关于帮扶救助受灾企业及缴存职工给予阶段性支持措施的通知》。其中强调，受灾情影响较大、导致急需大额资金支出的缴存职工，可全额提取本人账户内住房公积金余额，应对暂时生活困难。阶段性支持措施适用范围为：受到涉雨涉汛灾情影响，存在困难的缴存企业和职工；受灾情影响一线抢险队员、水务工作者、基层干部等。受灾企业和缴存职工提出申请后，公积金中心将与所在区政府相关单位或街道乡镇政府对接核实。据了解，这一阶段性支持措施执行至2023年12月31日。（财联社） 8月7日，据广东省阳江市政府网站，自今年8月15日起，阳江市将提高多子女家庭购买首套自住住房的公积金贷款额度。在阳江市购买首套自住住房的二孩家庭缴存人，住房公积金最高贷款额度提高到阳江市住房公积金贷款最高贷款额度的1.1倍。阳江市原来公积金最高贷款额度为45万元，提高后为49.5万元。（澎湃新闻） 8月7日，安徽省池州市住房公积金管理中心发布关于调整住房公积金相关政策的通知，通知提出，为充分发挥住房公积金制度保障作用，进一步支持刚性和改善性住房需求，认真落实生育政策和人才政策，解决好新市民、青年人等住房问题，结合当前实际，对住房公积金相关政策予以调整。在加大住房公积金贷款支持力度方面，通知提到，提高住房公积金贷款额度，夫妻双方正常缴存住房公积金的，最高贷款额度由50万元调高至60万元；单方正常缴存住房公积金的，最高贷款额度由40万元调高至50万元。对符合绿色建筑、智慧住宅、多子女贷款条件的缴存职工家庭，其住房公积金贷款额度在原有可贷额度基础上上调10万元。（澎湃新闻） 8月7日，海南省住房公积金管理局发布《关于开展二手房“带押过户”住房公积金贷款业务的通知》。二手房“带押过户”住房公积金贷款业务是指在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需卖方提前结清交易房产旧贷款、注销抵押登记，即可办理过户、再次抵押和以新发放的住房公积金贷款结清旧贷款等手续，实现不动产转移登记和抵押贷款的有效衔接。 （证券时报） 8月8日，据克而瑞研究中心报告，8月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1051万平方米，环比上升25%，同比下降27%，前8月累计供应面积将达到9389万平方米，累计同比跌幅持续扩大至12%。在7月供应低点之后，8月房企推盘积极性预期有所回升，绝对量或将与5月持平，总体仍处于低位震荡行情。不同能级城市存在显著的分化特征，一线稳中有降，二线轮动复苏，三四线降幅扩大。（界面新闻） 8月8日，山东出台40条政策措施进一步提振扩大消费，从新能源汽车购置税减免、推动新能源汽车下乡、充电基础设施建设、居民充电桩分时电价、增加城市停车位供给、加大汽车消费信贷支持、城市片区综合更新改造、发展保障性租赁住房、支持刚性和改善性住房需求、开展家居家装促销等方面，有效满足居民的汽车、住房消费需求。从促进文化和旅游消费、扩大餐饮和住宿消费、提升健康服务消费、增加养老和托育服务供给等方面，促进居民生活性服务消费提质扩容。（财联社）