“周期的力量”系列研究之二：调整购房首付，带动多少销售？

分析师陈兴 SAC证书编号：S0160523030002 chenxing@ctsec.com 联系人谢钰 Xieyu01@ctsec.com 相关报告 1.《地产调控转松，政策空间多大？— —“周期的力量”系列研究之一【财通宏观陈兴团队】》2023-07-28 证券研究报告 宏观深度报告/2023.08.09 调整购房首付，带动多少销售？ ——“周期的力量”系列研究之二 核心观点重要会议对房地产做出“供求关系发生重大变化的新形势”判断后，相关部门也纷纷跟进发声，明确指出要引导个人住房贷款利率和首付比例下行、落 实好个人住房贷款“认房不用认贷”等措施。那么，在因城施策的背景下， 这些政策一旦落实，会在多大程度上改善地产的销售情况？ 重点城市限购，调整力度温和。自2022年以来，济南、天津和南京等多个二线城市调整了限购政策，但这些城市核心区域的限购仍未松绑。截至8月初，在35个一二线城市中，27个城市仍实行限购政策。一方面，在实行限购的城市中，城市核心区限购均较严格；另一方面，不同城市要求缴纳的个税或社保期限有所差异，其中一线城市最为严格。在大多数二线热点城市限购尚未放开的情况下，一线城市或难有快速和明显的松动，因此限购层面的放松或二线城市先行，具体举措上或表现为非核心地区限购门槛的降低或外地户籍的纳税社保缴纳期缩短等。 哪些城市还在“认房又认贷”？目前包括北上广深在内的约20个一二线城市仍执行“认房又认贷”，若这些地区全部优化“双认”，之前“卖一买一”被认定为二套房的部分人群可以享受一套房更低的首付比例和房贷利率，4个一线城市的首付比例能够调降15%-25%不等、房贷利率可以降低0.3-0.7个百分点不等；对于16个二线城市来说，首付比例能调降5%-20%不等、“卖一买一”的房贷利率可降低0.6-1.8个百分点不等，居民的改善型置换需求有望加快释放。 首付比例下调，带动多少销售？在二套房首付比例方面，一方面，“认房认贷”放松变相地降低了二套房的首付比和房贷利率；另一方面，从二套住房的首付比例来看，近一半的重点城市二套首付比可下调。政策放松会刺激观望群体对二套房的新增需求；此外，一定程度也提高了原计划购置二套房居民的购置面积。我们分别测算了这两块对地产销售面积增速的提振，整体来看，首先，若重点城市二套首付比均下调至政策下限，预计能拉动全国商品房销售面积增速3.6-4.1个百分点左右；其次，若所有仍执行“认房又认贷”的城市均调整为“认房不认贷”，有望拉动全国商品房销售面积增速4.2-4.7个百分点左右；最后，若二套房首付比例下调和“双认”放松两项政策均落地，能拉动商品房销售面积累计增速4.7-5.2个百分点，平均约5个百分点。 风险提示：政策解读存在偏差；政策更新不及时或推进力度不及预期；地产行业发生信用风险事件，房企流动性恶化超预期；经济恢复不及预期。 请阅读最后一页的重要声明！ 内容目录 1重点城市限购，调整力度温和3 2哪些城市还在“认房又认贷”？5 3首付比例下调，带动多少销售？7 图表目录 图1.35个一二线城市的限购政策概况3 图2.对多孩家庭和有老人家庭增购一套购房资格的城市4 图3.限购城市商品房销售面积（万平方米）5 图4.一线城市二手住宅价格指数当月同比（%）5 图5.2022年以来放松“认房又认贷”政策的二线城市6 图6.调整“双认”前后半年二手房成交面积同比增速（%）6 图7.调整“双认”前后半年新房成交面积同比增速（%）6 图8.“双认”城市首/二套首付比例和房贷利率（%）7 图9.一二线城市首付比例（%）8 图10.部分城市二套的首付比例仍有调降空间（%）8 图11.二套房首付比例存在调降空间的城市9 图12.政策放松不同情境下不同购房群体带动的增量面积10 重要会议对房地产做出“供求关系发生重大变化的新形势”判断后，相关部门也纷纷跟进发声，明确指出要引导个人住房贷款利率和首付比例下行、落实好个人住房贷款“认房不用认贷”等措施。那么，在因城施策的背景下，这些政策一旦落实，会在多大程度上改善地产的销售情况？本报告对此进行展开分析。 1重点城市限购，调整力度温和 重点城市限购大多未松绑。自2022年以来，济南、天津和南京等多个二线城市调整了限购政策，但这些城市核心区域的限购仍未松绑。根据不完全统计，截至2023年8月初，在35个一二线城市中，27个城市仍实行限购政策，仅重庆、哈 尔滨、长春、呼和浩特、贵阳、银川、西宁和乌鲁木齐8个城市未对居民购房套数设限，另外也有少数城市如石家庄和昆明对本市户籍居民不限购。 图1.35个一二线城市的限购政策概况 城市 本市户籍限购套数 非本市户籍 限购套数 限购范围 一般家庭 单身人士 北京 2 1 1 全市 上海 2 1 1 全市 深圳 2 1 1 全市 广州 2 1 1 全市 天津 2 1 1 全市（滨海新区除外） 重庆 不限购 哈尔滨 不限购 长春 不限购 沈阳 2 1 二环内 呼和浩特 不限购 石家庄 不限购 1 长安区、桥西区、裕华区、新华区、高新区 郑州 2 1 1 二环内 济南 2 2 1 二环内 太原 2 1 城六区 合肥 2 1 核心区 武汉 3 1 二环内 南京 2 1 1 全市（六合、溧水、高淳和浦口对本市户籍不限购） 杭州 2 1 1 核心区 长沙 2 1 1 长沙市区和长沙县 南昌 2 2 1 南昌市区、新建长堎片区及南昌县莲塘片区 福州 2 1 �城区 南宁 2 2 1 全市 海口 2 2 1 全市 成都 2 1 1 一、二圈层 贵阳 不限购 昆明 不限购 1 核心城区对外地人限购 兰州 2 1 城关区、七里河区、安宁区（不包括高新区榆中园区） 银川 不限购 西宁 不限购 宁波 2 2 1 市六区 厦门 2 1 1 全市 青岛 2 1 市南区和市北区 西安 2 2 1 核心区 大连 2 2 中山区（不含东港商务区）、西岗区、沙河口区 乌鲁木齐 不限购 数据来源：各地方政府网站，本地宝，财通证券研究所 城市核心区限购均较严格。在27个实行限购城市中，多数城市仅在核心区域实行套数购买限制，而对于较偏远的郊区不限购。对于本市户籍家庭，部分一二线城市均规定只可购买两套住房，不过今年2月，武汉放宽至三套；对于本市户籍的单身人士而言，一线城市均限制只允许购买一套住房，其余二线城市则可购一套或二套不等。对于非本市户籍，大部分一二线城市均仅可购买一套，不过去年5月，大连放宽外地户籍居民的购房政策，可购买两套住房并取消了缴纳社保或个税的要求。 纳税和社保缴纳期有缩短空间。对非本市户籍购房者来说，不同城市要求缴纳的个人所得税或社会保险期限有所差异，其中一线城市要求最为严格，北上广深均要求连续5年缴纳社保或个税才可购房，其余二线城市的纳税和社保缴纳期限为 6到36个月不等。此外，部分一二线城市有特殊的优惠政策，约17个二线城市允许多孩或有老人的家庭增购一套住房，即符合条件的家庭每户最多可在限购区域购买三套住房。 图2.对多孩家庭和有老人家庭增购一套购房资格的城市 数据来源：各地方政府网站，本地宝，财通证券研究所 二线热点城市限购或先有松动。从商品房销售面积来看，2021年一二线限购城市商品房销售面积占全国比重超两成，且该比例自2017年以来较为稳定。若这部分城市对限购政策进行优化调整，将会对地产销售产生影响。不过，在大多数二线热点城市限购尚未放开的情况下，一线城市或难有快速和明显的松动，限购层面的放松或二线城市先行，具体举措上或表现为非核心地区限购门槛的降低或外地户籍的纳税和社保缴纳期缩短等。 图3.限购城市商品房销售面积（万平方米） 200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 30 限购城市商品房销售面积（万平方米） 全国商品房销售面积（万平方米） 占比（%，右） 25 20 15 10 5 0 2015201620172018201920202021 数据来源：WIND，财通证券研究所 2哪些城市还在“认房又认贷”？ “认房又认贷”下房市降温。“认房”或“认贷”指的是银行在发放住房按揭贷款时评判首套或二套房的标准，按照严格程度排序，可分为“认房又认贷”、“认房不认贷”、“认贷不认房”三类。在房地产市场过热的背景下，2016年末至2017年初一线城市陆续重启“认房又认贷”，2017年，深圳和北京二手住宅成交套数较2016年分别下降32.9%和50.5%、上海二手住宅成交面积显著下滑43.2%。回顾来看，历次“认房又认贷”政策出台后，地产市场均有明显降温，表现为地产销售和房价涨势的放缓。 图4.一线城市二手住宅价格指数当月同比（%） 50上海深圳广州北京 40由认房不认贷陆 续转为认房认贷 30 由认房不认贷或仅认 贷陆续转为认房认贷 20 10 0 -10 07/609/611/613/615/617/619/621/623/6 数据来源：WIND，财通证券研究所 多地“双认”政策已有放松。在因城施策的地产调控背景下，2021年末起，多个城市公积金贷款取消“认房又认贷”。2022年3月，郑州成为首个在按揭贷款层面放松“认房又认贷”的城市，调整后执行“认贷不认房”政策，此前郑州从 2016年12月以来就一直执行严格的“双认”政策。紧接着，兰州、贵阳和长春 等9个二线城市陆续调整“认房又认贷”为“认贷不认房”，济南、南京和杭州调整“认房又认贷”为“认房不认贷”，各地持续释放地产维稳的信号。 图5.2022年以来放松“认房又认贷”政策的二线城市 数据来源：各地方政府网站，地方房地产协会网站，人民网，财通证券研究所，带*号城市调整为“认房不认贷”，其余均调整为“认贷不认房”，其中郑州于2023年8月3日由“认贷不认房”调整为“认房不认贷” “双认”调整对二手房提振更明显。“双认”的放松可以降低居民的置换成本，加快改善性需求的释放。贝壳研究院调研显示，近年来全国每年平均约300至 400万的家庭换房，卖旧买新对新房市场的贡献较高，其中一线和二线城市分别占到53%和21%。以南京、南宁、杭州和郑州为代表，在“双认”调整后的半年，各城市的二手房成交增速有明显改善，南京、杭州和郑州的月度平均增速均由半年前的负值转正。不过，新房的成交情况暂未有明显改善，在南京、杭州、南宁和郑州等城市在“双认”调整后的半年内，新房成交面积增速保持低位震荡。 图6.调整“双认”前后半年二手房成交面积同比增速 （%） 图7.调整“双认”前后半年新房成交面积同比增速 （%） 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -6-4-2当月246 150 南京 南宁 杭州 郑州 100 50 0 -50 -100 济南 郑州 南京 银川 杭州 天津 南宁 -6-4-2当月246 数据来源：WIND，财通证券研究所数据来源：WIND，财通证券研究所 “卖一买一”更低的首付比和房贷利率。当前，约20个一二线城市仍执行“认 房又认贷”，其中包括北上广深4个一线城市以及其余16个二线城市。如这些地区优化“双认”后，部分区域或部分定向人群，之前“卖一买一”被认定为二套房的可以享受一套房更低的首付比例和房贷利率。若“双认”全面调整为“认房不认贷”后，4个一线城市的首付比例能够调降15%-25%不等、房贷利率可以降低0.3-0.7个百分点不等；对于16个二线城市来说，首付比例能调降5%-20%不 等、“卖一买一”的房贷利率可降低0.6-1.8个百分点不等，居民的改善型置换需求有望加快释放。 图8.“双认”城市首/二套首付比例和房贷利率（%） 首套房首付比 首套房贷利率（右） 无房有贷款首付比 二套房贷利率（右） 70 60 50 40 30 20 10 0 北上深广重沈呼石京海圳州庆阳和家 浩庄特 合武长南福肥汉沙昌州 7 6 5 4 3 2 1 0 海成西宁厦青西口都宁波门岛安 数据来源：