共3页，第1页 特别评论 购房首付比例再度下调，利好销售但短期影响有限 评级业务部 丁伟强 电话：010-88090240 邮件：dingweiqiang@chinaratings.com.cn 唐海亮 电话：010-88090141 邮件：tanghailiang@chinaratings.com.cn 赵 頔 电话：010-88090148 邮件：zhaodi@chinaratings.com.cn 谷仕平 电话：010-88090063 邮件：gushiping@chinaratings.com.cn 第 55 期（总第 683 期） 2016年3月 中债资信是国内首家以采用投资人付费营运模式为主的新型信用评级公司，以“依托市场、植根市场、服务市场”为经营理念，按照独立、客观、公正的原则为客户提供评级等信用信息综合服务。 公司网站：www.chinaratings.com.cn 电 话：010-88090001 地 址：北京市西城区金融大街28号院盈泰中心2号楼6层 观点简述： 2月2日，央行和银监会联合发文，再度下调非限购城市购房首付比例至20%，而二套房首付比例也下调至30%。该新政是房地产行业去库存政策的进一步深化，符合中债资信对2016年房地产政策调控的预期。 从其影响来看，一方面，首付比例调低对销售有积极影响，有助于进一步引导房地产市场预期，但多种因素制约可能导致政策利好短期内难以马上释放。另一方面，政策对房地产市场的投资拉动作用有限，短时内投资增速仍将处于低位。最后，预计首付比例调低对二线城市的影响大于三线及以下城市，对改善型需求的影响大于刚性需求。 共3页，第2页 特别评论 非限购城市房贷首付比例最低至20%，二套房首付比例最低至30% 2月2日，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合下发《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知显示：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。 新政是房地产行业去库存政策的进一步深化，符合中债资信对2016年房地产政策调控预期 2015年以来，政府出台了一系列强利好政策刺激房地产市场回暖，12月底中央经济工作会议将房地产去库存作为2016年五大主要任务之一后，全国各地相继出台了去库存措施，如福建、甘肃、西安、重庆等省市。而此次降低房贷首付比例则是去库存政策在全国层面的进一步深化，符合中债资信2016年房地产行业展望中的预期。 表1：房贷首付比例政策调整变化情况 首付比例 首套 二套 非限购城市 限购城市（未变） 已结清首套房款（未变） 未结清首套房款 调整前 不低于25% 不低于30% 同首套 不低于40% 调整后 不低于20% 不低于30% 同首套 不低于30% 历史最低 不低于20%（2008~2009年） 不低于30% 历史最高 不低于30% 不低于60%（2010~2011年） 资料来源：公开资料，中债资信整理 首付比例调低对销售有积极影响，有助于进一步引导房地产市场预期，但多种因素可能导致政策利好短期内难以马上释放 2015年中央经济工作会议上把房地产“去库存”纳入未来经济工作的“五大任务”中，提出“去库存”的组合拳。重庆、福建、四川、陕西、甘肃等地方政府先后提出各具特点的去库存政策，而此次调低首付比例是经济工作会议后中央层面出台的政策，对于引导房地产市场预期有着重要作用，未来流动性释放、进一步降低首套房首付、房贷利息抵扣个税等政策可期，中长期来看对销售形成有效的支撑。但本次政策给予各地监管机构及各商业银行较大的自主权，政策最终的效果还是要看执行层面情况。从政策执行的主体来看，银行倾向于执行较高的首付比例，以避免引入过多风险，因此房屋按揭贷款投放不会出现大幅增长。分城市来看，首付比例下降5%的情况下，三线及以下城市的购房门槛降低有限，短时间内难以形成较大的增量需求。总体来看，各地有针对性去库存政策效果更为迅速明显，而此次首付比例降低的利好则难以马上释放。 政策对房地产市场的投资拉动作用有限，短时内投资增速仍将处于低位 由于短期内首付比例调低短期内对需求的影响相对有限，且房地产投资明显滞后于销售走势，预计本次政策对于投资的影响也较为有限。去库存是房地产市场的主基调，投资增速仍将处于低位。 共3页，第3页 特别评论 预计首付比例调低对二线城市的影响大于三线及以下城市，对改善型需求的影响大于刚性需求 本次下调首付比例针对的是非限购城市，对北上广深并无直接影响。首付门槛降低有利于释放刚性和首改需求，首付比例调低对资源和人口吸附能力较强的二线城市的需求有一定的拉动作用，主要包括积蓄不多但信用基础较好的年轻家庭，以及二孩政策全面放开后有改善型需求的家庭。二套房首付比例调低10个百分点，对改善型需求的支撑更为有力。三线及以下城市商品房价格较低，且城市的吸引力相对有限，此次首付比例调整对需求的拉动作用相对有限。对于房地产企业而言，本次政策对重点布局二线城市形成了一定的利好，而主要布局于三四线城市的开发商的影响仍需观望。 免责声明：本报告系根据公开信息做出的独立判断。对于公开信息，本公司不保障其真实性和准确性。在任何情况下，本报告中的信息或所表达的意见不构成任何机构或个人做出证券买卖出价或询价的依据。本公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不承担任何法律责任。本报告版权归中债资信评估有限责任公司所有，未经书面许可，任何人不得对报告进行任何形式的发布和复制。