2023年7月REITs观察：市场有所回暖，二季报出炉

七月舆情跟踪：行业层面，证监会推动消费基础设施等新类型REITs落地，原586号文即将予以废止；产品层面，江山水利水电、常州新运城市发展、山西长高智汇产业园REITs发布招标公告，百联股份拟发行REITs。 REITs量价回顾：7月各资产类型REITs成交量、成交金额和换手率显著上升；二级市场价格普遍回升，其中国金中国铁建 高 速 、 华 夏 北 京 保 障 房 月 涨 幅 最 大 ， 分 别 为11.06%、10.42%。 热点关注：27只公募REITs均已披露2023年二季报。不同板块项目表现各异，其中高速公路REITs由于去年疫情低基数，同比有所改善，而产业园类表现仍分化明显，华安张江光大和博时蛇口产业园受益于扩募二季度盈利明显提升，其余类型REITs表现基本平稳。 目录 2023/07 REITs观察：市场回暖明显，二季报出炉..................................................1摘要：............................................................................................................................11.2023年7月舆情跟踪................................................................................................31.1行业层面...........................................................................................................31.2产品层面...........................................................................................................42. REITs成交量价回顾.................................................................................................42.1成交活跃度回顾...............................................................................................42.2价格回顾...........................................................................................................52.3估值表现...........................................................................................................63.热点关注：REITs二季度报跟踪.............................................................................73.1经营权类...........................................................................................................73.2产权类...............................................................................................................9瑞霆狗（深圳）信息技术有限公司免责声明..........................................................12 表目录 图表1REITs行业舆情跟踪.........................................................................................3图表2REITs产品舆情跟踪.........................................................................................4图表3REITs成交活跃度回顾.....................................................................................4图表4产权型REITs价格走势....................................................................................5图表5经营权型REITs价格走势................................................................................6图表6产权型REITs估值表现....................................................................................6图表7经营权型REITs估值表现................................................................................7图表8经营权类REITs收入及净利润表现................................................................8图表9产权类REITs收入及净利润表现..................................................................10图表10保租房出租率（%）....................................................................................11图表11保租房出租率（%）.....................................................................................11 1.2023年7月舆情跟踪 1.1行业层面 行业层面，中国证监会年中工作座谈会强调，要推动消费基础设施等新类型公募REITs项目落地；国家发改委鼓励民间投资项目发行基础设施REITs；商务部等13部门支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施REITs。另外国家发改委公布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号）即将予以废止，原有586号文中的商场、公寓不属于试点范围、未来3年净现金流分派率原则不低于4%等内容已不符最新的文件精神，因此586号文的废止在情理之中。地方层面，北京市推动北交所REITs发行尽快落地。 1.2产品层面 产品预备方面，江山水利水电公募REITs、常州新运城市发展集团有限公司基础设施REITs、山西长高智汇产业园公募REITs发布招标公告；百联股份拟发行REITs。 2.REITs成交量价回顾 2.1成交活跃度回顾 7月各资产类型REITs成交量、成交金额和换手率显著上升。成交量和成交金额方面，除能源基础设施、交通基础设施增幅相对较小外，其他类型均大幅上涨超过40%。区间日均换手率方面，仅能源基础设施有小幅下降，其余均上涨，保障性租赁住房、生态环保、仓储物流增幅均超过50%。 2.2价格回顾 7月产权类REITs回暖明显。产业园REITs中，东吴苏州工业园区REIT、华夏杭州和达高科产园REIT本月涨幅分别为4.09%、4.07%，另外除华安张江光大园和建信中关村产业园小幅下跌3%以内外，其余REITs涨幅均在1%-4%。保租房REITs中，华夏北京保障房REIT收盘于2.798元，较上月增幅11.25%，其余保租房增幅均在5%以上，反弹明显。仓储物流方面，红土盐田港、嘉实京东月涨幅分别为7.2%、8.7%，中金普洛斯涨幅为4.64%。 7月经营权型REITs也实现全面收涨。高速公路REITs中，国金中国铁建、华泰江苏交控REIT月涨幅领先，分别为13.38%、8.22%。两只生态环保REITs中，富国首创水务REIT月增幅7.76%，反弹明显。新能源REITs中，鹏华深圳能源涨势稍弱，月涨幅仅有0.6%，国家电投新能源、京能光伏月涨幅分别为4.77%、3.36%。 2.3估值表现 7月产权型REITs的中债IRR指数有涨有跌。产业园REITs中，中债IRR估值最高的是华夏和达高科REIT的6.01%，最低的是华安张江的4.0%；保租房中，红土深圳保租房的中债IRR最低，为3.94%，其余两只均在5%以上；仓储物流REITs的中债IRR区分度不大，集中在4.5%~5.2%。 7月经营权型REITs的中债IRR指数均下跌。高速公路REITs中债IRR相对偏高，均在6%以上，其中平安广河高达11.662%，而越秀高速为6.40%；环保类和新能源REITs中首钢生物质、中航京能光伏分别为6.09%、6.39%，其余均在6%以下。 3.热点关注：REITs二季度报跟踪 3.1经营权类 高速公路REITs由于去年疫情封控基数较低，同比有所恢复，但环比普遍下降，业绩修复速度减缓。生态环保方面两只REITs表现分化，富国首创水务各项指标走高，同时鹏华深圳能源二季度表现不俗。 具体到底层资产运营： 高速公路REITs收入与利润整体情况同比修复、环比下降。除华夏中国交建外，高速公路REITs二季度同比均上涨，最高为平安广州广河同比增加195.5%。环比方面大多下降，仅国金中国铁建和华泰江苏交控小幅上涨。 生态环保方面富国首创水务收入与利润同比、环比均稳定上升，主要系进入夏季后进水量较大，负荷率较高，二季度往往环比上升。中航首钢绿能由于系统设备常规检修导致生活垃圾处理量、上网电量同比分别下降11%、12%，而发电收入和生活垃圾处置收入合计占比超90%，导致二季度收入同比、环比均跌落。 清洁能源方面，鹏华深圳能源Q2收入、利润环比分别上浮71.3%、82.5%。另外，国家电投新能源、中航京能光伏为首次披露定期报告。中信建投国家电 投新能源项目公司二季度实现发电量3.59亿千瓦时，不含税发电收入2.64亿元，与历史三年同期平均值基本持平。中航京能光伏项目公司合计结算电量1.52亿千瓦时，不含税发电收入1.14亿元，全部结算电量（包含参与市场交易部分）均享受国补。 3.2产权类 产权类REITs中产业园类表现分化，华安张江光大和博时蛇口产园受益于扩募二季度盈利明显改善，建信中关村除收入环比小幅上升外，各指标均有所下降，其他项目表现平稳。物流园类表现基本平稳，中金普洛斯收入与利润同环比均有一定上升，保租房盈利状况保持不变。 具体到底层资产运营： 物流仓储方面，截至23Q2中金普洛斯平均出租率87.58%，红土盐田港的出租率维持在99%，嘉实京东三个项目出租率均维持在100%。 保租房类运营指标保持稳定，出租率均高于96%。 产业园分化仍存，华安张江光大、博时蛇口产园通过扩募完成出租率提升。华安张江光大出租率由一季度70.57%上涨至二季度82.31%，主要系扩募加入出租率为94.05%的张润大厦。需注意张润大厦重要现金流提供方“