2023深圳市场城市快报

Jul. 2023 每一天，为您创造价值RUIUNION 城市快报 深圳市场 本期摘要 01.全国楼市综述（6月） 02.全国代表城市房价变化（6月） 03.聚焦深圳市场（6月） 04.瑞联平台价值研究院月报 获取更多资讯，请关注“瑞联资信平台”微信公众号或与客户经理联络 目录 02深圳住宅核心指标一览 03利率指标一览 04全国楼市综述 06EVS数据大公开 08深圳楼市一览 10深圳土地市场 11深圳住宅市场 18 25研究院月报 深圳物业核心指标一览 变动指标为环比变化 新建商品住宅均价：63,128元/㎡存量商品住宅均价：59,200元/㎡新建写字楼（含研发办公）均价：40,586元/㎡新建商业（以商务公寓为主）均价：69,858元/㎡ 住宅房价收入比 利 率 指 标一 览 先扬后抑楼市中考平淡收官供需失衡政策加力预期增强 六月综述：连续三个月价量齐跌 瑞联EVS存量住宅加权均价为22,847元/㎡（仅作价格指数用），本月环比名义跌幅0.25%，连续12个月下滑。均价同比跌幅为2.23%，跌幅有扩大趋势。 在可连续获得官方数据的城市中，6月存量住宅成交环比锐减20.8%，连续三个月下滑。重点城市延续低迷走势，挂牌量持续走高，购房者观望情绪加重，业主以降价出售为主，多数城市进入买方市场。 在瑞联平台跟踪的重点城市中，6月新建住宅销售面积环比下降7.6%，市场下行压力不断加大。2023年房企债务集中到期，资金链紧绷。作为冲刺年中业绩的节点期，房企推盘和折扣力度有所加强，但市场支撑乏力，销售节节回落。 2023年上半年，全国居住用地成交规划建筑面积相对去年同期下降31.6%，金额同比下降20.2%，成交规模处于历史低位。 6月，重点城市居住用地成交规划建筑面积环比上升12.9%，金额环比上升29.7%，溢价率下降至6.3%，流拍率上升到18.3%。 6月，北京共有19宗居住用地成功出让，揽金约557.6亿元，出让金遥遥领先，问鼎全国城市出让金榜冠军。本轮推地质量上佳，外地企业和民营企业踊跃参拍，竞争激烈，部分宗地被新面孔截糊。全国楼市尚未明显回暖背景下，北京土拍市场韧性十足，走出了独立行情。 杭州第五、六批次供地接连上新16宗居住用地，揽金约225.1亿元，表现亮眼。 天津、武汉、深圳分别掘金141.0亿元、139.8亿元、139.7亿元，位列出让金榜第三至位。 环比变动：下跌城市数量大增 在瑞联平台高频跟踪的重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市仅有3座，下跌城市增至43座（比上月大增6座），市场下行超出预期。 环比上涨的城市为武汉（0.76%）、三亚（0.22%）及济南（0.04%）。 环比跌幅居前的城市为郑 州（-2.50%） 、 东 莞 （-1.80%） 、 兰 州 （-1.78%） 、 南 宁（-1.61%） 及 呼 和 浩 特（-0.95%）。 均价同比：东莞、郑州领跌 存量住宅均价同比上涨城市只有6座（比上月减少1座），下跌城市多达40座。大湾区东莞、江门、中山，东北重镇哈尔滨、长春、沈阳信心不足、需求下降等未得到根本性扭转，楼市疲软失色，均价跌幅居前。 同比上涨的城市为上海（1.79%）、泉州（1.39%）、佛山（1.29%）、西安（0.99%）、乌鲁木齐（0.92%）及北京（0.19%）。 同比跌幅居前的城市为东莞（-9.03%）、郑州（-8.83%）、江门（-7.95%）、中山（-7.32%）及哈尔滨（-7.30%）。 CITY EXPRESS 市场展望：暑期淡季，分化延续 2023年上半年，住宅市场呈现先扬后抑的特征，短暂反弹戛然而止。 年初，随着疫情防控的全面放开，去年以来出台的利好政策逐步发酵，叠加信贷环境相对宽松，积压的刚需、刚改需求集中释放，存量住宅成交连续两月强势回升，3月达到近年小高峰。二季度，随着积压刚需释放殆尽，“换房需求”也转不动了，二手房挂牌量不断攀升，供需失衡，连续三个月价量齐跌，楼市中考平淡收官。 楼市不是一个孤立的市场，而是一个与国民经济、地方财政、社会稳定等密切相关的市场。6月16日，国常会指出外部环境更趋复杂严峻，全球贸易投资放缓，直接影响我国经济恢复进程。针对经济形势的变化，必须采取更加有力的措施，增强发展动能，优化经济结构，推动经济持续回升向好。 6月，贷款市场报价利率（LPR）年内首次下调，5年期以上LPR由4.3%调整至4.2%，为2019年房贷利率换锚以来最低水平，房贷利率降至历史低位。此次降息释放了积极信号，也预示着“加强逆周期调节”措施在加快落地，有利于提振市场信心。 6月地方政策的出台频次放缓，因城施策多聚焦在限购限售调整、公积金优化、发放购房补贴、推动存量住宅“带押过户”等。青岛、福清等地放松限售政策，降低限售年限，对特定群体放松限售条件。北京、连云港、广州等城市优化公积金政策。泰州、福清等对持房票购房的安置人给予购房奖励。 上半年，中央救市非常克制，保持了足够的政策定力。而百余个市县陆续出台了超过300条优化房地产调控政策，部分城市多轮松绑，但是政策效果有边际减弱的趋势。多数城市调控政策已基本取消，清空弹夹托市，市场情绪仍未能获得实质性提振。 7、8月份为楼市传统的暑期淡季，若无强力的救市政策出台，住宅成交规模还将低位持稳。供需两端齐发力，楼市组合拳才能形成共振。下半年需要更强有力的托底政策才能遏制住市场下行趋势，政策加力预期增强。 预计三季度各城市分化行情延续，长三角、珠三角、京津冀三大都市圈和二线高能级城市核心区基本面尚佳，维持弱复苏主基调。大部分城市刚需退场后需求出现断层，住宅交易活跃度将继续下降，还将延续筑底行情。 E V S数 据 大 公 开 聚焦深圳市场 政策资讯概述 上半年，深圳楼市扶持政策相对谨慎。 在新房领域，加大公积金贷款支持力度，深汕合作区取消限购政策。在存量住宅方面，推广“带押过户”，“只做不说”松绑存量住宅参考价政策。关于保障性住房，“十四五”期间增加20万套保障性租赁租房供给，取消安居型商品房、人才住房类型，新增保障性租赁住房、共有产权房类型，把深圳的住房体系彻底分成保障住房、商品住房双轨制。 土地市场概述 6月，深圳推出共4宗地，其中3宗为居住用地，建设用地面积14.48公顷，规划建筑面积47万㎡。本月共有9宗地顺利拍出，规划建筑面积261万㎡，成交总额170.24亿元。中海以125.32亿+自持租赁住宅58,500㎡斩获深圳湾超级总部基地T207-0060宗地，备受瞩目。 新房住宅概述 上半年新宅市场成交先升后降，后劲明显不足，需求疲弱。在售新建商品住宅套数创下2014年以来的高位。6月，新建商品住宅均价为63,128元/㎡，环比下跌0.20%。网签量3,049套/31.0万㎡，套数环比上升9.40%。2023年深圳开发商中考成绩发布。特区建发投资以权益销售178,750㎡/115.8亿元辉煌成绩，领衔深圳房企销售榜。 存量住宅概述 上半年，存量住宅市场呈现先扬后抑的特征，短暂反弹戛然而止，楼市中考平淡收官。6月，具指标意义的瑞联EVS存量住宅均价为59,200元/㎡，环比下跌0.26%，同比下跌3.10%。房价连续20个月阴跌，市场非理性需求褪去。存量住宅网签2,407套/23.7万㎡，套数环比下跌13.67%。存量住宅房价收入比高达25.6，从2021年初（30.9）以来呈趋势性下降形态。 住宅租赁市场 6月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为82.7元/㎡，总体趋势平稳偏弱。存量住宅空置率约5.5%，在全国主要城市中处于最低水平，处于健康合理范围（5%～10%）。本月存量住宅租售比为1:716，静态租赁回报率仅为1.6%。 商业市场概述 一手商业市场（以商务公寓为主）：价跌量升 6月份，深圳一手商业物业均价为69,858元/㎡，环比下跌9.3%。成交面积52,519㎡，环比大升77.1%。 零售商业租赁市场：租金回升，空置率保持平稳 一季度，深圳主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金为715元/㎡·月，环比上升0.7%，同比下跌5.5%。空置率为6.8%，环比保持不变。 办公市场概述 一手写字楼市场：价跌量升 6月份，新建写字楼成交均价40,586元/㎡，环比下跌3.3%；成交57,584㎡，环比暴增239.4%。新建写字楼可售面积153.3万㎡，库存量下降5.1%。 写字楼租赁市场：租金趋势性下行，空置率基本稳定 一季度，深圳商务区甲级写字楼租金继续下行，平均租金为190.3元/㎡·月，环比下跌1.2%。静态租赁回报率为2.9%。甲级写字楼平均空置率为21.9%，环比下降0.5个百分点，整体空置率走势基本稳定。 政策资讯 《深圳市共有产权住房管理办法》等四个政府规章发布 深圳发布《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》，将住房保障体系与国家住房保障体系全面衔接，保障各类住房困难居民住有所居，将于8月1日正式实施。 共有产权房：深户社保满5年可申请，申请人份额占比不低于50%。共有产权采用封闭流转的方式，共有产权住房实行封闭流转制度。购房人自签订买卖合同之日起未满五年的，不得转让所购共有产权住房；满五年可以将所购共有产权住房转让给符合条件的对象。销售均价按照市场参考价格的50%确定。购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%；其余部分为政府产权份额。 公租房：需审核家庭收入财产状况。租金：按市场参考租金30%；特困户为3%。 保障性租赁房：政府配租租金为市场价60%；社会主体出租为90%。 《深圳市基础教育布局专项规划（2022-2035年）》发布 6月2日，深圳发布《深圳市基础教育布局专项规划（2022-2035年）》。到2025年，建成一批高品质、集约共享的基础教育学校，可提供270万座基础教育学位。 《深圳市2023年度城市更新和土地整备计划》印发 6月2日，深圳印发《深圳市2023年度城市更新和土地整备计划》。2023年度全市通过城市更新和土地整备实现直接供应用地规模235公顷（通过城市更新供应不少于165公顷），其中，居住用地直接供应规模155公顷（通过城市更新供应不少于110公顷）。 住房保障：2023年度全市通过城市更新和土地整备规划筹集保障性住房（含配套宿舍）34000套。持续加大居住潜力用地的整备力度，2023年度全市通过土地整备完成不少于200公顷的居住潜力用地。 产业空间：2023年度全市通过土地整备完成不少于400公顷的工业用地；控新增“工改MO”类城市更新单元计划，2023年度全市新增“工改M0”类城市更新单元计划拆除用地规模不超过34公顷。 土地整备：总计561个土地整备类项目列入计划，计划安排新建土地整备项目36个，续建土地整备项目281个，共317个。计划安排新建土地整备利益统筹项目35个，续建土地整备利益统筹项目189个，共224个。计划安排新建土地整备安置房建设项目5个，续建土地整备安置房建设项目15个，共20个。 房屋征收：市本级财政承担的房屋征收常规项目计划安排新增项目53个，续建项目142个，合计195个，计划安排轨道项目46个。社会投资类房屋征收项目计划安排36个社会投资类房屋征收项目，其征收拆迁补偿费用由企业支出。 提高小户型、宿舍配比的停车位配比 深圳发布《深圳市城市规划标准与准则》局部修订条款，着重修订完善了轨道交通及枢纽、步行及自行车、机动车停车场等设施的规划标准，提高小户型、宿舍配比的停车位配比。 《深圳经济特区国有土地供应管理条例（征求意见稿）》发布 6月13日，深圳发布《深圳经济特区国有土地供应管理条例（征求意见稿）》。 宅地使用权期满，可自动续期；非宅地中严重影响国土空间规划，包括变更为文体、医疗、教育等用地，不予续期。 龙华调整出