中国房地产市场发展报告：2022深圳市场城市快报

深圳市场本期摘要01. 全国楼市综述（2022年2月）02.全国代表城市房价变化（2022年2月）03. 聚焦深圳市场（2022年2月）04. 世联评估价值研究院月报 1愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司世联研报系列仅供分享CITY EXPRESS 世联评估研报系列03利率指标一览04全国楼市综述05EVS数据大公开07深圳楼市一览08深圳政策资讯09深圳土地市场1602深圳住宅核心指标一览深圳商办市场10深圳住宅市场23研究院月报 2愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司世联研报系列仅供分享CITY EXPRESS 核心指标变动指标为环比变化深圳物业核心指标一览新建住宅均价新建住宅成交套数存量住宅均价存量住宅成交套数住宅房价收入比27.6住宅租售比1:674住宅去化周期6.6月新建住宅均价：68,269元/㎡存量住宅均价：61,451元/㎡新建写字楼（含研发办公）均价：38,430元/㎡新建商业（以商务公寓为主）均价：54,319元/㎡44.0%1.5%45.2%0.2% 3愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司世联研报系列仅供分享CITY EXPRESS 利率指标利率指标一览CMBS / CMBN /类REITs 发行利率（%）贷款市场报价利率（LPR）（%）债券发行平均利率（%）数据来源：WIND数据来源：中国人民银行数据来源：世联数据平台4.54.44.23.73.42.13.93.53.93.73.43.53.43.46.57.06.87.06.06.06.06.66.46.07.15.24.54.05.05.55.64.84.43.94.74.64.74.34.34.23.83.723456782019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022M12022M2最低利率最高利率平均利率%1.832.392.753.273.524.161.02.54.05.57.08.52016201720182019202020212022-012022-021年期国债5年期国债10年期国债5年期公司债（AAA）5年期公司债（AA+）5年期公司债（AA）4.25 4.20 4.15 4.05 3.85 3.80 3.70 4.85 4.80 4.75 4.65 4.60 3.63.84.04.24.44.64.85.02019-08-202019-09-202019-10-202019-11-202019-12-202020-01-202020-02-202020-03-202020-04-202020-05-202020-06-202020-07-202020-08-202020-09-202020-10-202020-11-202020-12-202021-01-202021-02-202021-03-202021-04-202021-05-202021-06-202021-07-202021-08-202021-09-202021-10-202021-11-202021-12-202022-01-202022-02-202022-03-201年LPR5年LPR5年LPR 自2020年4月连续20个月未变后下调5个基点1年LPR 连续19个月未变后连续下调15个基点 4愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司世联研报系列仅供分享二月综述：房价平稳，成交下挫2月份，世联EVS存量住宅加权均价为24,808元/㎡，环比名义涨幅为0.02%。同比涨幅为3.8%，明显低于最新广义货币(M 2)同比增幅（9.8%）。由于春节假期及经济环境的影响，市场活跃度大幅降低，在可连续获得官方数据的城市中，2月存量住宅成交环比暴跌49.4%。其中，一线城市下降42. 3%，二线城市下降50.7%，三四线城市成交则大降55.4%。在楼市“风向标”城市深圳，二手住宅成交量已跌至近十四年来新低。本月为传统楼市淡季，新建住宅销售延续2021年趋势全线下挫，成交明显低于去年同期。世联评估跟踪的重点城市新建住宅销售面积环比下降30.8%。其中，一线城市环比下降32.8%，二线城市下降35.6%，三四线城市下降19.3%。居住用地（包括含住宅的综合用地）市场受季节性因素和集中供地节奏的影响，整体供应、成交规模周期性下滑。2月，全国成交规划建筑面积环比大降55.7%，总金额环比下跌12.4%。市场下行周期持续，各房企谨慎拿地，平均溢价率仅4.2%，流拍率高达34.6%。率先进行虎年首轮集中供地的北京成为本月居住用地市场唯一的亮点，本次供地继续以“房地联动、一地一策”为核心，土地竞买央企、国企霸屏，占到参拍企业70%以上。北京本轮供地18宗，成交17宗，成交总额高达480.2亿元，一枝独秀荣膺全国城市出让金榜单月冠军。湖州成交4宗居住用地，总成交32.0亿元，提名金榜榜眼。佛山、台州分别掘金31. 9亿元、30.5亿元，位列第三、四位。环比变动：均价普遍下跌在世联评估高频跟踪的重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市有14座（比上月增加2座），下跌城市有25座，另有7座城市均价持平。环比涨幅居前的城市为海口（0.6%）、合肥（0.6%）、北京（0.6%）、厦门（0.4%）及珠海（0.3%）。环比跌幅居前的城市为江门（-0.8%）、天津（-0.6%）、郑州（-0.6%）、南宁（-0.4%）及无锡（-0.4%）。均价同比：南热北冷格局持续住宅均价同比上涨城市有28座（比上月减少2座），下跌城市有18座，南热北冷格局持续。同比涨幅居前的城市为上海（12.6%）、海口（10.1%）、杭州（9.1%）、泉州（9.1%）及合肥（8.8%）。同比跌幅居前的城市为天津（-4.4%）、郑州（-3.7%）、太原（-3.2%）、烟台（-3.1%）及哈尔滨（-2.5%）。市场展望：短期内难扭转下行的趋势2021年房地产的严峻局面，2022年初仍在持续。今年已有55个城市出台房地产调控政策，相比往年以调控收紧为主，今年的调控基本以稳定楼市和释放政策松动信号为主。2022年政府工作报告“稳”字贯穿全篇，将今年的GDP增速目标设在5.5％，房地产这个经济的定海神针以稳为进，绝对不能拖后腿。报告强调“促进房地产业良性循环和健康发展”，未来政策将以楼市回归正轨为导向。会议提及设立金融稳定保障基金，解决地产行业烂尾现象和部分房企的债务风险或是其主要用途之一。2月24日，住建部会议强调住房释放需求，指出今年需求端调控政策将围绕“一个重心”， 遵循“四个原则”。 “一个重心”指保障刚需和满足合理改善需求，“四个原则”即政策的连续型、稳定性、精准性以及协调性，表明在“房住不炒”的基调下，2022年针对刚需和改善性需求的政策会逐步放宽。强二线城市郑州发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》多维度的兜底楼市，出现限贷和限购松动窗口，是全国首个全方位楼市松绑政策，信号作用明显。2月8日，南昌发布放松办理财产约定政策，同时放松落户买房。2月18日，长沙明确改需型住房房价年涨幅限制提高到8～10个点。各地陆续发布需求端宽松政策出手救市，积极从放宽公积金贷款至放松商贷首付比例，从房贷利率、首付比例进展至限价放松，政策层层递进，向市场释放政策宽松信号。预计后续将会有更多城市出台松绑政策，需求端与供给端双向发力，以提振市场信心。管理层虽然不断释放积极信号，但市场对未来房价的预期已经扭转，观望情绪浓厚，短期内仍难扭转楼市下行的趋势。预计上半年存量住宅市场呈“均价平稳，两极分化”态势。核心城市群和南方高能级城市上涨动力减弱，房价增速围绕M2增速波动，平稳落地。三四线城市市场心态悄然转向，下行压力依旧巨大。CITY EXPRESS 全国楼市综述全国住宅市场综述（2月份）成交下挫各地陆续出手救市释放需求两会强调良性循环 5愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司世联研报系列仅供分享同比变动排名城市2022年2月均价（元/㎡）环比变动2022年累计变动同比变动1上海57,5390.1%-0.1%12.6%2海口15,6020.6%2.1%10.1%3杭州40,576-0.2%0.2%9.1%4泉州12,208-0.3%1.3%9.1%5合肥17,1900.6%1.8%8.8%6三亚28,3920.3%0.7%6.6%7广州31,8600.0%-0.4%6.3%8东莞24,5260.1%-2.4%5.9%9宁波24,377-0.1%-1.2%5.7%10珠海20,2950.3%1.0%5.6%11西安13,834-0.1%-0.7%5.4%12北京53,2030.6%1.6%5.1%13重庆9,960-0.4%-1.6%4.8%14成都13,5010.0%-0.9%4.7%15厦门39,5800.4%1.7%4.3%16大连13,6310.2%0.8%4.2%17佛山14,0550.1%0.3%4.2%18长沙10,928-0.2%0.2%3.8%19惠州10,755-0.1%-0.4%2.7%20昆明10,885-0.1%-1.4%2.1%21江门7,582-0.8%-0.8%1.6%22温州18,1970.2%-0.9%1.6%23中山11,1080.2%-0.4%0.9%24苏州19,8300.1%-0.6%0.8%25贵阳8,9020.0%-0.7%0.7%26乌鲁木齐7,932-0.3%-2.0%0.4%27呼和浩特10,811-0.2%-0.6%0.2%28青岛17,371-0.2%-0.4%0.1%29无锡14,344-0.4%0.0%-0.1%30兰州11,4140.0%-0.4%-0.1%31南京29,9460.0%-0.1%-0.2%32福州22,2770.2%-0.5%-0.2%33常州12,7440.0%0.3%-0.5%34南宁11,691-0.4%-2.0%-1.0%35济南15,158-0.2%-0.7%-1.1%36石家庄13,853-0.2%-0.6%-1.2%37长春9,075-0.3%-1.3%-1.6%38沈阳9,670-0.1%-0.8%-1.7%39武汉16,2120.0%-0.9%-2.1%40深圳61,451-0.2%-1.4%-2.1%41南昌11,565-0.2%-1.4%-2.3%42哈尔滨9,874-0.3%-2.3%-2.5%43烟台10,411-0.2%-1.0%-3.1%44太原10,687-0.2%-1.2%-3.2%45郑州13,538-0.6%-2.4%-3.7%46天津19,676-0.6%-2.1%-4.4%EVS 数据大公开——2022年2月全国代表城市存量房房价变化CITY EXPRESS 全国楼市综述数据来源：世联EVS数据平台 6愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司世联研报系列仅供分享聚焦市场深圳CITY EXPRESS 聚焦深圳市场 7愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司世联研报系列仅供分