T h eV a l u eofA t y p i c a lD a t ainU r b a nR e s e a r c h非典型数据在城市研究中的价值易居·克而瑞创新事业部&合肥机构2 0 1 9 . 0 4 02Atypical Data Searching for Small Trends of Urban Development非典型数据在城市研究中的价值真实城市和我们感知的城市有一定的差异，通过大众点评网数据、影院数据、外卖数据、薪酬数据等非典型数据，将城市量化，还原城市的真实面目，相对客观的评价城市，并通过非典型数据，与房地产跨界关联，挖掘城市发展的小趋势A t y p i c a l D a t a 01不还原，就看不到本来面目非典型数据还原城市的真实面目Atypical Data Restores the Real Face of Cities影响趋势的趋势，带来改变的改变非典型数据挖掘城市发展小趋势 本报告将以合肥为例，研究大众点评网、影院、饿了么外卖和薪酬四类数据，通过四类数据的单维度或多维度交叉分析，探寻这四类非典型数据在城市研究中的价值。点评影院招聘外卖观影人次结构变化——城市人口流动观影人次总量——城市能级板块观影人次变化——城市板块客户属性数据各维度交叉——城市板块格局分析职位数量及变化——城市产业活力职位行业结构——城市产业特色职位学历要求——城市产业能级职位薪资水平——城市收入水平数据各维度交叉——城市板块格局分析商业网点布局——城区建成情况及趋势消费客单价——区域/板块消费能级消费点评量——区域/板块消费量级业态结构——各商圈的消费属性外卖店分布——区域的消费人群分析外卖单量、价——商圈流量勘探TOP店铺市占率、品牌渗透率——商圈发展质量 PART 01大众点评网数据 合肥市区商业网点热力图合肥商业网点热力图合肥东西两翼，肥东和肥西两县县城中心与市区毗邻，已经基本融入城区南、北两向的庐江县、长丰县，以及巢湖，距离合肥市区较远，与市区联系明显偏弱 合肥单核特征明显，老城区仍然为客单价高区，政务区有强点，密度偏低；其余区域商业消费能级均偏弱。 从点评量来看，各大购物中心、商业街优势明显，消费集中度高；其中，北一环、步行街，包河万达、之心城、天鹅湖万达、银泰城、万象城流量最高天鹅湖万达万象城银泰城之心城包河万达步行街北一环 美食, 86.96%休闲娱乐, 7.51%美食, 78.11%休闲娱乐, 11.83%美食, 63.64%丽人, 23.03%美食, 74.55%购物, 6.67%生活服务, 3.03%美食类商业在各类商圈占比均超过60%不同区位对商圈业态影响较大：老城居民区环绕的三孝口购物生活服务占比较高；人均消费力较高的政务区造就了天鹅湖万达23%的美妆丽人业态 PART 02影院数据 数据来源：灯塔联合Sir电影、毒眸发布了《2018中国电影市场用户观影报告》8%4%2%31%32%30%25%29%32%15%16%17%9%9%9%12%10%10%2018年2017年2016年19岁及以下20-24岁25-29岁30-34岁35-39岁40岁及以上20-35岁年轻客群占比7成3.13.53.5201620172018人均观影次数18年合肥观影1931万人次，按照全国人均观影次数计算，合肥观影人数达551万人 1.011.021.031.041.051.061.071.081.091.101.111.121.131.141.151.161.171.181.191.201.211.221.231.241.251.261.271.281.291.301.312.012.022.032.042.052.062.072.082.092.102.112.122.132.142.152.162.172.182.192.202.212.222.232.242.252.262.272.28初一（3214万）初七十五情人节（1598万） 0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%1.011.021.031.041.051.061.071.081.091.101.111.121.131.141.151.161.171.181.191.201.211.221.231.241.251.261.271.281.291.301.312.012.022.032.042.052.062.072.082.092.102.112.122.132.142.152.162.172.182.192.202.212.222.232.242.252.262.272.28一线二线三线四线大年初一正月二十腊月十五大年初四 常态CRIC BIG DATA全国日度观影人次TOP700影院热力图对比春节期间与春节后常态，全国700强影院的观影人次分布热力图，可以发现，江浙粤强者恒强，强吸附、强内生；山东、河南、安徽的返乡消费能级最强，返乡置业潜力应重点挖掘。C R I C B I G D A T A春节时间段选取：大年初一至初四CRIC BIG DATA时间段选取：2.25-2.28TOP常态1广东省2北京市3四川省4辽宁省5上海市6湖北省7江苏省8黑龙江省9浙江省10福建省TOP春节1江苏省2广东省3浙江省4山东省5北京市6湖北省7辽宁省8河南省9上海市10安徽省 14下面我们将以合肥为例，探索影院数据在城市格局解读中的使用价值综上所述 152025303540455001020304050607080观影人次（万）平均票价（元）25-30元68%30-35元19%35-40元10%40元以上3%合肥万达影城（之心城光魔店）合肥英皇电影城（万象城店）合肥万达国际影城（马鞍山路店）合肥万达影城（天鹅湖店）合肥票价相近，近7成的影院集中在25-30元之间，超过40元的仅3%；高票价与高流量相伴而生，均位于热门商圈的购物中心。数据：2018年合肥影院平均票价及观影人次 2018.All Rights Reserved16票价相近，反映出，价格对观影流量的引导有限；考虑到观影的就近便利，说明观影流量与年轻常住居民人数呈正相关，即观影分布与主力购房人群分布正相关。扣除老城区无项目在售因素，观影流量分布与高端住宅成交热区高度吻合图：2018年合肥住宅成交热力图图：15000元/㎡以上住宅成交热力图 通过观察2019年春节期间与节后常态，影院观影人数涨幅可以看出：经开区、新站区的涨幅最小，反映着这些区域新合肥人较多，地缘性居民偏少；滨湖区也低于合肥全市的平均水平，说明新合肥人多，从而决定着这些区域的置业属性。影院名称涨幅区域合肥环球激光巨幕影城（黉街店）213%新站区合肥金逸影城（星达城店）312%经开区合肥帕加尼国际影院合肥学院店357%经开区合肥大地影院（港澳广场店）401%经开区合肥汉鼎宇佑影城402%经开区合肥长江剧院418%庐阳区合肥博纳国际影城（合肥银泰中心店）430%庐阳区合肥中影国际影城（合肥蜀山1912店）452%蜀山区合肥尚泽智泉大地影城484%经开区合肥英皇电影城（万象城店）484%政务区合肥华谊兄弟影院（银泰城店）528%政务区合肥上影国际影城合肥润宜家店572%高新区合肥万达国际影城（马鞍山路店）575%包河区合肥万达影城（之心城光魔店）582%蜀山区合肥中影国际影城中环店（中环店）603%经开区合肥横店电影城（大宁缤购店）629%包河区合肥罍街时代国际影城645%包河区合肥华谊兄弟影院（武里山IMAX店）653%新站区合肥华谊兄弟影院（金源店）662%滨湖区合肥观者国际影城（中星城店）693%瑶海区合肥丁丁影城725%蜀山区合肥保利国际影城（安粮国贸店）739%蜀山区合肥自由人影城（悦方IDMALL店）748%滨湖区合肥博纳国际影城（滨湖银泰店）782%滨湖区合肥大地影院（合家福店）789%新站区合肥耀莱成龙国际影城（加侨店）791%包河区合肥星美影商城（赢海店）837%包河区合肥沃美影城（北城店）882%长丰县合肥橙天嘉禾影城（华联店）886%蜀山区涨幅最低的30个影院 2018.All Rights Reserved18Find more新合肥人占比，决定着这些置业特征新站区、经开区的120㎡以下占比分别高达88%、78%，首置、首改属性明显而滨湖区更偏向于首改及投资属性，居住型改善需求稍显缺乏90以下30%90-12048%120-14415%144以上7%90以下35%90-12053%120-14411%144以上1%90以下11%90-12059%120-14422%144以上8%90以下26%90-12049%120-14417%144以上8%新站区经开区合肥九区滨湖区 世纪金源7.6悦方中心8.5万达文旅城11.0滨湖银泰城8.897.4 万人全市10.86.3 万人滨湖区8.9更进一步观察滨湖区各影院春节期间和平时观影人数对比可以发现：滨湖区春节观影人数上涨8.9倍，显著低于全市10.8倍的水平；滨湖区确是一个以新合肥人为主的区域。早期滨湖区商业配套水平较低，商品住宅成交以刚需产品为主，随着影院等商业配套的不断完善，区域入住人口明显提升，票房快速增长，与此同时，滨湖区产品有明显的改善化趋势。恒大中心15.2春节时间选取：初一-初四常态时间选取：2.25-2.282014年2015年2016年2017年2018年20%13%16%4%5%62%69%59%57%49%13%14%19%28%33%5%3%6%11%13%2014年2015年2016年2017年2018年90以下90-120120-144144以上 PART 03饿了么外卖数据 数据来源：艾媒咨询《2018饿了么超级会员专题研究报告》59.8%21.3%9.0%4.2%5.7%56.6%26.0%6.9%8.2%2.3%24岁以下25-30岁31-35岁36-40岁41岁及以上超级会员用户普通用户都市白领是外卖消费的主力军34.4%58.2%6.5%0.9%33.8%50.4%9.3%6.5%家里工作地点学校其他超级会员用户普通用户工作地点是订餐的高频场所 外卖店铺分布图外卖单量热力图居住驱动学校驱动办公、居住双驱动办公驱动居住驱动办公驱动政务区经开区学校、居住驱动居住驱动居住驱动办公驱动高新区结合外卖店铺分布及单量热力图，可以发现合肥居住驱动占比高办公驱动少，三产偏弱，二产周边形成真空区，反映出合肥二产主导明显 2018.All Rights Reserved23可以用于数据采集，独立于传统调研，勘探某商圈的体量，及单店平均流量用作商圈流量勘探非典型数据之外卖85233商圈总单量926单店平均单量滨湖金源商圈14.6万单店平均营业额 8.9%5.8%5.8%5.6%5.2%4.9%4.1%4.0%3.8%3.6%3.1%2.1%2.0%1.9%1.8%1.6%1.6%1.6%1.6%1.5%1.5%1.4%1.3%1.2%1.1%1.1%1.1%1.1%1.1%1.0%0%2%4%6%8%10%020406080100养身汤吧(木桶饭+炒菜)京滋味双拼饭一步香烧烤龙虾海鲜撸个串吧台北小栈煲仔饭胖哥秘制烤肉饭叫了个炸鸡(滨湖店)胃享片皮鸭煲饭美司蛋包饭紫菜包饭胖二烧烤汉堡王（合肥悦方广场店23040）老乡鸡（滨湖观湖苑店）慕玛披萨▪意面▪焗饭(枫丹园店)王者炒饭宁国路阿楼烧烤龙虾海鲜(滨湖店)天蓬隆江猪脚饭筷客中餐(家常小炒)美兹克汉堡炸鸡(观湖苑店)湘钰辣椒故事(天山路店)厉害了炒饭（合肥滨湖会展中心店）庐大师(滨湖店)堕落小龙虾(蟹·海鲜·世纪金源店)懒汉杂粮粉过桥米线(滨湖店)快美惠酸菜鱼专业店(万国农贸店)陈记烧烤回味家常菜品中品烧烤功夫煲仔(滨湖店)橘子手工烘焙线上花甲(高速时代广场店)销售金额商圈占比商圈总店铺93家，其中TOP30营业额占比82%品牌店占比5成，品牌渗透率较高 PART 04招聘数据 2018.All Rights Reser