房地产行业周报（2023年第29周）：央行明确因城施策仍有优化空间

本周板块回顾：板块表现方面，本周申万房地产指数上涨1.92%，沪深300指数下跌1.93%，板块跑赢沪深300指数3.86pct，在31个板块中排第2位。 行业数据回顾：本周30大中城市商品房成交面积191万平米，环比-0.9%，同比-35.6%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积59万平米，环比+3.1%，同比-30.4%；二线城市商品房成交面积91万平米，环比-10.4%，同比-44.5%；三线城市商品房成交面积41万平米，环比+20.5%，同比-14.4%。同比表现上各能级城市仍下跌，一线城市及三线城市商品房成交面积环比上涨。二手房市场方面，我们重点监测的14城二手房成交面积147万平米，环比-0.5%，同比-2.6%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积27万平米，环比+12.8%，同比+3.8%；9个二线城市二手房成交面积111万平米，环比-6.0%，同比-5.5%；3个三四线城市二手房成交面积9万平米，环比+57.7%，同比+19.8%。一线城市及三线城市同环比均上涨，而二线城市同环比均下跌。库存方面，本周仅深圳新房库存面积环比下跌1.1%，其余城市新房库存面积环比均上涨，其中上海涨幅最大，为3.0%。 从去化周期来看，仍以杭州及上海表现突出，3个月移动平均去化周期分别为2.60个月、4.46个月。除上海及杭州外，其余一二线城市去化周期均在20个月以内（除福州为29.99个月外），而三四线城市去化周期均在25个月以上。土地市场本周一线城市成交住宅用地2宗，平均溢价率0%；二线城市合计成交住宅用地43宗，平均溢价率4.41%； 三四线城市成交住宅用地74宗，平均溢价率8.24%。 本周政策情况：央行明确房地产因城施策有优化空间，房地产资金支持整体仍聚焦在“保交楼”、租赁市场、企业融资支持等方面，配套资金有望继续跟进。人民银行、金融监管总局拟定《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，为住房租赁提供多元化、全周期的金融服务。1000亿元租赁住房贷款支持计划也在稳步推动，已经落地郑州等试点城市，这8座试点城市是重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津。 浙江省人民政府官网公布了《推动落实常住地提供基本公共服务制度有序推进农业转移人口市民化实施方案》。要求进一步畅通农业转移人口融入城市渠道，全省（杭州市区除外）全面取消落户限制政策，确保外地与本地农业转移人口进城落户标准统一，试行以经常居住地登记户口制度，落实合法稳定住所（含租赁）落户及配偶等直系亲属随迁政策。深圳从7月14日起，双拼房业主将允许办理“双证合一”业务。 国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。 重点公司跟踪：7月至今我们跟踪的重点企业中，共拿地19块，其中4块位于上海，1块位于广州，总土地出让金287.24亿元，拿地企业分别为华润置地、招商蛇口、保利发展、建发房产、滨江集团、联发集团、越秀地产和万科企业。本周万科发行2笔一般公司债，发行规模及票面利率暂未确定；华发发行2笔5年期私募债，规模分别为7亿元、11亿元，票面利率分别为4.58%、4.20%；招商蛇口发行2笔一般公司债，发行规模均为25亿元，期限分别为3年期、5年期，票面利率分别为2.79%、3.15%。下周保利发展有两笔交易商协会ABN到期，到期金额为7.7亿元。 投资建议：销售表现上，本周新房市场成交面积同比表现上各能级城市仍下跌，一线城市及三线城市商品房成交面积环比上涨。二手房市场成交面积一线城市及三线城市同环比均上涨，而二线城市同环比均下跌。 不同能级城市之间表现存在分化，销售复苏存在波动。去化表现上，仍然以杭州及上海表现最佳，三四线城市去化仍然显著慢于高能级城市。 在投资端，7月至今我们跟踪的重点企业共拿地19块，其中4块位于上海，1块位于广州；拿地企业除国央企外，万科及滨江集团亦有所斩获。政策端，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。央行明确房地产因城施策有优化空间。人民银行、金融监管总局拟定《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，为住房租赁提供多元化、全周期的金融服务。浙江省除杭州市区外全面取消落户限制政策。 整体政策仍以因城施策为主要方向。我们仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。 表1：重点公司投资评级: 1第29周板块行情回顾 1.1第29周行业指数表现 本周（2023/7/14~2023/7/20）申万房地产指数上涨1.92%，沪深300指数下跌1.93%，板块跑赢沪深300指数3.86pct，在31个板块中排第2位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第29周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：荣盛发展、粤宏远A、大龙地产、张江高科、京基智农；跌幅排名前5位的个股分别为：广汇物流、万业企业、铁岭新城、华丽家族、莱茵体育。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2023/7/14~2023/7/20）30大中城市商品房成交面积191万平米，环比-0.9%，同比-35.6%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积59万平米，环比+3.1%，同比-30.4%；二线城市商品房成交面积91万平米，环比-10.4%，同比-44.5%；三线城市商品房成交面积41万平米，环比+20.5%，同比-14.4%。 图2.30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2023/7/14~2023/7/20）我们重点监测的14城二手房成交面积147万平米，环比-0.5%，同比-2.6%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积27万平米，环比+12.8%，同比+3.8%；9个二线城市二手房成交面积111万平米，环比-6.0%，同比-5.5%；3个三四线城市二手房成交面积9万平米，环比+57.7%，同比+19.8%。 图6.14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.二线城市成交面积及同、环比情况 图9.三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2023/7/14~2023/7/20）北京、上海新房成交环比下跌，跌幅分别为7.5%、7.7%；深圳、广州新房成交环比上涨，涨幅分别为+98.7%、+8.3%。与去年同期相比，上海、广州新房成交同比下跌，跌幅分别为-52.3%、-26.9%；北京、深圳新房成交同比上涨，涨幅分别为+34.0%、+16.9%。二手房市场本周北京和深圳成交环比和同比均上涨，北京环比+10.4%，同比+3.4%；深圳环比+24.6%，同比+5.8%。 表2.本周一线城市销售表现 2.2.2二线城市销售情况 本周（2023/7/14~2023/7/20）我们重点监测的14个二线城市中，杭州新房市场环比跌幅最大，为-40.6%；济南、宁波、成都、佛山、苏州环比分别下跌36.7%、31.1%、11.7%、5.3%、2.4%；福州环比涨幅最大，为96.6%；东莞、南京、武汉、青岛环比涨幅分别为26.2%、13.2%、6.8%、0.9%。与去年同期相比，新房成交同比均出现不同程度下跌，其中宁波、武汉、济南同比跌幅超过50%，分别为-70.3%、-59.2%、-58.6%；佛山、苏州、青岛同比跌幅超过40%，分别为-45.9%、-45.7%、-44.4%；无锡同比-0.2%，跌幅最小。二手房市场方面，我们重点监测的二线城市中，南京二手房成交环比微涨0.7%，其余城市环比均出现不同程度下跌，其中佛山跌幅最大，为-16.2%；苏州、青岛、成都、厦门、杭州、南宁、东莞环比分别-7.6%、-7.3%、-5.0%、-4.1%、-3.9%、-2.9%、-1.4%。同比表现上，东莞同比大幅上涨333.8%，南宁同比+68.0%，成都同比微涨0.7%，其余城市同比均下跌，其中厦门同比跌幅超过30%，为-32.4%；青岛、杭州、苏州分别同比-27.8%、-27.1%、-21.8%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2023/7/14~2023/7/20）我们重点监测的13个三四线城市中，温州新房市场成交环比涨幅超过100%，为+136.9%；金华环比+78.3%，莆田环比+42.4%，芜湖环比微涨3.4%；温州、惠州环比跌幅超过50%，分别为-66.6%、-54.6%；韶关、扬州、江门、绍兴环比分别-45.2%、22.9%、-18.0%、-8.8%。同比表现方面，绍兴同比大幅上涨243.9%，温州同比微涨6.4%；其余城市同比均下跌，其中芜湖、惠州、肇庆、扬州、韶关、江门跌幅超过50%，分别同比-69.2%、-69.1%、-56.7%、55.4%、-54.8%、-54.3%。二手房市场方面，金华环比大幅上涨318.6%，江门、扬州环比分别-25.0%、-6.2%；同比表现上，金华同比+87.5%，江门、扬州同比分别-26.3%、-14.5%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2023/7/14~2023/7/20）一线城市中，仅深圳新房库存面积环比下跌1.1%，其余城市新房库存面积环比均上涨，其中上海涨幅最大，为3.0%。从去化周期来看，上海仍保持最短的去化周期，3个月移动平均去化周期为4.46个月。深圳去化周期在15个月以内，而北京、广州去化周期均超过15个月。我们跟踪的4个二线城市，杭州新房库存面积环比上涨5.9%，南京环比+0.1%，福州、苏州环比分别-0.7%、-1.0%。从去化周期来看，杭州仍保持最短的去化周期，3个月移动平均去化周期仅2.60个月，苏州、南京去化周期分别为12.75个月、16.96个月，而福州去化周期接近30个月。我们跟踪的3个三四线城市中，新房库存面积环比变化不大；去化周期上，3个城市去化周期均超过20个月，其中泉州最长，3个月移动平均去化周期达到176.32个月，莆田、温州分别为44.71个月、26.84个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4本周土地市场概览 本周（2023/7/14~2023/7/20）成交端，一线城市住宅用地成交2宗，商办用地成交4宗，平均溢价率均为0%。其中广州成交住宅用地1宗，规划建面为8.45万方，土地出让金为21.97亿元，平均溢价率为0%；深圳成交住宅用地1宗，规划建面分别为7.39万方，土地出让金分别为3.73亿元，平均溢价率为0%。供给方面，北京推出住宅用地2宗、商办用地1宗，规划建面分别为21.65万方、10.98万方；二线城市合计成交住宅用地43宗，总规划建面356.32万方，土地出让金318.34亿元，平均溢价率4.41%；成交商办用地10宗，总规划建面24.87万方，土地出让5.33亿元，平均溢价率1.61%。供给方面，二线城市合计推出住宅用地56宗，总规划建面446.34万方；推出商办用地20宗，总规划建面79.78万方。 三四线城市共计成交住宅用地74宗，商办用地71宗，土地出让金分别为61.78亿元、20.39亿元，平均溢价率分别为8.24%、0.50%。 表6.本周