房地产行业研究：行业正在理性回归

2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2023年07月17日 行业研究 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 行业正在理性回归 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 核心观点： 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 确切的说，2022年行业总量有了明显的下滑，无论进程如何，大家心里都很明确，行业确实到了该转折的时候。从1998年后的很多年里，行业享受了各项红利的加持，总量一路向上，爆发式增长至18万亿，18亿平米。从天花板的角度说，18万亿已经是一个顶，人口、土地、资金等各方资源已经没有能力再支撑行业一路向上，总量回归亦有合理性。 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择：占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当企业研究：“重”装上阵，重新出发，且看绿城如何探底回升 行业虽到了顶，但是发展未到尽头，行业仍是大的行业，开发还有空间，服务更具想象，而眼下，在行业变革期，各方力量已然在角逐，行业仍是好行业，相较于其他多个行业，地产开发的利润率仍有优势，看到行业机会的企业已经积极投身到行业竞争之中，跨越山海、爬坡过坎，只为奋力争得一席之地。 行业变了，变的是开发的空间，空间缩小了，但是留下的空间仍足够大家争抢，供各方拼搏； 行业变了，变的是参与者，新的参与者要进入，不能适应行业形势的参与者要主动让出份额； 行业变了，变的是思考的逻辑，不能再用以前的方式走未来的路。 于小雨rain_yxy（微信号)yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 研究员 老骥伏枥，志在千里。行业转折，难免阵痛，地产人眼中写满不甘，期待在阵痛中找到一个出口，归零再出发，无论是开发，还是服务，亦或是运营，换个道跑跑。 王玲w18705580201（微信号）wangling@ehconsulting.com.cn 引言 确切的说，2022年行业总量有了明显的下滑，无论进程如何，大家心里都很明确，行业确实到了该转折的时候。从1998年后的很多年里，行业享受了各项红利的加持，总量一路向上，爆发式增长至18万亿、18亿平米，从天花板的角度说，18万亿已经是一个顶，人口、土地、资金等各方资源已经没有能力再支撑行业一路向上，总量回归亦有合理性。 行业虽到了顶，但是发展未到尽头，行业仍是大的行业，开发还有空间，服务更具想象，而眼下，在行业变革期，各方力量已然在角逐，行业仍是好行业，相较于其他多个行业，地产开发的利润率仍有优势，看到行业机会的企业已经积极投身到行业竞争之中，跨越山海、爬坡过坎，只为奋力争得一席之地。 行业变了，变的是开发的空间，空间缩小了，但是留下的空间仍足够大家争抢，供各方拼搏； 行业变了，变的是参与者，新的参与者要进入，不能适应行业形势的参与者要主动让出份额； 行业变了，变的是思考的逻辑，不能再用过往的方式走未来的路。 老骥伏枥，志在千里。行业转折，难免阵痛，地产人眼中写满不甘，期待在阵痛中找到一个出口，归零再出发，无论是开发，还是服务，亦或是运营，换个道跑跑。 目录引言..................................................................................................................................................21、内在驱动逻辑改变，行业在理性回归.....................................................................................22、行业有起伏，企业有沉浮，都是自然规律.............................................................................42、转折中的选择，转型中的阵痛.................................................................................................5 1、内在驱动逻辑改变，行业在理性回归 资本、资源的双红利的加持下，历时23年，行业一度走到了“双十八”的高位，毫无疑问是“爆发式”的增长，各项动能集中释放，行业向上势不可挡，大家也都一度沉浸在高速成长的喜悦中。 图表：2010年来全国商品房销售面积（亿平米） 很多人都会说没有单边上行的市场，也没有单边下行的市场，房地产行业的起伏波动也符合自然规律。房地产行业市场化发展的20余年里，也不是没有波动，没有挑战，2008年金融危机对房地产行业的冲击是显而易见的，全国商品房成交额同比负增长16.1%，总量回到两年前；2014年宏观因素、周期性因素、库存因素叠加，房地产行业发展再遇干扰，年度销售额再度小幅波动，成交总额达到7.6万亿。可以看到，虽有挑战，有干扰，房地产行业上行的趋势并未被扭转。外部扰动影响的是进程，而非趋势。 而到了2022年，新房成交再度出现下滑之象，降幅创下新高，总量从18万亿直接断崖式跌至13万亿，降幅达到16.7%，成交总量回归到5年前，即2017年的水平，而这次的变动跟前期行业波动有差异，决定了行业发展进程，也预示着新趋势。 从杠杆的逻辑或可解释行业的变化和转折。1998年23号文开始，房地产行业开启了高速成长，其核心驱动逻辑在于行业的发展借助杠杆之力，金融、资本的杠杆，人口、土地等 资源端的杠杆，虽然有外部的各项干扰在，但是并未从根本上改变行业发展和成长的内在驱动逻辑，所以外部因素改变的只是行业向上的进程，而没有改变趋势。 2021年下半年开始，行业进入到另一番光景中，整体冷淡的行情迟迟不能扭转，2022年直接进入到缩量通道中，虽有震惊，也有意外，但是也有其合理之处。合理性在于如今驱动行业快速成长或者说再向上的红利已经在明显减弱，无论是资金，还是土地、人口等要素其实都有一个上限约束，行业再持续加杠杆上行的基础已经不能再支撑，行业的缩量已是一个可见、可预期的结果，只是若无一些客观因素的助推，行业缩量发展的进程或会更平缓。 归结起来，行业的变动就是一种必然的归属，基础的支撑力已经无法再支撑行业更快的向上，那必然的结果就是行业要开始往下走，至于以怎样的速度向下走或能适度干预，毕竟在房地产业的背后涉及的方方面面依然沉重，不管是就业、社会稳定，还是金融秩序的稳定，都离不开整个房地产业的稳定，房地产业的动荡为现实所不容。 2、行业有起伏，企业有沉浮，都是自然规律 对于行业的起伏波动，大家都该有个客观、理性的认知，行业有起伏，有波动就是符合客观规律的事情，任何行业发展到一定阶段就一定会出现拐点，出现转折。而且每个阶段的波动也一定伴随着参与者的选择，优胜劣汰，清场，洗牌都已是一种必然。 行业上行期，无论是央企，地方国企，还是民营企业，都能在各因素的加持下顺利迎风起，规模上或是利润上都能取得丰硕成果，民营房企机制更灵活，约束更小，或能凭借敢想敢干、敢打敢拼的作风成长的更快，阶段内占据主导。 行业下行的阶段，外部给予的条件并不那么友好，多数民营企业会受到诸多限制，而央企、地方国企、稳健型民企由于前期的稳健和保守，反而积累了优势，沉淀了资源，能从一众房企中脱颖而出，抗风险能力更强，所以每逢这一阶段，这批企业发而能有更稳健的表现，也能在行业下行周期中完成战略思考和升级。 其实我们也可以看到，2021年之前，外部挑战带来的是行业的波动和企业业绩的起落，有企业的暗淡，也有一波企业的崛起，但值得注意的是，前几轮挑战给企业带来的只是伤到皮毛，未伤及筋骨，即使涉及短暂的调整，也能很快恢复元气，即使曾经濒临绝境的企业也能借助同行之力或在时间的流逝中重返往日风光。 如果说过往行业的外部干扰是小打小闹，如今的挑战则是动了真格，任何人都不敢妄断未来，更很难保证一定能从荆棘丛中走出。已历风险的企业至今未能挣扎出泥潭，尚稳健的企业也时时不乏暴雷出险传闻，也常见关于企业未来的各种猜想，可以肯定的是，行业有转折，有起伏，有波动，都在大众所能理解的范畴，我们也都明确的是房地产这么大的体量，覆盖的产业链如此之广，很长时间内都是无可替代的存在，发展的空间一定会有，差异在于有哪些主体有能力参与竞争，有实力填满这一空间。 毫无疑问的是，各方势力也在努力争抢市场份额，市场份额也在有序再分配，企业已经在演绎“后退”和“沉寂”，物是人非，部分原先占据主导、掌握话语权的企业已经在喧哗中隐去身影，也已有个别企业彻底说了再见，繁华万象与其再无交集，事实证明，犯过错就一定得为自己的行为买单，形势对所有企业都一视同仁。行业一直在那，形形色色的参与者有起有伏，有进有退，行业从来不缺参与者，行业已经变了，不变的代价不可承受。 3、转折中的选择，转型中的阵痛 当前的行情下，很多企业已经不再对规模抱有幻想，而是在这一分叉路口重新做选择。 增量仍有空间的，开发仍是重要的，也有利可看到的，经历前期的土地市场高热，2021年下半年开始，土地市场已经在逐步回归理性，大家在2022年、2023年拿到的地块，利润率多是清晰可见的，经过时间的沉淀，企业财务报表上的历史遗留问题终将被解决，利润回归是可以预见的，也是企业可以把握的。 现在大家也达成了共识，开发仍有空间供挖掘，只不过是要缩小了范围竞争，看上海、杭州、北京等核心城市的土拍，可以发现一些规律，企业都集中涌向了核心城市核心板块，6月9日杭州钱二核心地块被绿城中国摇中，此地块一度引得70家房企参与摇号竞争，如此的竞争历史罕见，如此的概率也着实是拼运气、拼天命。再看中海、保利、招商、龙湖、华润、万科、越秀等，哪家不是聚焦在更确定的城市和板块？ 但是聚焦“核心”的竞争态势，企业所面临的挑战更大，一是，虽然有钱，但可能在理想的区域拿到优质的地块，虽然企业报名了多幅地块，但在最后摇号环节，运气未足够，天命不眷恋，所获得的土地量有限；二是，拿不到足够的地就将面临货值短缺的问题，进而陷 入更快缩量的境地；三是，投资拿地主打确定性，拿地的标准更严格，对土地的研判要更精准。 转型中的阵痛是要经历的。眼下我们可以看到的是，为了适应新的环境，房企都在转型，在变革，无论是业务的重新梳理，还是组织架构的再调整，都是为了让企业自身与环境有更高的适配性，也毫无疑问要经历转型中的阵痛。 头部企业的变革已相对清晰，各业务线也基本明确：服务与经营齐齐发力，逐步比肩并超越开发业务。 （1）要做哪个业务，大致的分类基本框定在两个层面，一个是服务的航道，一个是经营的航道，至于各个航道有哪些内容，看企业自己的分配和安排。龙湖集团2023年的航道重塑后，已经形成了“1+2+2”的模式，即一个开发航道，两个运营航道和两个服务航道，开发航道仍作为支撑底盘，运营航道包括商场和长租公寓属于运营航道，轻资产的物业管理“龙湖智创生活”和智慧营造品牌“龙湖龙智造”属于服务航道。 （2）要把各业务做到什么程度，企业在未来的业务规划上其实已经有了比较明确的目标，比如未来三到五年，非开发业务的收入贡献要达到多少，利润贡献要达到多少？年度增长率、年均复合增长率要达到什么水平等等。 （3）怎样的方式去发展，一个企业无论多么有神助，都不可能完全靠自己的力量将每项业务都做到行业TOP，所以，哪些业务可以靠自己的努力发展，哪些业务是要借助外部力量的，心里都要有比较清晰的判断，自己做不了行业第一，可以入股行业第一的企业。 （4）组织如何保持适配，为了迎合新的发展诉求，企业都在做着统一的动作，调整组织架构，让组织的力量更好发挥以辅助业务发展。2021年行业突变，包括万科、碧桂园、华润、龙湖、世茂、新城、荣盛、佳兆业、祥生等企业均已做了相应的架构变革，有些企业已