证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 行业深度研究报告 房地产 2月土地月报：供给大幅放量，春节月中成交短暂走弱，市场回归理性趋势不变 行业评级推荐 评级变动维持 土地供应方面，2月住宅类供地大幅放量，同比、环比分别+62%、+0%，同比涨幅扩大，环比由负转正，其中，纯住宅供地环比+17%、同比+92%，表现十分亮眼。鉴于库存持续低位，主流房企销售高增，预计后续土地市场供应将持续改善。土地成交方面，2月住宅类土地成交环比-26%、同比-16%，其中，纯住宅土地成交环比-29%、同比-20%，2月土地成交低迷主要受上月供给缩量、2月春节假期以及去年同期高基数效应持续影响，随着供给放量以及基数走低，预计后续成交将大幅改善。土地供需方面，由于2月土地成交缩量、供给放量，土地成交/供应比较1月下降27%至0.88倍，供需关系略有放缓。2月住宅类土地成交单价环比-9%，主要系溢价率下降3pct至20%和土地挂牌价持续降低所致，土地市场供应关系持续改善趋势不改，并且我们维持认为土地供给将持续放量，土地价格也将进一步回归理性判断。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控（融资从严、预售证监管和土地调控）导致资源正快速向龙头集聚，其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升，重申看多地产龙头，并重申板块推荐评级，维持推荐龙头&蓝筹：保利地产、新城控股、招商蛇口、万科A、金地集团；二线：荣盛发展、华夏幸福、中南建设、蓝光发展。 支撑评级的要点 1.供应：2月住宅类供地环比+0%、同比+62%，其中纯住宅同比+92% 2月，百城各类型土地合计供应8,613万平米，环比-8%，同比+61%，累计同比+40%。环比来看，住宅用地+17%、商住用地-22%、商服用地+7%、工业用地-24%；同比来看，住宅用地+92%、商住用地+23%、商服用地+35%、工业用地+ 71%；累计同比来看，住宅用地+29%、商住用地+40%、商服用地+13%、工业用地+62%；其中，住宅类用地（住宅+商住）供应4,065万平米，环比+0%，同比+62%，累计同比+33%。环比一线-41%、二线-21%、三四线+34%；同比来看，一线-60%、二线+ 98%、三四线+51%；累计同比来看，一线-26%、二线+ 53%、三四线+19%。2月住宅类土地供应放量，同比涨幅为5年来次高。考虑到土地新规约束效应持续及大部分城市土地财政依赖程度仍较高，预计18年全年供给走好趋势不变。 2.成交：2月住宅类土地成交环比-26%、同比-16%，其中纯住宅同比-20% 2月，百城各类型土地合计成交6,984万平米，环比-38%，同比-16%，累计同比-1%。环比来看，住宅用地-29%、商住用地-21%、商服用地-34%、工业用地-50%；同比来看，住宅用地-20%、商住用地-8%、商服用地-4%、工业用地-16%；累计同比来看，住宅用地-12%、商住用地-10%、商服用地-9%、工业用地+21%。其中，住宅类用地（住宅+商住）成交3,564万平米，环比-26%，同比-16%，累计同比-11%。环比来看，一线-67%、二线-9%、三四线-38%；同比来看，一线+0%、二线+4%、三四线-37%；累计同比来看，一线+55%、二线-9%、三四线-19%。受上月供给缩量、2月春节假期及去年同期高基数影响，2月住宅类用地成交持续低迷，2月供给放量以及基数效应逐渐减弱或将推动3月成交反弹。 3.供需：2月地价环比降、同比升、溢价率再次走低，市场逐步回归理性 2月，供需指标方面，百城住宅类土地供需比（成交/供应）0.88倍，环比下降26%。其中，一线2.03倍，环比下降44%，二线1.17倍，环比上升15%，三四线0. 6倍，环比下降54%。价格方面，住宅类用地成交楼面均价5,028元/平米，环比-9%，同比+26%，其中，一线、二线和三四线分别环比+13%、-12%、-2%，分别同比+ 38%、+ 5%、+39%。溢价率方面，百城住宅类土地成交溢价率20%，较1月下降2pct，其中，一线16%、二线20%和三四线24%，分别较1月+ 4pct、-3pct和-7pct。2月地价环比下降、同比上升、溢价率再次走低，土地市场回归理性趋势不变。 4.风险提示：房地产市场下行风险 证券分析师：袁豪 执业编号：S0360516120001 电话：021-20572598 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 联系人：曹曼 电话：021-20572593 邮箱：caoman@hcyjs.com 公司名称及代码 评级 万科A 000002.SZ 强烈推荐 新城控股 601155.SH 强烈推荐 保利地产 600048.SH 强烈推荐 招商蛇口 001979.SH 强烈推荐 金地集团 600383.SH 强烈推荐 蓝光发展 600466.SH 强烈推荐 荣盛发展 002146.SZ 强烈推荐 北辰实业 601588.SH 强烈推荐 华夏幸福 600340.SH 推荐 中南建设 000961.SZ 推荐 华侨城A 000069.SZ 推荐 北京城建 600266.SH 推荐 光大嘉宝600622.SH 推荐 绿地控股 600606.SH 推荐 首开股份 600376.SH 推荐 《两会地产政策点评：房产税利空淡化、回归基本面逻辑，重申看多龙头&蓝筹》 2018-03-04 -6%6%19%31%17/0217/0417/0617/0817/1017/122017-02-06～2018-02-02 沪深300 房地产 相关研究报告 行业表现对比图(近12个月) 推荐公司及评级 华创证券研究所 行业研究 房地产 2018年03月07日 15198997/33949/20180307 11:22 行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目录 一、 土地供应：2月住宅类用地供应环比+0 %、同比+62%，预计全年供给持续向好........................................... 4 1、土地供应面积：2月供地环比-8%、同比+61%，其中住宅供地环比+17%、同比+92%、涨幅扩大 ........ 4 2、住宅类土地供应面积：2月住宅类供地环比+0%、同比+62%，其中二线、三线放量 ............................. 6 二、 土地成交：2月住宅类土地成交环比-26 %、同比-16 %，下降受春节月影响.................................................. 9 1、土地成交面积：2月土地成交环比-38%、同比-16%，其中住宅环比-29%、同比-21%，受春节月影响 .. 9 2、住宅类土地成交面积：2月住宅类土地成交环比-26%、同比-16%，其中一二线上涨、三四线下跌.......11 3、住宅类土地成交金额：2月住宅类土地成交额环比-33%、同比+6%，其中一线同比上涨较多 .............. 14 三、 土地供需：2月地价环比降、同比升，溢价率再走低，土地市场回归理性趋势不变 .................................... 17 四、 投资建议：供给大幅放量，春节月中成交短暂走弱，市场回归理性趋势不变.............................................. 19 五、 风险提示.................................................................................................................................................... 19 15198997/33949/20180307 11:22 行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表 1、百城土地供应建面（按土地性质分类）................................................................................................... 4 图表 2、百城土地供应建面占比（按土地性质分类）............................................................................................ 5 图表 3、百城土地供应建面同比（按土地性质分类）............................................................................................ 5 图表 4、百城土地供应建面累计同比（按土地性质分类）..................................................................................... 6 图表 5、百城住宅类土地供应建面（按城市能级分类） ........................................................................................ 7 图表 6、百城住宅类土地供应建面占比（按城市能级分类） ................................................................................. 7 图表 7、百城住宅类土地供应建面同比（按城市能级分类） ................................................................................. 8 图表 8、百城住宅类土地供应建面累计同比（按城市能级分类） .......................................................................... 8 图表 9、百城土地成交建面（按土地性质分类）................................................................................................... 9 图表 10、百城土地成交建面占比（按土地性质分类）........................................................................................ 10 图表 11、百城土地成交建面同比（按土地性质分类） ........................................................................................ 10 图表 12、百城土地成交建面累计同比（按土地性质分类）..................................................................................11 图表 13、百城住宅类土地成交建面（按城市能级分类） ..................................................................................