7月首周销售同比-31%，土拍分化加剧

投资要点 7月44城新房成交面积同比-31%，环比-16%；14城二手房成交面积同比-5%，环比-17%。截至7日，7月44城新房累计成交面积同比-31%，环比6月同期-16%；全年累计同比-1%。其中，一线城市7月累计成交同比-16%，环比6月同期-5%，全年累计同比+21%。二线城市7月累计成交同比-22%，环比6月同期-17%；全年累计同比-4%。三四线城市7月累计成交同比-59%，环比6月同期-24%；全年累计同比-7%。7月14城二手房累计成交面积同比-5%，环比6月同期-17%；全年累计同比+41%。由于销售复苏较为疲弱，房企推盘意愿较低，据CRIC调研，7月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积同比-24%，环比-29%，绝对量回归至5月水平，前7月累计供应面积同比-8%，受供应端制约，预期7月成交仍难有较大起色。 行业融资趋弱，年内债务到期规模趋缓。中指研究院监测，2023年6月房地产企业非银融资总额为716亿元，同比下降21.3%，环比增加33.2%。行业平均利率为3.00%，同比下降1.01个百分点，环比下降0.68个百分点。上半年累计融资金额4042亿元，同比下降16.3%。从融资结构来看，6月信用债规模占比46.5%，信托占比1.8%，ABS融资占比51.7%，无新增海外债。2023年7月到期债券余额为910亿元，其中，信用债占比为61.8%，海外债占比为38.2%。2023年内到期债券余额为4362亿元，其中信用债占比66.3%，海外债为33.7%。整体来看2023年行业偿债压力有所减小，单月到期规模都在千亿以下。 上半年土地成交缩量，分化现象加剧。根据中指院统计，22个集中供地城市整体推出面积同比下降39%，仅长春、武汉在低基数下同比保持增长，地方政府推地偏谨慎。从成交来看，22城住宅用地成交面积同比下降34%，22城整体溢价率8%，地价上限成交占比40%，低价成交占比49%，流拍撤拍率9%。 房企拿地聚焦核心城市区位，土拍分化现象加剧，热点城市如合肥、深圳、厦门、成都整体溢价率在10%以上，地价上限成交占比在50%以上，无锡、郑州、沈阳、长春普遍底价成交，土拍情绪持续低迷。 业绩预告期来临，保利发展业绩表现稳健。保利发展率先发布2023年半年度业绩快报，公司上半年营业总收入同比增长24.9%，利润总额同比增长2.4%，归母净利润同比增长10.8%。公司上半年实现签约金额2368亿元，同比增长12.7%。公司上半年业绩表现稳健，全年业绩有望企稳回升。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 7月44城新房成交面积同比-31%，环比-16%；14城二手房成交面积同比-5%，环比-17%。 截至7日，7月44城新房累计成交面积同比-31%，环比6月同期-16%；全年累计同比-1%。 其中，一线城市7月累计成交同比-16%，环比6月同期-5%，全年累计同比+21%。二线城市7月累计成交同比-22%，环比6月同期-17%；全年累计同比-4%。三四线城市7月累计成交同比-59%，环比6月同期-24%；全年累计同比-7%。7月14城二手房累计成交面积同比-5%，环比6月同期-17%；全年累计同比+41%。由于销售复苏较为疲弱，房企推盘意愿较低，据CRIC调研，7月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积同比-24%，环比-29%，绝对量回归至5月水平，1-7月累计供应面积同比-8%，受供应端制约，预期7月成交仍难有较大起色。 图1：44城商品房成交面积（万方，MA7） 图2：14城二手房成交面积（万方，MA7） 行业融资趋弱，年内债务到期规模趋缓。中指研究院监测，2023年6月房地产企业非银融资总额为716亿元，同比下降21.3%，环比增加33.2%。行业平均利率为3.00%，同比下降1.01个百分点，环比下降0.68个百分点。上半年累计融资金额4042亿元，同比下降16.3%。从融资结构来看，6月信用债规模占比46.5%，信托占比1.8%，ABS融资占比51.7%，无新增海外债。2023年7月到期债券余额为910亿元，其中，信用债占比为61.8%，海外债占比为38.2%。2023年内到期债券余额为4362亿元，其中信用债占比66.3%，海外债为33.7%。整体来看2023年行业偿债压力有所减小，单月到期规模都在千亿以下。 图3：6月房企非银融资总额同比-21.3% 图4：房企债务到期总额 上半年土地成交缩量，分化现象加剧。根据中指院统计，22个集中供地城市整体推出面积同比下降39%，仅长春、武汉在低基数下同比保持增长，地方政府推地偏谨慎。从成交来看，22城住宅用地成交面积同比下降34%，22城整体溢价率8%，地价上限成交占比40%，低价成交占比49%，流拍撤拍率9%。房企拿地聚焦核心城市区位，土拍分化现象加剧，热点城市如合肥、深圳、厦门、成都整体溢价率在10%以上，地价上限成交占比在50%以上，无锡、郑州、沈阳、长春普遍底价成交，土拍情绪持续低迷。 表1：2023年上半年22城住宅用地推出、成交情况（万平米） 业绩预告期来临，保利发展业绩表现稳健。保利发展率先发布2023年半年度业绩快报，公司上半年营业总收入同比增长24.9%，利润总额同比增长2.4%，归母净利润同比增长10.8%。公司上半年实现签约金额2368亿元，同比增长12.7%。公司上半年业绩表现稳健，全年业绩有望企稳回升。 表2：重点企业2023H1业绩预告 2市场回顾 上周上证指数下跌0.17%、沪深300指数下跌0.44%，创业板指下跌2.07%，万得全A上周交易额4.45万亿，环比下跌1.09%。从板块表现来看，汽车、交通运输、有色金属、非银金融和钢铁等表现靠前。 申万房地产板块（简称申万地产）上周上涨了0.29%，在所有申万一级行业中相对排名11/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌14.05%，在所有申万一级行业中相对排名27/28。 上周申万地产板块交易额585.64亿，环比上涨9.20%。 图5：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图6：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周金科股份、浙江广厦、广宇发展等个股涨幅显著。万泽股份、奥园美谷、ST爱旭等个股跌幅显著。 图7：上周金科股份、浙江广厦、广宇发展等个股涨幅显著 图8：上周万泽股份、奥园美谷、ST爱旭等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周金科股份、保利地产、ST爱旭等排在行业前列，成交额均超过了39亿。其中ST爱旭和万科A交易额合计99.55亿，占板块交易额比重为14.40%，金科股份和保利地产交易量维持在较高位置。从年初累计涨幅来看，长春经开、电子城、铁岭新城等涨幅居前，上涨个股个数占比32.58%。年初以来，宋都股份、阳光城、粤泰股份等个股跌幅居前。 图9：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图10：年初以来申万地产上涨个股占比为32.58% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有8只股票上涨，珠光控股、建发国际集团、招商局置地等涨幅居前，而时代中国控股、易居企业控股、越秀地产等位居跌幅前列。年初以来，太阳城集团、绿景中国地产、上海实业控股等个股表现强势。上周从成交金额来看，华润置地、中国海外发展、碧桂园和龙湖集团均超过9亿（人民币）。 图11：上周表现强势的港股通内房股 图12：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周有4只股票上涨，时代邻里、新大正、新城悦服务等个股涨幅居前，而彩生活、碧桂园服务、合景悠活等个股跌幅靠前。 年初以来，滨江服务、蓝光嘉宝服务、恒大物业等个股表现比较强势。从上周成交额来看，碧桂园服务达到7.36亿（人民币），其余股票成交额均在2.5亿元以下。 图13：上周表现强势的物业股 图14：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 7月3日，根据中原地产研究院统计数据显示，今年6月，北京新建住宅网签4906套，二手房住宅网签约1.16万套。从成交面积来看，中指研究院统计数据显示，今年6月，北京新建商品住宅成交面积约68万平方米，环比小幅增长，同比降约两成。在价格方面，今年6月，北京新建住宅价格环比小幅上涨0.03%，涨幅较上月收窄0.01个百分点，同比上涨0.62%。整体来看，受房地产市场下行、置业信心不足、楼市政策不及预期等因素影响，北京新房市场较为平淡。在供应方面，今年6月，北京新建商品住宅供应规模超60万平方米，环比大幅增长，同比增长超两成。在开盘方面，6月监测显示，通州城建国誉朝华、房山中建国贤府、朝阳奶西金隅望京云尚3个项目开盘，整体认购700余套，认购金额合计51亿元。（新京报） 7月3日，信阳市住房公积金管理中心发布《关于调整2023年度住房公积金缴存基数和缴存比例的通知》。对于月缴存基数上限，通知明确，2023年7月1日起，信阳全市住房公积金最高月缴存基数上限为16494元（即2022年全市城镇非私营单位在岗职工月平均工资的3倍），住房公积金最高月缴存额为单位和职工个人各1979元。住房公积金最低缴存基数月最低工资标准，市区（含浉河、平桥及各管理区）为1800元，各县（含潢川经济技术开发区）为1600元；住房公积金最低月缴存额，市区为单位和职工个人各90元，各县为单位和职工个人各80元。对于住房公积金缴存比例，通知明确，单位和职工个人住房公积金缴存比例均不低于上一年度月平均工资的5%，不超过12%。（大河财立方） 7月3日，据中指研究院发布的报告显示，2023年1-6月，TOP100企业拿地总额5920亿元，拿地规模同比下降10.2%，降幅较上月增加1.84个百分点。TOP100门槛值为17亿元，较上年同期下降3亿元。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为62.19%。从新增货值来看，华润置地、保利发展、建发房产占据榜单前三位。2023年1-6月，华润置地以累计新增货值927亿元占据榜单第一；保利发展、建发房产紧随其后，累计新增货值规模分别为812亿元和668亿元。TOP10企业2023年1-6月新增货值总额6015亿元，占TOP100企业的37.05%，新增货值门槛为61亿元。房企拿地分化显著，50家代表企业拿地总额同比降低21.5%。（中国网地产） 7月3日，深圳市住建局发布《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》，将住房保障体系与国家住房保障体系全面衔接，保障各类住房困难居民住有所居。四个管理办法将于8月1日正式实施。办法施行之日起，不再安排建设安居型商品房和人才住房。（证券时报网） 7月3日，中国银行研究院发布《2023年三季度经济金融展望报告》认为，展望下半年，在促消费政策、服务消费加快释放的带动下，消费有望保持温和修复，基建投资将继续较快增长，高技术产业投资对投资增长带来支撑，房地产市场有望逐步探底恢复。（北京商报 ） 7月4日，深圳公共资源交易平台挂牌3宗二类居住用地，分别位于龙岗宝龙、宝安新安，总起始价46.32亿元。3宗地将于8月2日开拍。其中位于宝安新安宅地采用竞“现房销售建筑面积”，为深圳首例。（证券时报网） 7月4日，据戴德梁行公布的数据，今年二季度，上海大宗交易达27宗、合计成交规模241.6亿元，较一季度117亿元的成交规模翻了一倍，同比亦上涨73%。（财联社） 7月4日，58同城、安居客发布2023年《6月国民安居指数报告》。报告显示，今年6月，全国重点监测65城新房线上均价为17735元/平方米，环比上涨0.