2023年半年度业绩快报点评：业绩符合预期，销售拓展领先行业水平

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 保利发展（600048.SH）2023年半年度业绩快报点评 业绩符合预期，销售拓展领先行业水平 2023年07月08日 ➢ 营收规模同比增长25%，归母净利两位数同比增长。2023年半年度公司实现营业收入1383.76亿元，同比上升24.93%；2023年半年度归母净利195.90亿元，同比上升10.84%，或系二月份开始刚性需求释放及公司优化推盘节奏所致，利润增速低于营收增速，或系公司结算2021年及之前低利润项目所致；公司2023年半年度实现签约金额2368.21亿元，同比增长12.65%；公司2023年半年度总资产规模1.43万亿，同比下降2.7%。 ➢ 销售金额排名位列第一，一二线核心布局城市逐渐发力。2023年上半年全口径销售金额2366亿元，位列房企销售规模第一位；权益口径销售金额1656亿元，仅次于中海地产的1668亿元。由于一季度住宅销售市场火热，需求得以集中释放，二季度购房热情降温，全口径销售金额1227亿元，同比仅提升2.7%。根据中指数据显示，截至2022年6月，公司一线、二线及三四线城市销售金额占比分别为34.3%、47.6%和18.1%，一二线销售占比超80%，其中广东（24.8%）、上海（16.8%）、江苏（11.1%）销售金额占比分列前三。 ➢ 投资热情不减，持续聚焦一二线城市。截至2023年6月，保利发展权益拿地金额400亿元，同比提升63.27%；权益拿地面积242万方，同比提升16.35%；全口径新增货值812亿元，权益新增货值733亿元，位列房地产企业权益新增货值第一位，公司拿地面积增速小于拿地金额，或系项目拓展更集中于核心城市所致。2023年上半年公司于一线城市拿地6宗，包括上海2宗、北京3宗和广州1宗；二线城市共拿地17宗，主要分布于合肥、成都及苏州等城市；三四线城市拿地6宗，主要集中在广东。 ➢ 央企龙头增发进展顺利，低成本融资渠道畅通。2023年6月28日，公司向特定对象发行股票申请获得中国证券监督管理委员会同意注册批复，增发工作进展顺利；2023年上半年公司共发行三笔公开债，总融资规模为89.32亿元，利率在2.26%-3.75%之间，低成本融资渠道仍保持畅通。 ➢ 投资建议：公司作为央企龙头在融资端不断拓展新的融资渠道，在投资端加大一二线核心城市核心项目的获取，在销售端客户交房信心充足。我们预测2023-2025年营收分别达2934.18亿元/3125.65亿元/3383.43亿元，同比增长4.4%/6.5%/8.2%；2023-2025年PE倍数为7/7/6。维持“推荐”评级。 ➢ 风险提示：“保交楼”工作滞后；公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期 [Table_Forcast] 盈利预测与财务指标 项目/年度 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 281,108 293,418 312,565 338,343 增长率（%） -1.4 4.4 6.5 8.2 归属母公司股东净利润（百万元） 18,347 21,866 22,600 26,889 增长率（%） -33.0 19.2 3.4 19.0 每股收益（元） 1.53 1.83 1.89 2.25 PE 8 7 7 6 PB 0.8 0.7 0.7 0.6 资料来源：Wind，民生证券研究院预测；（注：股价为2023年7月7日收盘价） 推荐 维持评级 当前价格： 12.80元 [Table_Author] 分析师 李阳 执业证书： S0100521110008 电话： 15270997227 邮箱： liyang_yj@mszq.com 研究助理 陈立 执业证书： S0100122080002 电话： 18817507365 邮箱： chenli_yj@mszq.com 相关研究 1.保利发展（600048.SH）2023年一季报点评：营收净利双增长，销售拓展稳居TOP2-2023/04/25 2.保利发展（600048.SH）2022年年报点评：营业规模持续稳定，市场份额逐步提升-2023/04/01 3.保利发展（600048.SH）公司点评：优化资本结构，蓄力23年土地拓展-2023/01/02 4.保利发展（600048.SH）深度报告：行业整合推动内部增长，信心修复助力销售回春-2022/10/27 保利发展(600048)/地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 公司财务报表数据预测汇总 [TABLE_FINANCE] 利润表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 主要财务指标 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入 281,108 293,418 312,565 338,343 成长能力（%） 营业成本 219,228 228,927 243,675 259,823 营业收入增长率 -1.37 4.38 6.53 8.25 营业税金及附加 13,121 13,700 14,594 15,798 EBIT增长率 -26.01 6.03 7.04 18.34 销售费用 7,530 7,862 8,375 9,066 净利润增长率 -33.01 19.18 3.36 18.98 管理费用 4,744 4,954 5,277 5,712 盈利能力（%） 研发费用 1,238 1,293 1,378 1,491 毛利率 21.99 21.98 22.04 23.21 EBIT 34,477 36,556 39,130 46,306 净利润率 6.53 7.45 7.23 7.95 财务费用 3,686 3,270 4,313 3,815 总资产收益率ROA 1.25 1.47 1.45 1.63 资产减值损失 -1,156 0 0 0 净资产收益率ROE 9.35 10.32 9.91 10.83 投资收益 4,201 6,162 5,939 6,090 偿债能力 营业利润 34,693 39,447 40,757 48,582 流动比率 1.54 1.57 1.56 1.55 营业外收支 607 641 677 714 速动比率 0.40 0.36 0.38 0.41 利润总额 35,301 40,088 41,433 49,296 现金比率 0.21 0.15 0.17 0.20 所得税 8,290 9,414 9,730 11,576 资产负债率（%） 78.09 76.64 76.15 75.51 净利润 27,011 30,674 31,704 37,720 经营效率 归属于母公司净利润 18,347 21,866 22,600 26,889 应收账款周转天数 5.25 5.25 5.25 5.25 EBITDA 36,775 39,081 42,078 49,389 存货周转天数 1,461.63 1,462.00 1,420.00 1,370.00 总资产周转率 0.20 0.20 0.21 0.21 资产负债表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 每股指标（元） 货币资金 176,537 125,989 150,690 185,474 每股收益 1.53 1.83 1.89 2.25 应收账款及票据 4,054 4,095 4,362 4,722 每股净资产 16.40 17.69 19.04 20.74 预付款项 22,556 27,471 29,241 31,179 每股经营现金流 0.62 3.79 3.46 4.37 存货 877,893 916,960 947,996 975,227 每股股利 0.45 0.54 0.55 0.66 其他流动资产 219,360 227,652 238,416 252,909 估值分析 流动资产合计 1,300,401 1,302,168 1,370,705 1,449,510 PE 8 7 7 6 长期股权投资 106,250 112,604 119,019 125,801 PB 0.8 0.7 0.7 0.6 固定资产 10,147 11,387 12,533 13,397 EV/EBITDA 9.87 8.60 7.39 5.59 无形资产 371 366 361 355 股息收益率（%） 3.52 4.19 4.33 5.15 非流动资产合计 170,064 181,239 188,232 195,880 资产合计 1,470,464 1,483,407 1,558,937 1,645,390 短期借款 1,197 1,197 1,197 1,197 现金流量表（百万元） 2022A 2023E 2024E 2025E 应付账款及票据 162,704 168,188 179,024 190,887 净利润 27,011 30,674 31,704 37,720 其他流动负债 678,379 657,931 697,521 741,107 折旧和摊销 2,298 2,525 2,947 3,082 流动负债合计 842,280 827,316 877,742 933,192 营运资金变动 -21,751 12,541 6,454 11,282 长期借款 242,482 242,683 242,683 242,683 经营活动现金流 7,422 45,423 41,457 52,255 其他长期负债 63,510 66,888 66,709 66,628 资本开支 -106 -4,907 -2,848 -3,233 非流动负债合计 305,992 309,572 309,392 309,311 投资 -4,475 0 0 0 负债合计 1,148,273 1,136,888 1,187,134 1,242,503 投资活动现金流 637 -5,307 -3,325 -3,925 股本 11,970 11,970 11,970 11,970 股权募资 2,674 0 0 0 少数股东权益 125,927 134,736 143,840 154,671 债务募资 37,197 -77,616 -179 -81 股东权益合计 322,192 346,519 371,803 402,888 筹资活动现金流 -3,015 -90,664 -13,431 -13,545 负债和股东权益合计 1,470,464 1,483,407 1,558,937 1,645,390 现金净流量 5,182 -50,548 24,701 34,785 资料来源：公司公告、民生证券研究院预测 保利发展(600048)/地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 分析师承诺 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执