22年报跟踪之光明房地产：股东支持、土储质量与合作开发风险

22年报跟踪之光明房地产：股东支持、土储质量与合作开发风险 YY团队 2023/6/12 摘要： 公司前身为上海海博股份有限公司，2015年完成股权置换后，持有农工商房地产（集团）有限公司100%股权，定位房地产与物流经营主体。近年来，公司基本面表现羸弱，核心偿债现金流来源于母公司光明食品集团的支持，那么股东支持力度未来预期几何？公司偿债安全边际如何？ 本文从治理、经营和财务视角对光明房地产进行分析，主要得出如下结论： 治理层面： 01 控股股东光明食品集团提供强大的资金支持，但力度明显下滑； 02 公司与集团财务公司存在“高存低贷”，带来资金占用风险； 经营层面： 01 销售表现疲弱，位于国企序列下游； 02 拿地强度与土储规模显著收缩，核心土储去化不佳； 03涉及“展期+风险”合作方风险敞口约103.73亿元； 财务层面： 01 有息债务规模逐步压降，主要体现在银行借款与委托贷款的减少； 02 账面真实可动用资金不明，偿债仍依赖光明食品集团支持； 03测算可能的表外债务规模约54.71亿元； 整体来看，光明房地产土储虽重仓上海等一二线城市，但整体销售不畅，核心项目去化不佳，合作开发与表外负债风险敞口较大，核心偿债来源于股东光明食品集团的资金支持，但近期研究： 热门央国企地产：一级新发、 二级估值与边际梳理-2023/3/15 华发股份：股东支持、项目去化及土储边际判断- 2022/07/29 2 如需全文或交流，请了解机构付费服务，联系人微信： 集团自身信用资质弱化，支持力度逐年下滑，预计未来支持空间将进一步收窄。虽资产荒背景下，收益率相对集团更高的子公司主体更受市场青睐，但在基本面尚未改善的情况下，公司后续仍面临一定估值回调的风险。