园区开发龙头地位稳固，新能源及投资业务高速发展

中新合资的园区开发企业龙头：中新集团是一家中新合资成立的园区开发公司。2021年公司优化“一体两翼”的发展格局，形成以园区开发运营为主体板块，以产业投资和绿色公用为两翼支撑板块的新发展格局。 公司最终控制方为苏州工业园区管理委员会及苏州市人民政府，持股比例为46.8%。公司高管团队由中方和新方组成，团队架构完备经验丰富。 借鉴新加坡开发经验，深耕苏州工业园区：公司异地复制新加坡裕廊工业园区的发展经验，深耕苏州工业园区。园区已累计吸引各类外资项目5000多个，实际利用外资323亿美元，累计引进92家世界500强企业项目156个。2022年苏州工业园区地区生产总值3515.6亿元，规模以上工业总产值达6850.2亿元。投资总额达92.4亿美元，进出口总额为1077.9亿美元。在产城融合园区开发领域，截至2020年末，公司待出让商住用地1285.7公顷，粗略估计待出让商住土储可保证近十年一级土地开发。2022年，土地一级开发存货为109.9亿元，后续业绩增长可期。区中园板块开发运营面积约280万平方米，其中约160万平方米已建成投运，均布局在长三角区域，区位优势明显。公司苏州工业园区内工业载体的出租率约为95%，各类载体综合出租率超90%。区中园业务租金收入每年超过4亿元，毛利率始终保持在40%以上。 两翼齐飞，板块联动赋能园区开发运营主业：产业投资：在基金投资方面，截至2022年末，公司累计认缴投资了38支基金，合计认缴金额35亿元，累计拉动各园区总投资近470亿元。在科创直投方面，公司累计投资科技类项目25个，累计投资金额4.4亿元，拉动总投资45亿元。 绿色公用：2022年公司设立中新绿能运营光伏分布式能源站，目前累计装机容量超过100兆瓦，未来三年努力向2GW目标迈进。 营收增长稳定，财务结构健康：公司2022全年实现营收47.4亿元，归母净利润16.1亿元。其中园区开发业务实现营收38.7亿元，绿色公用业务7.6亿元。2022年公司实现毛利率57.6%，净利率46.0%。公司净负债率逐步提升至24.9%，现金短债比下滑至1.86，财务结构健康。 盈利预测与投资评级：公司作为中新合资的园区开发运营企业，园区开发业务处于业内领先地位 。我们预计2023/2024/2025年营收为55.6/64.3/73.5亿元；归母净利润为18.0/20.1/22.3亿元；对应的EPS分别为1.20/1.34/1.49元/股。根据可比公司估值，我们给予其2023年10.3倍PE估值，对应目标价为12.4元/股。首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：苏州及周边地区经济发展停滞风险；土地市场下行风险；宏观经济环境及政策风险。 1.公司概览：中新合资的园区开发企业龙头 1.1.中新联姻，聚焦园区开发运营 中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（以下简称“中新集团”或公司）是一家中新合资成立的园区开发公司，由中国、新加坡两国政府于1994年8月合作设立。作为园区开发主体和中新合作载体，公司为苏州工业园区开发建设做出了重大贡献，园区在商务部国家级经济技术开发区综合发展水平考核中实现六连冠，形成了独特的中新合作品牌优势。 深耕园区开发二十余年，致力成为行业领军企业。公司以“筑中国梦想、建新型园区”为己任，不断借鉴创新、复制推广中新合作成功经验，确立了“立足苏州、深耕长三角、关注全国重点城市、适度探索‘一带一路’”的布局战略，2021年，公司被评为中指院产业新城综合实力运营商第一名。 1）奠定基础期（1994~2000）：公司初创，完成首期建设。在邓小平视察南方和新加坡内阁资政李光耀访华的背景下，1994年中新合作共同开发苏州工业园区，并以新加坡裕廊工业园区为蓝本，对新加坡“敲门招商”模式的引入复制，1994年9月14日苏州工业园区首批14家外商投资项目签约，投资总额8.7亿美元，至1994年底26家公司签订协议，投资约11亿美元。入驻园区的企业包括韩国三星、美国BD、新加坡康福、日本百佳等。 2）加速发展期（2001~2005）：二次开发，蓄力转型升级。2001年苏州市委、市政府召开苏州工业园区加快开发建设动员大会，二、三期的开发正式启动，园区进入了大动迁、大开发、大建设、大招商、大发展阶段，园区产业体系逐步形成，2005年苏州工业园区相继启动制造业升级、服务业倍增和科技跨越计划，为后续转型升级奠定基础。 3）转型外拓期（2006~2018）：转型深化，布局向外拓展。2010年在转型升级“三大计划”的基础上，先后提出生态优化、金鸡湖双百人才、金融翻番、纳米产业双倍增、文化繁荣、幸福社区等“九大行动计划”，形成转型升级的完整体系。期间公司立足苏州，落实“走出去”战略，将园区经验输出到宁夏银川、江苏宿迁、江苏南通、浙江嘉善和安徽滁州等地。 4）改革扩张期（2019~至今）：成功上市，优化一体两翼。公司2014年开始谋求上市，2019年上市成功，并全面退出商住房地产销售业务。2021年公司优化“一体两翼”的发展格局，将原两翼板块之一的区中园业务纳入主体板块范畴，将产业投资从园区开发运营的一个业务节点，提档升级为两翼支撑板块的重要一翼，形成以园区开发运营（产城融合园区和区中园）为主体板块，以产业投资和绿色公用为两翼支撑板块的新发展格局。 图1：中新集团经过转型升级，不断落实“走出去”战略 发展战略变化：2021年公司优化“一体两翼”的发展格局，形成以园区开发运营（产城融合园区和区中园）为主体板块，以产业投资和绿色公用为两翼支撑板块的新发展格局。 （1）园区开发运营业务主要包括土地一级开发、工程代理、物业管理、招商代理和软件转移，即涵盖格局重塑前的土地一级开发、多元化业务、区中园业务，公司在退出商住房地产销售业务后在房地产开发与经营方面的业务有长租公寓、工业厂房及科研载体的开发与运营。 （2）绿色公用业务是指公用事业（包括水务、燃气、热电、环境技术和能源服务等）及其输配管网等公用事业基础设施的投资、建设、运营和管理。 图2：近五年公司各业务营收详情（百万元） 1.2.笃行致远，公司股权架构稳定 公司控股股东为于中国成立的苏州中方财团控股股份有限公司（“中方财团”），最终控制方为苏州工业园区管理委员会及苏州市人民政府。公司共有3名主要股东，分别为苏州中方财团控股股份有限公司、新加坡-苏州园区开发财团、港华投资有限公司，分别持股46.8%、25.2%、9%，其他股东共计持有19%的股份。 图3：截止至2023年5月30日中新集团股权结构 管理层架构完备，拥有丰富经验。公司高管团队由中方和新方组成，现任董事长赵志松先生从事园区开发运营工作逾20年，拥有深厚的园区开发运营背景，曾任苏州圆融发展集团有限公司董事长、总裁，苏州工业园区地产经营管理公司董事长、总裁；董事尹健从事苏州工业园区招商工作逾10年，拥有丰富的招商和管理经验；周衡翔拥有20多年能源领域行业经验。团队成员各司其职，具备丰富的行业认知及园区开发、园区招商、金融及经营方面的专业经验，保障公司不断开拓创新，行稳致远。 表1：公司高管团队情况概览 2.园区开发业务行稳致远，产城融合园与区中园齐头并进 2.1.借鉴新加坡开发经验，深耕苏州工业园区 异地复制，卓有成效，充分借鉴新加坡园区开发经验。苏州工业园区隶属江苏省苏州市，位于苏州市城东，1994年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动，行政区划面积278平方公里，（中新合作区80平方公里），是中国和新加坡两国政府间的重要合作项目，被誉为“中国改革开放的重要窗口”和“国际合作的成功范例”。园区异地复制新加坡裕廊工业园区的发展经验，实现方式方法本地化、成果制度化，充分借鉴新加坡城市规划“需求未到，基础设施先行”的先进经验，按照“先规划后建设，先地下后地上”的开发建设原则，对区域城市进行整体规划设计，具备较强的规划执行力，拥有独特的规划设计优势。 图4：苏州工业园区优良地理位置 政企分离，提升运营效率。为了推进苏州工业园区发展，中新双方设立四个层面领导和工作机构，分别为中新两国政府联合协调理事会、中新双边工作委员会、联络机构及由中方财团和新方财团共同出资成立的中新集团。借鉴裕廊工业园区完善的政企分离体制及自主管理的模式，苏州工业园区建立政企分开、行政管理和开发主体分离的“精简、统一、高效”的管委会，负责全区行政管理职能，体现了“小政府、大企业”的原则，充分发挥管委会行政职能和开发公司雄厚的资源实力及先进技术管理经验。 图5：中新苏州工业园区联合协调理事会 工业园区作为中新合资的产物，具有得天独厚的政策优势。苏州工业园区是中国和新加坡两国在国家层面上合作的结晶，从一开始就享有“不特有特，比特更特”的政策优势，国务院在项目审批、财政税收、金融债券、公积金制度、外事管理、海关监管、保税物流、高新区政策共享及合作区域扩大等方面授予园区诸多特殊政策，例如拥有相当于省级外事管理权限；拥有全国唯一涵盖医疗、住房、养老和失业救济等各项社会保障的苏州工业园区公积金制度等，为园区和公司的加快发展创造了良好的条件。 图6：苏州工业园区得天独厚的政策优势 瞄准科技前沿，形成“2+3+1”特色产业体系。2大千亿级支柱产业：新一代信息技术、高端装备制造；3大特色新兴产业：生物医药、纳米技术应用、人工智能；1现代服务业。其中新一代信息技术、高端装备制造、生物医药、纳米技术应用构成四大千亿级特色产业集群。 把握“放管服”机遇，扩大“亲商服务”优势，经过28年的发展，苏州工业园区已累计吸引各类外资项目5000多个，实际利用外资323亿美元，累计引进92家世界500强企业项目156个。在招商亲商上，园区借鉴新加坡招商经验，践行亲商服务理念，创新招商方式方法，深入挖掘招商渠道资源，不断提高招商总量；强化产业招商、科技招商和商业招商，助力区域科技创新、人口集聚和城市发展；优化营商服务，积极促进新项目落地和存量项目增资扩产，维护招商亲商口碑。 图7：苏州工业园区“2+3+1”特色产业体系 苏州工业园区发展水平稳居全国龙头。根据商务部于2023年1月13日公布的2021年国家级经济技术开发区综合发展水平考核评价结果，苏州工业园区综合排名位于第一，实际利用外资及进出口总额分别位于第四、第一。 表2：2021年国家级经济技术开发区综合发展水平考核评价结果 苏州工业园区地区生产总值、规模以上工业总产值保持稳定增长。2022年苏州工业园区地区生产总值3515.6亿元，同比增长3.3%，分业态看第二产业和第三产业分别为1761.9和1753.2亿元。2022年苏州工业园区规模以上工业总产值达6850.2亿元，同比增长8.0%。 图8：苏州工业园区地区生产总值详情（亿元） 图9：苏州工业园区规模以上工业总产值（亿元） 苏州工业园区投资及实际利用外资总额保持稳定，进出口总额略减。2022年苏州工业园区投资总额达92.4亿美元，实际利用外资19.8亿美元。2022年进出口总额为1077.9亿美元，同比略减3.7%。各经济指标总体呈现“稳中有进、稳中育新”发展态势，苏州工业园区目前已成为全国开放程度最高、发展质效最好、创新活力最强、营商环境最优的区域之一。 图10：苏州工业园区投资详情（亿美元） 图11：苏州工业园区进出口详情（亿美元） 2.2.土储丰厚，产城融合园业务厚积薄发 在产城融合园区开发领域，公司同时拥有项目拓展、规划建设、招商亲商、运营服务、软件转移、产业投资的园区开发运营全产业链优势，能够提供全产业链菜单式服务。 聚焦园区开发运营主业，不断借鉴创新、复制推广中新合作的成功经验，公司确立了“立足苏州、深耕长三角、关注全国重点城市、适度探索‘一带一路’”的布局战略。围绕“长江经济带”和“长三角一体化”战略，布局了中新苏通、中新苏滁、中新嘉善、中新昆承湖等产城融合园区。围绕“一带一路”倡议，在国内布局了苏银产业园，在东南亚布局了缅甸新加坡工业园区。围绕“新型城镇化”战略，实施了中新海虞花园城、中新鸷山桃花源项目。围