固定收益主题报告：房地产需要什么样的政策？

本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。1 2023年06月04日 房地产需要什么样的政策？ 固定收益主题报告 限价政策导致楼市“量价加速机制”受限，从而降低楼市复苏的可持续性。随着越来越多城市通过限价政策控制房价，“量价加速机制”被大幅削弱。在楼市复苏初期，新房价格难涨不仅会阻碍成交量进一步放大，还易引发二手房挂牌量激增，进而加大新房价格下行压力，中高能级城市房价承压还会对三四线楼市带来负面冲击。价格机制受限会降低全国楼市复苏的可持续性。 当前房地产政策放松尺度没有突破2014-2016年，让房价充分发挥市场机制的作用是“稳楼市”的基础要件。若楼市不能尽快有效复苏，则产能过剩与需求不足可能会共振，居民与企业资产负债表交互不畅可能会延续，这将对经济动能、物价水平和央行宽信用带来压力。当前，限购限贷基本不再是多数二线城市刚需改善购房需求的主要障碍，非限购区首套20%和二套30%符合2016年初央行和银监会的规定，当前房地产政策放松尺度没有突破2014-2016年。虽然一线调控普遍严于2014-2015年，但“价格机制受限”是降低本地楼市复苏可持续性和导致不同能级城市房地产市场分割化、内生化的重要原因。因此，让房价充分发挥市场机制的作用，允许地方政府提高主观能动性，可能是“稳楼市”的基础要件。 风险提示：政策不及预期、房企风险超预期等。 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 相关报告 四问银行普通债 2023-06-03 杭州土拍零距离（1/23）：四拍高热度延续，当地民营房企为拿地主力 2023-06-03 TMT板块内部轮动加剧，如何看待股市对转债的映射？ 2023-06-01 产需双弱，经济越来越依赖政策 2023-05-31 额度下达后，如何看待地方债年内发行节奏？ 2023-05-30 999563318 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。2 内容目录 1. “价格机制受限”降低了楼市复苏的可持续性...................................... 3 2. “稳楼市”是“稳经济”的重要抓手 ................................................ 3 3. “稳楼市”需要什么样的政策？.................................................. 4 图表目录 图1：2018H2后，房价波动大幅下降，2022Q4以来持续走低（%） ................. 3 图2：2020-2022年，资本形成总额对GDP的贡献明显提升，工业提升幅度较大（%） . 4 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。3 在经历2022年商品住宅销售面积-26.8%的下跌后，今年2-3月楼市迎来了明显反弹，但4月以来主要城市来访量持续下滑。什么原因导致楼市快速走弱？当前楼市需要什么样的政策？ 1. “价格机制受限”降低了楼市复苏的可持续性 历史上，商品房销售通常呈现出“V型底”和“A型顶”，这主要是因为楼市销售具有内在“量价加速机制”，但随着越来越多城市通过限价政策控制房价，“量价加速机制”被大幅削弱。在楼市复苏初期，新房价格难涨不仅会阻碍成交量进一步放大，还易引发二手房挂牌量激增，进而加大新房价格下行压力，中高能级城市房价承压还会对三四线楼市带来负面冲击。价格机制受限会降低全国楼市复苏的可持续性。 图1：2018H2后，房价波动大幅下降，2022Q4以来持续走低（%） 资料来源：Wind，安信证券研究中心 2. “稳楼市”是“稳经济”的重要抓手 2020-2022年，资本形成总额对GDP的平均贡献高达48.6%，显著高于2017-2019年均值37.0%，其中制造业投资平均增速6.6%，远超2017-2019年均值5.2%，经过PPI调整后，仍明显高出1.1%，再结合2020-2022年新增资本形成总额比2017-2019年高21.7%，这说明疫情三年我国可能明显新增了产能。工业对GDP平均贡献是疫情前的2.2倍，2023Q1工业产能利用率已跌回2015年底提出“供给侧改革”的前夕。同时，2023年海外货币政策延续了紧缩周期，在地方政府和非金融企业继续加杠杆空间都比较有限的背景下，若楼市不能尽快有效复苏，则产能过剩与需求不足可能会共振，居民与企业资产负债表交互不畅可能会延续，这将对经济动能、物价水平和央行宽信用带来压力。 在收入预期下降、就业压力较大和楼市预期偏弱的背景下，居民的新增存款和储蓄存款定期化比例都处于历史高位，这既是导致楼市走弱的原因，也是楼市羸弱的一种结果，如何解决居民花钱的问题，进而提升货币流通速度，越来越成为“稳经济”的重要方面。 0246810122012-122015-012017-022019-032021-042023-05百城住宅价格指数：同比：标准差，12MM70个大中城市（一线城市）新建住宅价格：同比：标准差，12MM70个大中城市（二线城市）新建住宅价格：同比：标准差，12MM 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。4 图2：2020-2022年，资本形成总额对GDP的贡献明显提升，工业提升幅度较大（%） 资料来源：Wind，安信证券研究中心 3. “稳楼市”需要什么样的政策？ 在实操层面，除了一线城市和杭州、长沙等少数二线城市外，限购限贷已基本不再构成刚需改善购房需求的主要障碍，2022年3月以来，主要二线城市大都明显放松了限购限贷政策，杭州、长沙、厦门岛内和武汉二环内等限购区也积极通过“打补丁”方式支持自住需求释放，重庆在满足一定条件下的首套首付比例可以低至20%。非限购区首套20%和二套30%符合2016年初央行和银监会《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》的规定，当前房地产政策放松尺度没有突破2014-2016年。 目前，一线城市的调控政策仍然较严，首套首付比例和二套认定标准普遍严于2014-2015年，但楼市“价格机制受限”是降低本地楼市复苏可持续性和导致不同能级城市房地产市场分割化、内生化的重要原因。因此，让房价充分发挥市场机制的作用，允许地方政府提高主观能动性，可能是“稳楼市”的基础要件。 -10010203040506070资本形成出口消费工业农林建筑业交运业批零业住宿餐饮业金融业房地产业软件信息业租赁业其他服务业三大需求对GDP的贡献各大产业对GDP的贡献2017-2019年均值2020-2022年均值 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。5 分析师声明 本报告署名分析师声明，本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，勤勉尽责、诚实守信。本人对本报告的内容和观点负责，保证信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正、分析结论具有合理依据，特此声明。 本公司具备证券投资咨询业务资格的说明 安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）经中国证券监督管理委员会核准，取得证券投资咨询业务许可。本公司及其投资咨询人员可以为证券投资人或客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或间接的有偿咨询服务。发布证券研究报告，是证券投资咨询业务的一种基本形式，本公司可以对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向本公司的客户发布。 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司，各项声明请参见报告尾页。6 免责声明 本报告仅供安信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因为任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但本公司不保证该等信息及资料的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映本公司于本报告发布当日的判断，本报告中的证券或投资标的价格、价值及投资带来的收入可能会波动。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，本公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不保证及时公开发布。同时，本公司有权对本报告所含信息在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准，如有需要，客户可以向本公司投资顾问进一步咨询。 在法律许可的情况下，本公司及所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务，提请客户充分注意。客户不应将本报告为作出其投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代客户自身的投资判断与决策。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，无论是否已经明示或暗示，本报告不能作为道义的、责任的和法律的依据或者凭证。在任何情况下，本公司亦不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告版权仅为本公司所有，未经事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“安信证券股份有限公司研究中心”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 本报告的估值结果和分析结论是基于所预定的假设，并采用适当的估值方法和模型得出的，由于假设、估值方法和模型均存在一定的局限性，估值结果和分析结论也存在局限性，请谨慎使用。 安信证券股份有限公司对本声明条款具有惟一修改权和最终解释权。 安信证券研究中心 深圳市 地 址： 深圳市福田区福田街道福华一路19号安信金融大厦33楼 邮 编： 518026 上海市 地 址： 上海市虹口区东大名路638号国投大厦3层 邮 编： 200080 北京市 地 址： 北京市西城区阜成门北大街2号楼国投金融大厦15层 邮 编： 100034