1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。  近期房地产政策频繁收紧。本文梳理2021年6月以来房地产政策的调整脉络，分析政策收紧对行业的影响，供投资者参考。  6月以来房地产政策脉络梳理。上半年首批集中供地热度较高，部分城市房价涨幅仍然较大。中央层面，722电视电话会议、八部门55号文重申‚房住不炒‛和‚三稳‛目标。从不同政策维度来看，（1）土地端政策包括两方面，一是拿地强度监管加严，二是购地资金审查趋严。中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在722电视电话会议中提到，‚建立有效的企业购地资金审查制度‛。首批集中供地部分城市通过禁止‚马甲‛拍地、购地资金穿透式监管、限制成交后股权转移等措施加强企业购地资格审查，预计后续将推广。（2）金融端政策：一是房贷收紧，6月以来广州、苏州、南京、杭州、上海等热点城市陆续上调房贷利率，上海首、二套上调幅度达到35bp、45bp；部分地区部分银行房贷额度紧张、放款周期拉长。二是政策严查资金违规流入房地产。55号文指出，整治‚套取或协助套取‘经营贷’‘消费贷’等非个人住房贷款用于购房‛。6月以来广州、深圳、北京、上海、无锡等规范经营贷、消费贷、过桥贷、赎楼贷等违规流入房地产。（3）市场管理方面，一是二手房价格监管趋严。6月以来成都、上海、绍兴、无锡建立二手房成交参考价发布机制；二是调整限购、摇号规则，以收紧为主，包括南京推出新房集中开盘、上海修补‚赠予‛漏洞，武汉发布‚房票‛机制等。  政策收紧对行业有何影响？近期调控收紧反映中央层面‚房住不炒‛、‚三稳‛的政策基调连续性强，长效机制在城市主体责任、金融、土地等方面不断细化。对行业而言，下半年土地市场热度或将下滑，房地产销售下行压力加大。对房企而言，规模扩张或进一步受限，行业整合加速到来。房地产行业经历了过去二十年的高速发展，逐步由增量房向存量房阶段过渡，叠加严格的监管环境，行业整合或将加速，尾部房企风险上升，建议对房企负债端的稳定性及合规性、资产质量等保持高度关注。 ■风险提示：房地产政策调整超预期、宏观经济超预期等 Table_Tit le 2021年7月29日 近期房地产政策脉络梳理（2021年6月-7月） Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 陈雨田 报告联系人 chenyt4@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 三条红线落地以来，哪些房企已成功降档？ 2020-11-07 哪些房企在加杠杆？TOP50房企中报全解读 2020-09-07 2 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 6月以来房地产政策脉络梳理.............................................................................................. 3 1.1. 中央层面：722电视电话会议、八部门55号文为房地产政策定调 ............................. 3 1.2. 土地端：限制拿地强度，购地资金审查趋严 .............................................................. 4 1.3. 金融端：房贷收紧，禁止资金违规流入房地产........................................................... 5 1.4. 市场管理：二手房价格监管趋严，限购政策优化 ....................................................... 6 2. 政策收紧对行业的影响....................................................................................................... 6 图表目录 图1：22城首批集中供地中，厦门、杭州、重庆、深圳等溢价率较高（%）........................... 3 图2：22城中广州、上海、北京、宁波、深圳等房价领涨（%） ............................................ 3 图3：2020年8月版“三条红线”细则 ...................................................................................... 4 图4：2021年以来全国房贷利率持续走高 .............................................................................. 5 图5：2021H1主要A股上市房企拿地强度 ............................................................................. 7 表1：7月22日-23日中央层面对房地产政策的表态 .............................................................. 3 表2：2021H1各城市购地资金审查措施 ................................................................................. 4 表3：6月下旬以来多个一二线城市上调房贷利率................................................................... 5 表4：6月以来各地严查经营贷、消费贷等违规流入房地产..................................................... 5 表5：6月以来二手房价格监管收紧的城市 ............................................................................. 6 表6：6月以来各城市限购、摇号政策调整情况 ...................................................................... 6 3 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 近期房地产政策频繁收紧。本文梳理2021年6月以来房地产政策的调整脉络，分析政策收紧对行业的影响，供投资者参考。 1. 6月以来房地产政策脉络梳理 政策背景：第一批集中供地热度较高，部分城市房地产市场仍然较热。22城首批集中供地热度超预期，厦门、杭州、重庆、深圳、宁波、南京、合肥平均成交溢价率超20%，深圳、成都、北京、杭州、广州等自持比例超15%。同时2021年以来部分城市房价持续上涨，以22城为例，广州、上海6月二手房价同比涨幅达到13.2%、10.1%，北京、宁波、深圳、杭州等同比涨幅也在8%以上。 图1：22城首批集中供地中，厦门、杭州、重庆、深圳等溢价率较高（%） 图2：22城中广州、上海、北京、宁波、深圳等房价领涨（%） 资料来源：CREIS,安信证券研究中心 备注：平均自持比例仅统计进入竞自持/配建环节的地块 资料来源：统计局,安信证券研究中心 备注：采用统计局70城价格指数；标红表示涨幅高于全国GDP增速 1.1. 中央层面：722电视电话会议、八部门55号文为房地产政策定调 （1）7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议，指出，‚要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。城市政府要切实落实主体责任，不断完善和用好政策工具箱。要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业‚三线四档‛融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。要加快完善‚稳地价‛工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。‛ （2）7月23日，住建部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（建房“2021”55号），要求因城施策整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务领域的市场秩序。 此外，7月22日前后央行、住建部相关领导也就房地产金融、土地调控等问题发表评论。 表1：7月22日-23日中央层面对房地产政策的表态 时间 事件/文件 内容 2021-7-22 加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议 韩正指出：要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。城市政府要切实落实主体责任，不断完善和用好政策工具箱。要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业‚三线四档‛融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。要加快完善‚稳地价‛工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象。 0510152025303540厦门 杭州 重庆 深圳 宁波 南京 合肥 福州 武汉 无锡 广州 天津 沈阳 长沙 北京 成都 济南 苏州 上海 郑州 长春 青岛 平均溢价率 平均自持/配建比例 -4-202468101214广州 上海 北京 宁波 深圳 杭州 无锡 成都 南京 合肥 重庆 沈阳 福州 长沙 厦门 武汉 郑州 青岛 天津 济南 长春 6月二手住宅价格同比 4 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 2021-7-22 央行金融市场司司长邹澜 房地产金融管理长效机制行之有效，下一步将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，持续完善房地产金融管理长效机制。 2021-7-22 住建部房地产市场监管司司长张其光 将对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。（还要）着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。 2021-7-23 住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知（建房“2021”55号） 因城施策突出整治重点，包括房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域。如未按房屋买卖合同约定如期交付、挪用交易监管资金、套取或协助套取‚经营贷‛‚消费贷‛等非个人住房贷款用于购房等。 资料来源：中国政府网,安信证券研究中心 1.2. 土地端：限制拿地强度，购地资金审查趋严 土地端监管是近期调控的重点之一。一方面，房企拿地强度监管加严。2020年‚三条红线‛政策推出时，拿地强度即为‚两个观察指标‛之一，对于不达标的企业要求‚提供近半年购地资金来源说明、削减信用债发行规模‛等。近期该指标监管或有所收紧，根据财联社报道，‚被纳入三道红线试点的重点房企被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这一比例不仅包括房企公开市场拿地，还包括收并购方式获地的支出‛。 图3：2020年8月版‚三条红线‛细则 资料来源：统计局,安信证券研究中心 另一方面，购地资金审查趋严。中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在722电视电话会议中提到，‚要加快完善‘稳地价’工作机