克而瑞副总裁 张兆娟中国物业管理上市公司中国物业管理上市公司2023年5月此文件仅供内部使用，未经克而瑞信息技术有限公司的书面许可，其他任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制 CONTENRTS目录资本市场表现运营规模分析运营质量分析增长曲线分析社会责任分析 33注：企业名称为上市公司在各交易所的企业简称；本表企业以拼音首字母纵向排序；未发年报指截至2023年5月15日仍未披露2022年财务数据的企业；数据来源：克而瑞物管整理在港上市51家沪深上市5家宝龙商业佳兆业美好融创服务烨星集团南都物业保利物业建发物业融信服务银城生活服务特发服务碧桂园服务建业新生活润华服务远洋服务新大正滨江服务金科服务时代邻里越秀服务招商积余德商产投服务金茂服务世茂服务正荣服务中天服务德信服务集团金融街物业宋都服务中奥到家第一服务控股京城佳业苏新服务中海物业东原仁知服务朗诗绿色生活万物云中骏商管方圆生活服务领悦服务集团新城悦服务卓越商企服务合景悠活鲁商服务新希望服务和泓服务绿城服务星盛商业弘阳服务浦江中国兴业物联华发物业服务祈福生活服务旭辉永升服务华润万象生活荣万家雅生活服务 44物业服务企业上市公司研究体系资本市场表现企业规模经营质量成长能力社会责任指数变动股价变动估值变动市值变动在管面积合约面积营业收入利润情况资产负债率营业现金比率净资产收益率全员劳动生产率研发投入强度管理面积增速营业收入增速利润增速创新业务布局纳税总额吸纳就业人数数据来源：1. 纳入研究的上市公司的年报、半年报、季报和各项公告；2. CPIC中国物业管理行业决策咨询系统数据库的市场跟踪数据；3. CRIC中国房地产决策咨询系统数据库的市场跟踪数据；4. 其他国家官方部门、行业协会发布的公开数据、统计年鉴等经交叉证实的公开渠道信息资源；5.1港币=0.8933人民币，涉及汇率换算均以此计算。 阶段性止跌回升，央国企韧性犹在 66注：企业名称为上市公司在各交易所的企业简称；本表企业以拼音首字母纵向排序；未发年报指截至2023年5月20日仍未披露2022年财务数据的企业；数据来源：克而瑞物管整理05000100001500020000250003000001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0002022-01-032022-02-032022-03-032022-04-032022-05-032022-06-032022-07-032022-08-032022-09-032022-10-032022-11-032022-12-032022年物业板块相关指数与大盘、地产板块指数对比恒生物业服务及管理指数克而瑞内房股领先指数恒生指数（右轴）1,7773,2961,5002,0002,5003,0003,5004,0002022-10-312022-11-072022-11-142022-11-212022-11-282022-12-052022-12-122022-12-192022-12-26图：物业板块止跌回升注：数据截至2022年12月31日；数据来源：克而瑞物管整理截至2022年底，恒生物业服务及管理指数较最低点止跌反弹85.5%，同期克而瑞内房股领先指数回升38.5%恒生物业服务及管理指数最低点出现在2022年10月31日，较2022年年初下跌65.2%。同期，克而瑞内房股领先指数下跌54.6% 77注：企业名称为上市公司在各交易所的企业简称；本表企业以拼音首字母纵向排序；未发年报指截至2023年5月20日仍未披露2022年财务数据的企业；数据来源：克而瑞物管整理数据来源：克而瑞物管整理-80.0%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%2021-01-042021-02-042021-03-042021-04-042021-05-042021-06-042021-07-042021-08-042021-09-042021-10-042021-11-042021-12-042022-01-042022-02-042022-03-042022-04-042022-05-042022-06-042022-07-042022-08-042022-09-042022-10-042022-11-042022-12-042021-2022年物业板块股价涨跌幅变动情况（按企业属性）股价涨跌幅：央国企股价涨跌幅：民企类别2021年股价平均涨跌幅2022年股价平均涨跌幅央国企-2.9%-8.3%民企-21.1%-34.2% 8811.017.30.05.010.015.020.025.030.035.040.045.0特发服务华润万象生活招商积余万物云新大正中海物业建发物业融信服务绿城服务保利物业德信服务集团和泓服务新城悦服务南都物业德商产投服务朗诗绿色生活力高健康生活中骏商管碧桂园服务滨江服务金茂服务苏新服务中天服务越秀服务星盛商业旭辉永升服务世茂服务金科服务浦江中国宝龙商业华发物业服务正荣服务金融街物业卓越商企服务康桥悦生活银城生活服务烨星集团兴业物联弘阳服务远洋服务雅生活服务建业新生活时代邻里祈福生活服务新希望服务合景悠活京城佳业宋都服务中奥到家奥园健康鑫苑服务鲁商服务东原仁知服务佳源服务荣万家方圆生活服务领悦服务集团彩生活2022年末上市物企市盈率情况（TTM） 市盈率（TTM）均值：2022/12/31均值：2021/12/31高市盈率企业特征：•央国企背景•聚焦非住赛道注：市盈率（TTM）为2021年12月31日和2022年12月31日数据，剔除异常值；数据来源：克而瑞物管整理 99注：企业名称为上市公司在各交易所的企业简称；本表企业以拼音首字母纵向排序；未发年报指截至2023年5月20日仍未披露2022年财务数据的企业；数据来源：克而瑞物管整理•2022年末，港股物业板块每股收益中位数约0.21元，同比下降24.1%；沪深物业板块每股收益中位数约0.67元，同比下降22.5%。港股和沪深物业板块每股收益中位数较地产开发板块分别高0.19元和0.60元。0.260.270.211.030.860.670.120.110.010.290.180.070.000.200.400.600.801.001.202020年2021年2022年2020年-2022年上市物企每股收益中位数与地产开发板块对比港股:物业A股：物业港股:地产A股：地产注：港股地产企业以港交所分类统计，A股地产企业以证监会分类统计，为避免异常值干扰，选取中位数比较；数据来源：克而瑞物管整理 1010数据来源：克而瑞物管整理5.5%10.9%27.3%56.4%上市物企市值分布（2022/12/31)500亿以上100~500亿30亿~100亿30亿以下4.0%18.0%30.0%48.0%上市物企市值分布（2021/12/31)500亿以上100~500亿30亿~100亿30亿以下平均市值：71.7亿元平均市值：94.2亿元当前上市物企平均市值同比下降23.9%•截至2022年12月31日，市值在30亿以下的物企占比近6成，占比较2022年年初增加8.4个百分点。百亿市值以上的物企有9家，数量较2022年年初减少2家，百亿市值以上企业分别为华润万象生活、碧桂园服务、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务、雅生活服务和融创服务。userid:206478,docid:127920,date:2023-06-01,sgpjbg.com 分化加深，格局已定；增速放缓、市拓提升 1212•2022年56家上市物企营收总额2475.3亿元，同比提升19.4%。营业收入均值和中位数分别为44.2亿元和17.5亿元，同比分别提升19.4%和20.0%。均值和中位数的差异由2021年的22.9亿元增加至2022年的26.7亿元。梯队TOP3梯队均值梯队中位数碧桂园服务万物云雅生活服务绝对值同比绝对值同比413.7亿元301.1亿元153.8亿元189.7亿元13.2%142.7亿元7.1%梯队TOP3梯队均值梯队中位数世茂服务融创服务旭辉永升服务绝对值同比绝对值同比86.4亿元71.3亿元62.8亿元64.4亿元-17.0%62.8亿元-20.6%梯队TOP3梯队均值梯队中位数合景悠活卓越商企服务远洋服务绝对值同比绝对值同比40.3亿元35.3亿元32.7亿元20.2亿元-5.2%18.5亿元9.2%梯队TOP3梯队均值梯队中位数德信服务集团浦江中国朗诗绿色生活绝对值同比绝对值同比9.6亿元9.2亿元8.9亿元5.6亿元-2.4%5.4亿元-5.2%数据来源：企业年报，克而瑞物管整理大型物企：50-100亿中型物企：10-50亿小型物企：10亿以下图：2022年上市物企梯队图（按营收计）8家企业5家企业27家企业16家企业头部物企：百亿以上 1313注：企业名称为上市公司在各交易所的企业简称；本表企业以拼音首字母纵向排序；未发年报指截至2023年5月20日仍未披露2022年财务数据的企业；数据来源：克而瑞物管整理数据来源：企业年报，克而瑞物管整理梯队企业名称2022年排序2021年排序头部物企碧桂园服务1 —1万物云2 —2雅生活服务3 —3绿城服务4 —4保利物业5 —5招商积余6 —6华润万象生活7 —7中海物业8 ↑10大型物企世茂服务9 ↓8融创服务10 ↓9旭辉永升服务11 ↑12新城悦服务12 ↓13金科服务13 ↓11大型物企：50-100亿中型物企：10-50亿小型物企：10亿以下图：2022年上市物企梯队图（按营收计）8家企业5家企业27家企业16家企业头部物企：百亿以上小型物企名次变动率为68.8%，近六成企业名次保持持平或有所上升头部物企名次变动率为12.5%，整体保持稳定不变大型物企名次均发生变动，绝大部分企业名次下滑中型物企名次变动率为88.9%，近六成企业名次下滑 1414•2022年披露营收总额的56家上市物企营收总额约2475.3亿元，同比增长19.4%，增速较去年同期下滑25.2个百分点。分梯队来看，头部、大型、中型和小型物企增速分别为29.5%、3.1%、8.8%和3.6%，增速同比分别下滑11.9、61.6、34.7和28.8个百分点。数据来源：企业年报，克而瑞物管整理37.9%41.4%29.5%64.5%64.6%3.1%32.0%43.4%8.8%26.6%32.5%3.6%0%10%20%30%40%50%60%70%2020202120222020年-2022年上市物企营收增速情况（分梯队）头部物企增速大型物企增速中型物企增速小型物企增速1433.52072.62475.338.8%44.6%19.4%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%50.0%0500100015002000250030002020202120222020年-2022年上市物企营收及增速情况（亿元）营收总额（亿元）整体增速 1515注：企业名称为上市公司在各交易所的企业简称；本表企业以拼音首字母纵向排序；未发年报指截至2023年5月20日仍未披露2022年财务数据的企业；数据来源：克而瑞物管整理数据来源：企业年报，克而瑞物管整理35.1 53.9 64.2 40.4%53.5%19.2%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%0102030405060702020202120222020年-2022年上市物企在管面积及增速情况（亿㎡）总在管面积（亿㎡）整体增速32.7%45.2%21.1%74.5%58.9%14.8%39.7%71.2%18.6%28.7%32.9%20.0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%2020202120222020年-2022年上市物企在管面积增速情况（分梯队）头部物企增速大型物企增速中型物企增速小型物企增速•2022年披露在管面积的51家上市物企总在管面积约64.3亿㎡，同比增长19.2%，增速较去年同期下滑