香港房地产投资信托基金机遇及展望 页码前言1背景2市场概况4房托基金全球市场概览4底层资产类型呈多元趋势6把握区域增长机遇发挥收益率优势9香港房托基金制度法规11《房地产投资信托基金守则》修订11中国内地与香港REITs监管制度对比13热点问题14把握大湾区互联互通发展机遇14“后疫情时代”的增长机遇15乘势广阔的租赁住房市场17激活离岸人民币资金池18通过品牌管理提高收益率19结语20目录 近年来，全球各地的房地产投资信托基金（以下简称“REITs”或“房托基金”）市场在经济发展、科技腾飞和政策拓宽的共同推动下逐步增长。在全球加息预期升温的背景下，作为全球REITs的重要组成部分，香港REITs在“后疫情”时代迎来不同机遇，将在变化的市场环境中释放潜力、寻求增长。在此背景下，本文讨论对REITs行业的理解，意在探讨香港REITs市场在不断发展的形势和监管利好政策出台背景下的机遇与展望。香港房地产投资信托基金机遇及展望| 1前言 房地产投资信托基金是按照信托原理设计，以发行收益凭证的方式汇集投资者的资金，交由专门投资机构进行投资经营管理，再将投资综合收益按比例分配给投资者的一种金融投资产品。REITs最早产生于20世纪60年代的美国，在20世纪90年代地产行业复苏和REITs政策完善的推动下，REITs的模式在美国获得广泛认可，并在国际上得到推广，包括新加坡、日本和欧洲等在内的世界多国家或地区也先后建立了自己的REITs市场，并逐步拓展到全球多个国家和地区。而中国香港作为亚太最早推出房地产投资信托基金监管制度的市场之一，从起步阶段，2003年香港证券及期货事务监察委员会（以下简称“香港证监会”）发布了《房地产投资信托基金守则》，为香港REITs的发展提供了法律基础，后历经金融危机、全球经济复苏和全球疫情冲击等，已经步入稳步发展并探寻突破的阶段。房托基金是持有并主动管理可产生收入的房地产组合的信托/公司，每年须向单位持有人派息，对投资者具有独特的吸引力，可让投资者获得相关资产的所有权，同时亦能稳定地获取资产所产生的收入。香港房托基金由受托人、管理人及发起人组成，典型架构如下：香港房托基金典型架构1. 背景2 | 香港房地产投资信托基金机遇及展望 2003年2014年2020年5月2020年12月香港证监会颁布《房地产投资信托基金守则》第一只香港房托基金上市香港证监会修订《房地产投资信托基金守则》香港积金局修订投资房托基金相关指引香港证监会修订《房地产投资信托基金守则》领展房地产投资信托基金于香港上市令房托基金可在若干限制下，灵活投资于物业发展项目和金融工具放宽强制性公积金计划对房地产投资信托基金的投资比例及投资市场限制让香港房托基金在投资上享有更高灵活度，包括容许房地产投资于少数权益物业及将借款总额的限额提高至资产总值的50%2005年11月2005年12月第一只投资于中国内地的房托基金于香港上市越秀房地产投资信托基金于香港上市香港REITs发展历程香港房地产投资信托基金机遇及展望| 3 自1960年代美国首次推出REITs以來，REITs作为投资类别在全球市场的规模及影响力一直显著增长。据Bloomberg数据统计，截至2022年末，全球已有超过40个国家和地区推出REITs，数量已逾800只1 ，总市值规模合计1.9万亿美元1 。在全球REITs市场中，美国REITs在数量和规模方面均位列第一。日本和新加坡作为亚洲较早引入REITs的国家，位列亚洲REITs规模和数量的前二。房托基金全球市场概览2. 市场概况4 | 香港房地产投资信托基金机遇及展望1.数据来源：Bloomberg，安永整理 其他7%美国67%日本6%澳大利亚5%新加坡4%英国3%加拿大3%法国3%中国香港1%中国内地1%图表2：2022年末全球各地区REITs的规模分布数据来源：Bloomberg，安永整理香港虽然较早推行REITs，其后也通过多种努力推动房托基金市场发展，但较香港市场上其他快速增长的金融产品相比，房托基金这个资产类别仍待释放发展潜力。截至2022年末，香港REITs的数量仅11只，规模约为240亿美元，从全球规模份额占比来看仍具发展空间。其他37%美国28%日本8%澳大利亚5%新加坡5%英国6%加拿大5%法国3%中国香港1%中国内地3%图表1：2022年末全球各地区REITs的数量分布香港房地产投资信托基金机遇及展望| 5数据来源：Bloomberg，安永整理 从底层资产来看，全球REITs市场的底层资产投资类别趋于多元化。从1990年REITs开始在国际上得到认可，经过30余年的发展，全球上市REITs底层资产投资类型的版图扩展，近十年来新增了基础设施类、数据中心类和林业类等多种物业类型。其中，工业类REITs和基础设施类REITs规模占比提升显著。零售类22%办公楼类14%住宅类10%医疗保健类6%工业类4%住宿/度假村类3%自助仓储类2%特殊类1%多元类36%图表3：2010年和2021年全球上市REITs规模分布对比（按底层资产物业类型）数量数据来源：Nareit，安永整理零售类11%办公楼类8%住宅类16%医疗保健类6%工业类14%住宿/度假村类2%自助仓储类5%特殊类3%多元类18%基础设施类10%数据中心类5%林业类2%2010年2021年底层资产类型呈多元趋势6 | 香港房地产投资信托基金机遇及展望 综合23%办公楼8%工业/物流23%零售13%酒店/公寓/保障租赁住房14%医疗健康3%数据中心3%交通/能源/生态环保13%图表4：亚太主要市场各物业类型REITs数量数据来源：港交所、新交所、Wind，安永整理零售9%综合73%酒店/公寓/保障租赁住房9%工业/物流9%图表5：中国香港市场各物业类型REITs数量数据来源：港交所，安永整理把目光聚焦到亚洲区域，可以观察到亚洲各国的不动产REITs主要包含：综合、办公楼、工业/物流、零售和酒店、数据中心、医疗物业、基础设施等物业类型，覆盖多种场景。相较于亚洲其它主要市场，目前中国香港REITs市场的底层资产类型较为单一。香港房地产投资信托基金机遇及展望| 7 数据来源：亚太房地产协会（APREA）图表6：2021年亚太REITs市场各物业类型年化综合收益率综合零售写字楼酒店公寓工业/物流医疗健康1年13.90%9.80%16.10%9.40%19.10%24.70%22.30%3年7.80%1.10%5.80%-1.20%13.60%25.90%9.80%5年7.10%3.70%6.60%1.80%9.30%17.20%8.50%10年12.40%10.00%12.70%-15.30%16.40%14.10%截至2022年12月底，香港REITs的底层资产以商业物业，如购物中心、写字楼及酒店为主，集中在零售消费和商业办公场景，对新兴行业如物流、基建、医疗保健等类资产投资较为缺乏。2021年上市的顺丰房地产投资信托基金是在中国香港上市的首支物流地产房托基金，至今是中国香港物流类REITs赛道里的唯一一支，为多年以来香港上市房托底层资产的新突破。REITs 的综合收益率是投资者最为关注的收益指标之一。REITs投资者通过持有该资产组合的权益份额（基金份额）享受投资收益，而REITs综合收益由每基金单位股价变动及派息两部分组成。根据亚太房地产协会2021年的统计，在亚太REITs市场各物业类型的年化综合收益率比较中，工业/物流和医疗健康类型REITs的成绩相对突出。受行业发展带动，工业/物流和医疗健康类型REITs在最近十年内，近1年收益率较早期有较大增长，表现较为亮眼，是REITs未来市场发展的重要关注点。随着全球疫情得到控制，国际市场逐步开放，经济开始复苏，各行业经营情况有所好转，近一年亚太REITs市场的年化综合收益率较过去三年显著增长，“后疫情”时代的REITs市场蕴含巨大潜力。8 | 香港房地产投资信托基金机遇及展望 关注新兴领域，紧贴“后疫情时代”经济增长点，拓展多元化领域不动产投资，助力房托基金突破现状，实现跨越式增长。目前，香港REITs投资的不动产类型集中于中国香港和内地的商场和写字楼。随着2023年经济回暖，物流仓储、产业园区及数据中心等不动产物业作为中国“十四五”规划中实现经济高质量发展的重要载体，在行业市值中所占份额增长迅速。该些香港REITs投资涉足较少的其他物业类型值得房托管理人关注，并考虑在新兴行业的赛道上尝试开拓。从投资者角度看，香港REITs的底层资产投资类型欠多元化，加之近年来受疫情冲击，影响投资者对收益回报的预期，香港REITs还需寻找增长亮点，提高投资吸引力。2021年5月中国香港金融发展局发布的《振兴香港房地产投资信托基金市场-提升流动性》报告中也指出，关注医疗保健类不动产和基建类不动产投资，可以为香港房托基金提供更多元化的资产选择，以吸引不同风险承担能力及投资取向的广泛投资者。通过比较2022年亚太市场的新加坡REITs、香港REITs和中国内地公募REITs的分派收益率与各地10年期政府债券收益率，可发现香港REITs分派收益率高于10年期政府债券收益率，且高于新加坡及中国内地REITs分派收益率，可见香港REITs的收益回报具备较高吸引力。把握区域增长机遇发挥收益率优势香港房地产投资信托基金机遇及展望| 9 数据来源：Bloomberg，Wind，中金公司研究注：分派收益率依据过去12个月的股息（过去一年的总派息额）与REITs的股票市价（2022年12月30日的价格）之比。5.40%6.20%5.50%3.10%3.70%2.84%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%新加坡中国香港中国内地图表6：亚太主要市场REITs分派收益率及与10年期政府债券收益率对比分派收益率10年期政府债券10 | 香港房地产投资信托基金机遇及展望把握与内地市场互联互通及大湾区区域优势机遇，凭借稳定回报率的优势，进一步打开融资渠道，吸引投资者及多元化资金，提升房托流动性及市场活跃度。2022年6月，中国证券监督管理委员会发布了《关于交易型开放式基金纳入互联互通相关安排的公告》，进一步推进了扩展两地金融市场“互联互通”。而2022年10月中国香港政府发表的《行政长官2022年施政报告》提出，政府将采取不同措施全面提升香港金融服务的竞争力，以进一步巩固香港作为国际金融中心的地位，当中包括加强互联互通，全速落实中国证券监督管理委员会已宣布支持的一系列互联互通安排，并继续与中国内地商讨更多互联互通扩容方案。香港作为领先的国际金融中心，乘着粤港澳大湾区的发展机遇，随着两地“互联互通”深化和拓宽，房托基金被纳入”互联互通”有望实现。香港REITs以其较为稳定且相对高的回报率优势，在香港REITs市场迎来中国内地资金时，将大大利于香港REITs的发展。 2020年6月，香港证券及期货事务监察委员会（“香港证监会”）就《房地产投资信托基金守则》的建议修订，展开为期两个月的咨询。2020年12月4日，香港证监会宣布《房地产投资信托基金守则》的第6版修订生效，就在当天前订立的关连人士交易而言，给予房托基金六个月的过渡期。此次修订主要着眼于投资范围及借入款项的限制，提高投资的灵活度，提高香港房托市场的吸引力和竞争力。修订内容主要包括：放开投资少数权益物业的限制，提高借款限额，提高投资开发中项目限额。《房地产投资信托基金守则》修订3. 香港房托基金制度法规香港房地产投资信托基金机遇及展望| 11 修订前修订后潜在影响共同持有物业房托基金对持有的各项物业投资必须持有控制权及50%以上的权益；其投资的不满足以上条件的物业投资总额不应超过该基金的资产总值10% 。区分合资格少数权益物业和非合资格少数权益物业；非合资格少数权益物业投资上限提升至资产总值的25%；合资格少数权益物业投资不设上限。盘活市场存量资产提高运营灵活性房地产开发业务房托基金投资开发中物业项目, 以资产总值的10%为限；从事物业发展及其他非房地产相关投资项目，