第1页香港/中国业绩概览繁荣房地产投资信托彭博：808 HK |路透社：0808.HK星展集团研究。公平2010年8月23日有利的融资以增强买HK $ 1.57目标价：12个月1.70港元分配（前HK $ 1.56）报告绩效期Mkt帽风云DPU（港元）DPU修订版股息收益率(%)PBV（X）1H10直列HK $ 21.01亿12 / 09A0.11不适用7.00.72.7亿美元12/10楼0.111%7.00.612/11楼0.119%7.20.6结果汇总十二月（港币百万元）1H09 1H10氯含量总收入131.2 133.71.8乍看上去 在线1H10结果 以优惠成本完成债务再融资分配收入73.1 74.31.7临时DPU（港元）0.0554 0.0555 0.2相对价格结果亮点2010年上半年的分销收入微升1.7％，为港币7,400万元，原因是物业收入略有上升，但部分被即期税项增加所抵销。每单位派息为0.0555港元，上升0.2％。由于平均入住率增加，收入上升1.8％，为港币1.34亿元。 6月10日，投资组合入住率从12月9日的97.4％进一步提高至98.3％。续约后租金下跌2.5％，导致平均有效单位租金小幅下降至14.72港元。随着成本港币$2.1 01.9 01.7 01.5 01.3 01.1 00.9 00.7 00.5 0相对的在x 21 819 817 815 813 811 898 78 58 38 收入比率微升至20.8％，物业收入净额则上升2.1％，为港币1.06亿元。继投资物业估值增加5.2％之后，负债比率从12月9日的33.3％降至31.7％。兴业产业信托的债务净空为13亿港元，而资产负债率上限并未突破45％。建议200 6200 72 0 0 82 0 0 9201 0房地产投资信托（LH S)相对HSI INDE X（R H S）资料来源：公司，星展唯高达，彭博社写字楼市场继续复苏，2010年上半年整体租金上涨13.5％。富裕的房地产投资信托基金在九龙东的空置率从7月10日的19.9％增至7月10日的10.3％，这要归功于注重成本的跨国公司继续进行办公室搬迁。这应能支持繁荣房地产投资信托的租金表现。兴业产业信托最近已取得为期5年的22亿港元债务融资，将部分用于为12月10日到期的17.7亿港元现有定期贷款再融资，余额用作循环信贷融资。他们的息差比香港银行同业拆息高81个基点，低于我们此前的预期。如果有机会，繁荣房地产投资信托基金希望通过利率互换来固定其融资成本。总体而言，我们将FY11F的每单位派息上调9％，并将基于DDM的目标价上调至1.7港元，以反映更低的财务成本和更好的租金增长前景。预期总回报率为16％，我们维持买入建议。分析员：邱友辉CFA +852 2820 4912在新加坡，本研究报告或研究分析只能分发给新加坡《证券与期货法》第289章所定义的机构投资者，专家投资者或认可投资者。请参阅本报告末尾的重要披露内容“从DBS Vickers Research（新加坡）Pte Ltd（“ DBSVR”）收到的本报告的接收者，如因本报告引起或与本报告有关而有任何问题，请致电+65 6535 9688与DBSVR联系。”财产净收入103.6105.82.1净利76.0268.1252.6维持买入评级，目标价上调至1.70港元。 结果快照繁荣房地产投资信托结果摘要和评论十二月财政年度（百万港元）1H091H10氯含量评论投资物业的租金总额110.4112.61.9平均租金调降-2. 5％；入住率恢复至98.3％租金相关收入20.821.11.3总收入131.2133.71.8物业管理费(3.1)(3.1)1.1其他物业营运支出(24.5)(24.7)0.9财产净收入103.6105.82.1成本收入比从上年的20.8％略微提高1H09的21％利息收入0.10.0(88.8)经理费(12.8)(13.9)8.8信托及其他费用(4.1)(3.1)(23.2)投资公允价值上升45.4266.8487.5属性财务费用(42.5)(34.8)(18.3)除税前溢利89.8320.9257.4税收(13. 8)(52.8)283.6净利76.0268.1252.6分配收入73.174.31.7中期派息（港元）0.05540. 05550.2资料来源：公司，星展唯高达预定价格资产净值走势图历史收益率区间HK $ 3.53.02.52.01.51.00.50.01.1倍0.9倍0.7倍0.5倍0.2倍HK $ 3.02.52.01.51.00.50.0资料来源：彭博资讯，星展唯高达（DBS Vickers）第2页天花板5％繁荣房地产投资信托中11％地板17％05年12月06年6月2006年12月07年6月2007年12月08年6月08年12月09年6月09年12月10年6月2006年1月2006年7月2007年1月07年7月1月08日2008年7月09年1月09年7月2010年1月2010年7月 DBSV建议基于绝对总收益*评级系统，定义如下：强烈购买（未来3个月的总回报率> 20％，并在此时间内确定了股价催化剂）购买（对于小型股，未来12个月总回报率> 15％，对于大型股而言> 10％）保持（小型股在未来12个月的总回报为-10％至+ 15％，大型股在-10％至+ 10％）完全重视（负总回报率，即未来12个月内> -10％）卖（未来3个月内负总回报率> -20％，并在此时间范围内确定了催化剂）结果快照繁荣房地产投资信托股价升值+股息DBS Vickers Research可在以下电子平台上使用： DBS Vickers（ www.dbsvresearch.com）；汤姆森（ www.thomson.co m / financial）； Factset（www.factset.com）;路透社（www.rbr.reuters.com）; Capital IQ（www.capitaliq.com）和Bloomberg（DBSR GO）。要进行访问，请联系您的DBSV销售人员。一般披露/免责声明本文件由星展唯高达证券控股有限公司（“星展唯享”）的直接全资子公司星展唯高达（香港）有限公司（“星展唯享”）发行。本报告仅适用于DBSV Group的客户，本文档的任何部分均不得（i）复制，影印或未经DBSVHK事先书面同意，以任何形式或任何方式复制，或（ii）重新分发。如果本投资研究或建议在没有相关披露的情况下被大众媒体完全或部分出版或以其他方式复制，则DBSVHK和研究分析师概不负责。该研究基于从可靠来源获得的信息，但我们对其内容不做任何陈述或保证。准确性，完整性或正确性。所表达的观点如有更改，恕不另行通知。本文件仅供一般发行。本文档中的任何建议均未考虑具体的投资目标，财务状况和任何特定收件人的特殊需求。本文档仅供收件人参考，不能代替收件人的判断，收件人应寻求单独的法律或财务建议。对于因使用本文件或就本文件而进行的进一步通讯而造成的任何直接或间接损失，DBSVHK不承担任何责任。该文件是不得解释为要约或要约的邀约，以买卖任何证券。 DBSVH是星展银行有限公司的全资子公司。星展银行有限公司及其附属机构和/或与之有关联的人士可能不时拥有上述证券的权益在本文档中。 DBSVHK，DBS Vickers Research（Singapore）Pte Ltd（“ DBSVR”），DBS Vickers Securities（Singapore）Pte Ltd（“ DBSVS”），DBS Bank Ltd及其联系人，其董事和/或员工可能在，可能会影响此处提到的证券交易，也可能会或试图为这些公司提供经纪，投资银行和其他银行服务。本报告中的商品假设是为了预测此处提到的公司的收入。它们不应被解释为有关实物商品或与本报告中提及的商品有关的期货合约交易的建议DBSVUSA没有自己的投资银行或研究部门，在过去的十二个月中也没有以经理或联合经理的身份参与任何投资银行交易。任何希望获得进一步信息，包括对本免责声明中的披露进行任何澄清，或希望以本文档中讨论的任何证券进行交易的美国人，均应独家联系DBSVUSA。分析师认证主要负责本研究报告内容的研究分析师（部分或全部）证明对公司的观点其在本报告中表达的证券准确地反映了他/她的个人观点。分析人员还证明，他/她的薪酬中没有任何部分与本报告中表达的具体建议或观点直接或间接相关。截至报告日期公布后，财务上依赖分析师的分析师及其配偶和/或亲戚和/或合伙人不持有本报告建议的证券权益（“权益”包括对证券，董事职位的直接或间接所有权，受托人职位）。公司特定/法规披露1.截至本报告发布之日，星展唯高达（香港）有限公司在本报告所建议的证券中没有所有权。2.DBSVHK，DBSVR，DBSVS，DBS Bank Ltd和/或在美国注册的经纪交易商DBS Vickers Securities（USA）Inc（“ DBSVUSA”）的其他关联公司可能有益地拥有总计1％或更多的任何类别的截至更新信息的最新可用日期为止，本文档中提及的主题公司的普通股证券。3.投资银行服务补偿：DBSVHK，DBSVR，DBSVS，DBS Bank Ltd和/或DBSVUSA的其他关联公司可能在过去的12个月内已收到赔偿，并且在接下来的3个月内可能会收到或打算就此提及的标的公司寻求投资银行服务的赔偿文件。第3页 结果快照繁荣房地产投资信托发行限制一般本报告并非针对或打算分发给任何地方，州，国家或其他司法管辖区的公民或居民或位于任何地方，州，国家或其他司法管辖区的任何个人或实体，或打算将其分发或使用。违反法律或法规。澳大利亚本报告由DBSVHK，DBSVR和DBSVS在澳大利亚分发，根据《 2001年公司法》（“ CA”），这些报告无需持有澳大利亚金融服务许可证提供给收件人。 DBSVHK，DBSVR和DBSVS受证券及期货事务监察委员会根据香港法律监管，而新加坡金融管理局（“ MAS”）受新加坡法律监管，分别与澳大利亚法律不同。本报告仅适用于CA定义中的“批发投资者”。香港本报告由星展唯高达（香港）有限公司在香港发行，星展唯高达（香港）有限公司由香港证券及期货事务监察委员会授权并受其监管。新加坡该报告由DBSVR在新加坡分发，DBSVR拥有金融顾问的执照，并由MAS监管。该报告还可以由DBSVS（公司注册号198600294G）在新加坡分发，DBSVS是《金融顾问法》所定义的免税财务顾问。任何由外国星展唯高达（DBS Vickers）实体，分析师或分支机构仅在新加坡分发给《证券与期货法》（第一章）所定义的“机构投资者”，“专家投资者”或“认可投资者”。新加坡289。任何由MAS批准根据FAA附表1第11款进行的研究分配安排，将由DBSVR / DBSVS的外国关联公司发布的研究报告分发给“合格投资者”。英国本报告由星展唯高达证券（英国）有限公司在英国分发，星展唯高达证券（英国）有限公司是《金融服务与市场法》所指的授权人士，并由金融服务管理局监管。研究在英国发行的内容仅适用于机构客户。迪拜，阿拉伯联合酋长国该报告由迪拜星展银行有限公司在迪拜/阿拉伯联合酋长国分发（邮政信箱506538，第3页rd阿拉伯联合酋长国迪拜，迪拜国际金融中心Gate Precinct，3号楼楼层），仅适用于符合DFSA的客户成为专业客户的监管标准。零售客户不应依赖或分发给零售客户。迪拜星展银行有限公司受迪拜金融服务管理局监管。美国除非遵守任何适用的美国法律和法规，否则不得将本报告及其任何副本带入美国或任何美国人。其他司法管辖区在任何其他司法管辖区中，除非法律或法规另有限制，否则本报告仅适用于这些司法管辖区的法律和法规所定义的合格，专业，机构或资深投资者。星展唯高达（香港）有限公司18日香港中环德辅道中68号万宜大厦楼电话：（852）2820-4888，传真：（852）2868-1523第4页