香港房东及房地产投资信托骑自行车穿越高基数...CY14中最差的标题数字已经结束 香港政府统计处公布了2014年4月零售业零售额增速，同比增长-9.8％，低于彭博市场共识预测的4.4％540个基点，比我们在55页主题报告中强调的-7.8％的预测水平低200个基点。 2014年5月20日发布的“香港零售房东–在艰难的一年中选出赢家”。相比之下，九龙仓的海港城和时代广场4月零售销售分别同比增长6.5％和17.2％。 虽然我们认为2014年第二季度的零售额将保持疲软，因为2013年第二季度“珠宝，钟表及其他有价值的礼物”类别的高基数被扭曲，但我们认为14财年最糟糕的整体每月零售额增长数字已经结束。我们预计2014年2季度香港零售销售同比增长-5.4％，2014年3季度同比增长0.9％，2014年4季度同比增长2.6％。 Link REIT和Wharf是我们的香港零售业主榜首。我们认为领汇房地产投资信托是香港房地产行业中最具防御性的股票，而九龙仓的稳健的入住成本提供了良好的下行保护。占用成本扩大以营救 Link REIT是最防御的。Link REIT可以说是香港房地产行业中防御性最强的股票，在香港拥有大量的非随意性固定零售购物中心。我们预计2014财年（不包括珠宝，手表，钟表和其他有价值的礼物）的零售额将同比增长5.2％，而香港的整体零售额增长为同比增长0.6％。领汇房地产投资信托基金将于2014年6月4日公布2014财年业绩。正如我们在2014年5月20日发布的“领汇房地产投资信托-保证金扩张将通过”中所强调的那样，我们预计DPU会出现低位增长，并进一步扩大净财产收益率。 码头–占用费用扩大到救援。我们在2014年5月27日的报告中表示：“我们认为，海港城和时代广场的入住成本仍然合理，并且还有进一步扩展的空间，这将部分抵消零售销售增长的放缓。” –占用成本扩大以进行救援’。 2013财年，海港城的入住成本同比增长90个基点至14.5％，但仍比09财年的16.5％的峰值低200个基点。时代广场的入住成本在13财年同比增长133个基点至15.9％，尚未反映出13财年正在装修的零售空间对全年零售销售额的贡献。 潜在的IVS削减，悬而未决。尽管我们认为，由于香港GDP增长和零售额增长与内地游客消费增长密切相关，个人游客计划（IVS）降幅20％的可能性很小，但降幅的预期可能会给投资者带来压力。情绪。我们在2014年5月27日发布的报告“香港房地产–受潜在的IVS削减影响”中强调指出，九龙仓和阳光房地产投资信托的资产净值对内地游客消费下降最为敏感。香港办公周期>香港零售周期 我们认为香港中央办公室租金已经触底，我们预计中央办公室租金的回升将在2014财年增长+ 3.0％，在2015财年增长6.0％，而香港零售销售的回升将仅在2014年8月发生。香港地主和房地产投资信托基金中有香港土地，领汇房地产投资信托基金和码头。请参阅第4页了解重要的披露和分析师证明，或访问我们的网站www.macquarie.com/research/disclosures.2014年6月3日麦格理资本证券有限公司分析师谭Tan+852 3922 3720吴建华（CFA）+852 3922 1291资料来源：麦格理研究中心，2014年6月香港国际金融中心购物中心即将到来的租户 麦格理研究香港房东及房地产投资信托2014年6月3日2麦格理香港零售销售增长预测展望未来，由于去年的基数较高以及中国政府继续实施反奢侈政策，我们预计2014年5月至7月整体零售额将下降，然后在2014年8月恢复。我们相信零售额将增长“珠宝，手表，钟表和其他有价值的礼物”在2014年第二季度尤为疲软，因为“淘金热”发生在2013年第二季度。我们预计2014年2季度香港零售销售同比增长-5.4％，2014年3季度同比增长0.9％，2014年4季度同比增长2.6％。图1麦格理香港零售额增长预测2014年首4个月零售增长+ 0.7％我们预测CY14零售增长将放缓至同比+ 0.6％不包括“珠宝，钟表和其他有价值的礼物”的零售，2014年首4个月的香港零售增长为同比增长0.7％。但是，“珠宝，钟表和其他有价值的礼物”的零售额在2014年首四个月为-11.8％，在2014年4月为-39.9％。展望未来，由于去年基数较高，而且中国政府继续实施反奢侈政策，我们预计2014年5月至7月整体零售额将下降，然后在2014年8月恢复。我们预计零售额增长将为：6月同比-2.3％，6月-3.8％，7月-1.1％，8月+ 0.5％和9月+ 3.5％。零售额，百万港元60,00050,00040,00030,00020,00010,0000一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月资料来源：Datastream，麦格理研究中心，2014年6月2014年首4个月“珠宝，钟表及其他有价值的礼物”的零售额增长：同比-11.8％我们预计2014财年“珠宝，钟表和其他有价值的礼物”零售额将下降14.0％2014年首4个月奢侈品零售额的增长率为-11.8％。在2013年4月高端奢侈品零售额大幅增长68.5％之后，2014年首4个月的增长率显着下降至-11.8％，反映出中国人的影响政府严厉打击腐败和国有企业（SOE）的支出。我们预计“珠宝，钟表及其他有价值的礼物”的零售销售额将在2014年第二季度增长-32％，在2014年第三季度增长-14％，2014年第4季度为-7％，导致CY14下降-14％。珠宝，钟表及其他贵重礼品的零售，百万港元14,00012,00010,0008,0006,000CY12A CY13A CY14E4,0002,0000一月二月三月四月五月六月七月 八月 九月 十月十一月十二月资料来源：Datastream，麦格理研究中心，2014年6月CY12ACY13ACY14E 麦格理研究香港房东及房地产投资信托2014年6月3日3时代广场零售额增长香港零售额增长九龙仓的主要资产应跑赢香港整体零售市场尽管我们对香港的零售销售放缓（尤其是非必需品细分市场）保持警惕，但我们预计码头的海港城和时代广场在14财年的表现将大大超过市场，因为这两种资产的基数都较低。 2014年首4个月，海港城和时代广场的零售增长分别为6.6％和18.2％，超过了香港零售增长+ 0.7％。我们预测CY14E的海港城和时代广场的零售额将增长4.7％和16.7％，而香港的整体零售预测为0.6％。图2九龙仓的主要资产应跑赢大盘同比成长海港城零售额增长25.0％20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%-15.0%资料来源：公司数据，麦格理研究中心，2014年6月本报告中提到的股票：香港置地（HKL SP，US $ 6.99，优于大市，目标价：$ 7.63，凯坦）The Link REIT（823 HK，HK $ 41.30，优于大市，目标价：HK $ 43.73，凯坦）Wharf Holding（4 HK，HK $ 54.90，优于大市，目标价：HK $ 65.96，Kai Tan）0.6%16.7%4.7%0.7%18.2%6.6%11.0%10.0%1.6%9.8%13.0%1.5%CY20121月-2月13日13年3月13年4月13年5月13年6月13年7月13年8月13年9月13年10月13年11月13年12月CY20131月14日14年2月14年3月14年4月14个月CY14E 麦格理研究香港房东及房地产投资信托2014年6月3日4重要披露：建议定义麦格理（Macquarie）-澳大利亚/新西兰优于大市–收益比基准收益高出3％以上中性–收益在基准收益的3％以内落后大市–收益比基准收益低了3％基准回报率取决于长期名义GDP增长加上12个月的远期市场股息收益率麦格理–亚洲/欧洲跑赢大市–预期收益> + 10％中性–预期收益从-10％到+ 10％；跑输大盘–预期收益<-10％麦格理第一南非-南非跑赢大市–预期收益> + 10％中性–预期收益从-10％到+ 10％；跑输大盘–预期收益<-10％麦格理（Macquarie）-加拿大跑赢大盘–收益比基准收益高出5％以上中立–收益在基准收益的5％以内跑输大国–收益比基准收益低5％以上麦格理（Macquarie）-美国跑赢大市（买入）–收益超过罗素3000指数收益超过5％中性（持有）–收益在罗素3000指数收益的5％之内跑输大市–收益比罗素3000指数收益低5％波动率指数定义*这是根据历史价格走势的波动性计算得出的。极高风险–预计一年内库存将上升或下降60-100％–投资者应意识到这只股票具有高度投机性。高–应该预期股票在一年内至少会上涨或下跌40％至60％–投资者应该意识到这只股票可能是投机性的。中–预计一年内库存将至少上涨或下跌30％至40％。中低–预计一年内库存将至少上涨或下跌25％至30％。低–预计一年内库存将至少上涨或下跌15％至25％。*仅适用于亚洲/澳大利亚/新西兰/加拿大股票推荐建议- 12个月注意：定量建议可能与基础分析师的建议有所不同财务定义所有“已调整”数据项均进行了以下调整：加回：商誉摊销，巨额准备金，IFRS衍生工具和套期，IFRS减值和IFRS利息费用除外：非经常性项目，资产重估，财产重估，评估价值提升，优先股股息和少数股东权益每股收益=调整后的净利润/ efpowa *资产回报率=调整后的息税前利润/平均总资产ROA银行/保险=调整后的净利润/平均总资产鱼子=调整后的净利润/平均股东资金现金流量总额=调整后的净利润+折旧*相当于全额支付的普通加权平均股份数澳大利亚/新西兰上市股票的所有报告数字均根据IFRS（国际财务报告标准）进行建模。推荐比例–截至2014年3月31日的季度澳大利亚/新西兰亚洲RSA美国CA EUR跑赢大市51.32％60.23％41.25％40.21％58.52％48.74％（对于MCUSA在美国的覆盖率，其后8.21％的股票是投资银行客户）中立34.54％24.97％40.00％53.19％35.56％32.77％（对于MCUSA在美国的覆盖率，其后6.67％的股票是投资银行客户）表现不佳14.14％14.80％18.75％6.60％5.92％18.49％（对于MCUSA在美国的覆盖率，其后0.00％的股票是投资银行客户）HKL SP vs SNGPORI，＆记录历史823 HK vs恒指，＆记录历史4 HK vs恒指，＆记录历史 （除非另有说明，所有数字均以美元为单位）（除非另有说明，所有数字均以港币为单位）（除非另有说明，所有数字均以港币为单位）注意：推荐时间线–如果不是连续的时间线，则表示当时没有麦格理保险或有禁运期。资料来源：FactSet，麦格理研究中心，2014年6月12个月目标价计算方法HKL SP：基于DCF方法的7.63美元823 HK：基于DCF方法的43.73港元4 HK：65.96港元（相对资产净值方法折让10％）公司特定的披露：823 HK：麦格理集团和/或其关联公司持有The Link REIT证券的金融权益等于或大于The Link REIT市值的1％。麦格理资本证券有限公司以Link Real Estate Investment Trust的证券为市场。4 HK：麦格理资本证券有限公司在码头（控股）有限公司的证券中进行交易。麦格理资本（香港）有限公司就与会德丰有限公司签订的《认购协议》和《投资协议》担任绿城中国控股有限公司的独家财务顾问。码头（控股）有限公司，以收购绿城中国的股份。有关本报告涵盖的主题公司的重要披露信息，请访问www.macquarie.com/disclosures。目标价格风险披露：HKL SP：任何无法在其市场中成功竞争的行为都可能损害业务。这可能是许多因素的结果，其中可能包括地域混合以及竞争对手推出改进的产品或服务产品。总体而言，运营结果可能会受到全球经济状况（包括金融市场状况）的重大影响。公司面临市场风险，例如利率，汇率和投入价格的