亚太地区房地产行业新加坡房地产投资信托基金：房东的市场

随着入住率接近 5 年新高，房东正在重新获得定价权“价格是多少？”一直是投资者的主要问题。我们通过查看过去的 2 个周期来解决这个问题留在商业房地产投资信托基金。我们的首选名称是买入评级的 CICT 和 SUN2021 财年的业绩再次证实了我们对商业领域的积极看法。事实上，我们看到新加坡各行各业的乐观指引均以需求复苏和供应受限为由。新进入新加坡的公司正在崛起，金融、生命科学和技术领域处于领先地位。加上现有企业的扩张和供应紧张，写字楼和商业园区的入住率正迈向 5 年来的新高。我们预计甲级写字楼的市场占有率将在 1H22 恢复至 95%，并重申我们高于共识的 10% 的租金增长预测。轶事证据表明持续的周期性复苏。我们与租赁代理和房东的对话不仅表明租赁活动因新的和扩张性需求而显着增加，而且还表明现有租户的空间使用效率更高。事实上，大多数大型金融机构已将其空间减少了约 15-20%，而且大多数大型企业已将在家工作作为一种永久性特征，几乎没有为未来的扩张留下任何物理空间。从中长期来看，各个行业的强劲就业增长可能会转化为对空间的进一步需求。利率主导了讨论......该板块年初至今下跌 4%，因加息担忧而跑输大盘 13%。纵观过去两个利率周期，尽管行业估值发生结构性转变和指数构成发生重大变化，但整体行业（FSTREI 指数）尚未缓冲 10 年期利率从当前 1.88% 水平的额外变动.我们在第 3 页的房地产投资信托基金层面对此进行了讨论，并强调大多数商业房地产投资信托基金在周期性上升周期中的定价至少为 50 个基点的额外缓冲。留在商业房地产投资信托基金；我们更喜欢 CICT 和 SUN。我们将覆盖范围内的 REITs 的 FY22e 和 FY23e 的盈利预测平均修正 1%，以纳入最新的业绩季节和宣布的投资/撤资。随着贴现率和增长率的微调，我们将目标价格平均上调-0.3%（详见第8页和第9页）。2022 年 2 月 14 日王杰*东盟股票研究和东盟房地产主管香港上海汇丰银行有限公司，新加坡分行 joy.wang@hsbc.com.sg+65 6658 0606乌特卡什·拉斯托吉*分析师，东盟房地产香港上海汇丰银行有限公司，新加坡分行 utkarsh.rastogi@hsbc.com.sg+65 6658 0616* 受雇于 HSBC Securities (USA) Inc 的非美国关联公司，未根据 FINRA 规定注册/合格披露和免责声明本报告必须与披露附录中的披露和分析师证明以及构成其一部分的免责声明一起阅读。MCI (P) 017/10/2021 MCI (P) 037/01/2022报告发布者：香港上海汇丰银行有限公司新加坡分行查看汇丰全球研究：https://www.research.hsbc.com新加坡股票房地产投资信托基金房东的市场新加坡房地产投资信托基金 股票 ●房地产投资信托基金 2022 年 2 月 14 日2关键图表和表格1.FY22/23e 股息收益率和利差分析22/23 财年10 年峰值附加利率的利差与收益率利差股息收益率10年2014 年2018 年价格上涨腾飞印度信托7.4%55749454239腾飞房地产投资信托5.7%379374402-9凯德中国信托7.8%594442490128凯德综合商业信托5.5%36430129566CDL款待信托4.3%245440367-159远东酒店信托4.9%302337402-67星狮 Centrepoint 信托5.6%37734530054星狮物流与商业信托5.5%365不适用427-61吉宝数据中心房地产信托4.9%299不适用331-32吉宝房地产信托5.3%34234925043丰树工业信托5.6%368526409-99丰树物流信托5.2%330422401-81新达房地产投资信托5.8%39234830765FSTREI资料来源：彭博、汇丰估计5.6%370378388-132.新加坡中央商务区办公室入住率95.0%94.0%93.0%92.0%91.0%90.0%89.0%88.0%1Q20 2Q20 3Q20 4Q20 1Q21 2Q21 3Q21 4Q21 现在承诺水平资料来源：仲量联行，公司数据3.估值摘要：新加坡房地产投资信托基金股票评级价格 _ 目标价 (SGD)MKT 帽 3M广告电视PB DDM 上行/ 股息收益率REIT 新旧 (SGD) 新旧 (USDm) (USDm) (x) Val'n (SGD)缺点2022 年 2023 年 2024 年工业的腾飞印度信托 AITSP买入 买入 1.30 1.65 1.80 1,124 1.9 1.11 1.64 26.9% 6.6% 7.7% 8.6%腾飞房地产投资信托SP持有 持有 2.89 3.10 3.15 8,988 23.6 1.21 3.09 7.3% 5.4% 5.7% 5.7%星狮物流与商业信托FLTSP持有 持有 1.43 1.55 1.55 3,864 8.0 1.13 1.55 8.4% 5.5% 5.7% 5.7%吉宝数据中心房地产信托 KDCREITSP持有 持有 2.22 2.40 2.40 2,809 10.3 1.65 2.41 8.1% 4.8% 4.9% 5.0%丰树工业信托造币厂SP持有 持有 2.57 2.75 2.75 5,044 14.4 1.33 2.77 7.0% 5.4% 5.6% 5.8%丰树物流信托MLTSP持有 持有 1.78 1.85 2.04* 6,078 18.6 1.33 1.87 3.9% 4.9% 5.2% 5.3%商业的凯德中国信托CLCTSP买入 买入 1.20 1.60 1.60 1,468 4.1 0.76 1.59 33.3% 7.8% 8.0% 8.4%凯德综合商业信托中信通SP买入 买入 2.08 2.45 2.45 10,219 31.9 0.99 2.43 17.8% 5.6% 5.9% 6.0%Frasers Centrepoint Trust FCTSP买入 买入 2.29 2.70 2.70 2,896 4.8 0.99 2.73 17.9% 5.6% 5.8% 5.8%吉宝房地产信托 KREITSP买入 买入 1.15 1.30 1.30 3,174 6.4 0.87 1.30 13.0% 5.2% 5.4% 5.5%新达产业信托太阳SP买入 买入 1.59 1.80 1.75 3,389 8.4 0.75 1.79 13.2% 5.7% 5.9% 6.1%United Hampshire US REIT UHUSP买入 买入 0.62 0.80 0.80 346 0.2 0.82 0.80 29.0% 10.4% 10.9% -款待CDL Hospitality Trusts CDREITSP持有 持有 1.19 1.10 1.10 1,089 1.3 0.90 1.11 -7.6% 4.4% 5.4% 6.0%远东酒店信托FEHTSP持有 持有 0.57 0.62 0.62 845 0.7 0.73 0.62 9.7% 4.9% 5.8% -总计或加权平均51,333134.61.1211.5%5.5%5.8%5.7%总平均数或简单平均数51,333134.61.0413.4%5.9%6.3%6.2%注：对于 MLT 和 MINT，2022e、2023e 和 2024e 分别参考 FY21/22e、FY22/23e、FY23/24e。定价为 2022 年 2 月 10 日。TP – 目标价。*我们上次公布的目标价为 2.05 新元，由于 2021 年 11 月新单位的发行，该目标价自动调整为 2.04 新元。资料来源：彭博，汇丰银行估计94.4%93.3%92.9%93.2%93.2%93.9%92.2%91.4%90.4% 股票 ●房地产投资信托基金 2022 年 2 月 14 日3辩论商业 REITs 定价为 c50bp 额外缓冲，而工业 REITs 尚未恢复到历史水平虽然截至 21 年第四季度，新加坡写字楼的入住率为 91.4%，但我们认为到 1H22 可能会恢复到 95%我们认为，工业上限利率需要强劲的租金增长才能保持在当前水平，而不是有助于进一步压缩#1 REITs 对加息的定价是多少？由于对利率的担忧加剧，SREITs 年初至今下跌 4%，表现逊于更广泛的指数 13%。我们回顾了 2013 年至 2015 年（逐渐减少的恐慌）和 2016 年至 2019 年（联邦基金加息周期 175 个基点）的过去 2 个加息周期，分析交易模式并评估当前水平的潜在机会。我们注意到 10 年期债券收益率与 S-REITs 表现之间的明显相关性。我们还在图 4 中强调了当 10 年期政府债券收益率在 2014 年和 2018 年达到顶峰时各个 REIT 的交易收益率差。基于这些交易收益率，我们对目前定价的额外抽水加息进行了逆向工程。房地产投资信托基金和行业。尽管该行业仅将当前的 10 年期债券收益率定价为 1.88%，但商业 REITs 的价格普遍上涨了 40 至 70 个基点，而工业 REITs 尚未恢复到历史水平。尽管如此，我们承认历史数据可能不是对工业 REITs 的最佳估计，因为过去十年需求的结构性变化显而易见，并引发了实物市场定价的重大变化。因此，我们认为行业平均价差可以作为工业 REITs 评估估值的有用基准。此外，我们注意到周期性是一个重要的驱动因素。与 2014 年相比，2018 年是写字楼的上升周期，我们注意到 2018 年写字楼房地产投资信托基金的交易价格比 2014 年至少紧张 40 个基点。鉴于我们对商业领域，尤其是写字楼的积极看法，我们可以看到更大的潜在重估空间和商业房地产投资信托基金。 股票 ●房地产投资信托基金 2022 年 2 月 14 日44.FY22/23e 股息收益率和利差分析22/23 财年10 年峰值附加利率的利差与收益率利差股息收益率10年2014 年2018 年价格上涨腾飞印度信托7.4%55749454239腾飞房地产投资信托5.7%379374402-9凯德中国信托7.8%594442490128凯德综合商业信托5.5%36430129566CDL款待信托4.3%245440367-159远东酒店信托4.9%302337402-67星狮 Centrepoint 信托5.6%37734530054星狮物流与商业信托5.5%365不适用427-61吉宝数据中心房地产信托4.9%299不适用331-32吉宝房地产信托5.3%34234925043丰树工业信托5.6%368526409-99丰树物流信托5.2%330422401-81新达房地产投资信托5.8%39234830765FSTREI资料来源：彭博、汇丰估计5.6%370378388-135.FY23/24e 股息收益率和利差分析23/24 财年利差至收益率利差@峰值 10 年附加利率股息收益率10年2014 年2018 年价格上涨腾飞印度信托8.7%686494542168腾飞房地产投资信托5.9%40437440216凯德中国信托8.1%622442490156凯德综合商业信托6.0%408301295110CDL款待信托5.3%342440367-62远东酒店信托5.8%39733740227星狮 Centrepoint 信托5.8%38834530065星狮物流与商业信托5.7%381不适用427-45吉宝数据中心房地产信托5.0%308不适用331-24吉宝房地产信托5.5%36034925061丰树工业信托5.8%389526409-78丰树物流信托5.3%342422401-70新达房地产投资信托6.0%41634830789FSTREI资料来源：彭博、汇丰估计5.8%39337838810 股票 ●房地产投资信托基金 2022 年 2 月 14 日56.FST