香港房东和房地产投资信托3月零售额-同比增长9.8％事件 3月份零售额增长-9.8％。香港政府统计处公布2016年3月零售业总销货价值增长数据-9.8％的同比增速，低于彭博一致预期的-8.8％以及我们的预测-3.7％的增速。剔除“珠宝，钟表及其他贵重礼物”的零售额，2016年3月香港零售额同比增长-7.7％，而“珠宝，钟表及其他有价值的礼物”的零售额增长-20.3％ 3月同比。 2015年，香港零售额同比下降-3.7％。展望未来，我们预测2016年4月的零售额增长-3.6％，CY16E的零售额增长-6.2％。另外，2016年3月，访港旅客总数的增长率为-4.3％，而中国旅客的增长率为-6.9％。以12个月为周期，内地旅客约占旅客总数的76.3％。 政府发言人表示“ 3月零售销售仍然疲弱，许多类型的零售店的销售同比下降。入境旅游业的放缓继续严重拖累，不确定的经济前景和资产市场整合也可能损害了当地的消费情绪。展望未来，零售业的短期前景将继续取决于入境旅游的表现，以及当地经济景气和外部不确定因素带来的不利因素对当地消费情绪的影响。” 零售何时会见底？我们相信当奢侈品零售在16财年末触底时，零售将触底。在全球金融危机期间，过去12个月的豪华零售占香港零售总额的比例为15％，随后在CY13增长到24％。 2016年3月，单月比率达到14.8％，再次创下五年新低，而12个月的滚动数字下降至17.6％。我们预计它将在16财年进一步恶化，并在2016年第4季度达到15％的可持续水平，这为香港豪华零售业主提供了探底机会。 强大的餐饮和永续经营的超市。在零售销售细目表中，我们注意到餐饮实现了+ 2.6％的同比增长，而超市则持平。这反映了当地的强劲消费，并青睐包括Link REIT和Fortune REIT在内的大众市场。我们还注意到，零售房东正在改善其租户组合，以容纳更多餐馆。尤其是太古地产，将在太古广场购物中心增加餐饮业的租户，以将目前的餐饮业面积增加一半。 五月黄金周的前两天内地游客。新闻报道，五月黄金周的前两天，来自中国大陆的香港游客同比增长+ 10％，个人旅行计划的游客同比增长+ 13％，而团体旅行的游客同比下降-5％。 首选：香港置地房地产投资信托基金。我们继续相信香港甲级写字楼市场处于良好的需求周期并保持香港土地作为我们香港房东的首选。另外，正如我们在最近的注释中所述，我们将香港/中国房地产投资信托基金的首选股从越秀房地产投资信托基金改为链接房地产投资信托因为我们已经确定了三个具有上升潜力的领域，包括停车场租金追赶，资产处置和AEI。请参阅第6页了解重要的披露和分析师证明，或访问我们的网站www.macquarie.com/research/disclosures.香港/中国/新加坡零售何时会见底？香港“珠宝，钟表及其他有价值的礼物”：35%30%香港整体香港“珠宝，钟表及其他有价值的礼物”：香港整体-连续12个月25%20%18%15% 15%10%资料来源：Datastream，麦格理研究中心，2016年5月2016年第一季度零售租金同比增长+ 0.5％35%香港优质商铺租金总额-同比增长预测25%15%5%-5%-15%资料来源：仲量联行（Macquarie Research），仲量联行，2016年5月资料来源：麦格理研究中心，2016年5月麦格理零售租金增长预测资料来源：仲量联行（Macquarie Research），仲量联行，2016年5月分析师谭Tan+852 3922 3720许仁勋+852 3922 33732016年5月5日麦格理资本有限公司20年4季度20年1季度19年2季度2018年第三季度2017年第4季度2017年1季度16年2季度2015年第3季度2014年第4季度2014年1季度13年2季度2012年第三季度2011年第4季度1Q112010年第二季度09年3季度2008年第4季度08年1季度2007年第二季度2006年第三季度2005年第四季度05年1季度2004年第二季度03年3季度02年4季度02年1季度1月08日5月8日9月08日1月9日9月9日9月9日1月10日5月10日10月10日1月11日5月11日11月11日1月12日5月12日12月12日1月13日5月- 9月13日至1月14日至5月14日至9月14日至1月15日至5月15日至9月15日至1月16日重点精选公司介绍股份代号评分TSR香港土地HKL SPOP39%链接房地产投资信托823港元OP27%研究生魔术SPOP23%太古地产1972香港OP22%码头4香港OP19%越秀房地产投资信托405 HKOP14%希慎14香港OP14%CY14ACY15ACY16ECY17E主要1.0%0.7%-5.0%0.0%保费1.2%1.1%-5.0%0.0%高街0.2%-22.6%-10.0%0.0% 麦格理研究香港房东和房地产投资信托2016年5月5日2麦格理香港零售销售增长预测 政府发言人表示“ 3月零售销售仍然疲弱，许多类型的零售店的销售同比下降。入境旅游业的放缓继续严重拖累，不确定的经济前景和资产市场整合也可能损害了当地的消费情绪。展望未来，零售业的短期前景将继续取决于入境旅游的表现，以及当地经济景气和外部不确定因素带来的不利因素对当地消费情绪的影响。”图1麦格理香港零售额增长预测3月份零售额同比增长-9.8％我们预计CY16E零售额同比下降-6.2％2016年3月，香港零售销售同比增长-9.8％（2016年2月：同比-20.6％和2016年1月：-6.6%).剔除“珠宝，钟表及其他贵重礼品”的零售额，2016年3月香港的零售额同比增长-7.7％（2016年2月：-17.9％）和2016年1月：-4.2％）。2015年香港零售额同比下降-3.7％。展望未来，我们预测零售销售将增长2016年4月为-3.6％，CY16E为-6.2％。零售额，百万港元60,00050,00040,00030,00020,000CY13A CY14A CY15E CY16E10,0000一月三月四月 可能君七月八月 九月 十月 十一月十二月资料来源：Datastream，麦格理研究中心，2016年5月3月“珠宝，钟表及其他有价值的礼物”的零售额同比增长-20.3％2016年3月，奢侈品零售额的增长率为我们预计“珠宝，钟表和其他有价值的礼物”的零售额在CY16E同比下降-17.3％珠宝，手表，同比-20.3％（2016年2月：同比-32.5％和1月2016: -16.4%).在2013年4月高端奢侈品零售额大幅增长68.5％之后，增长率显着下降，反映出中国人的影响政府的反奢侈政策和削弱了内地游客的入境。我们预计“珠宝，钟表及其他有价值的礼物”细分市场的零售额增长将在2016年4月同比下降-15.0％，在CY16E同比下降-17.3％。钟表及其他珍贵礼品零售，百万港元14,00012,00010,0008,0006,0004,000CY13A CY14A CY15E CY16E2,0000一月二月三月四月五月六月七月八月 九月 十月十一月十二月资料来源：Datastream，麦格理研究中心，2016年5月 麦格理研究香港房东和房地产投资信托2016年5月5日32016年3月中国大陆游客到访量同比下降-6.9％2016年3月中国大陆游客12个月平均访问量同比下降-8.6％2016年3月，总访客人数的增长率为%更改 访客人数：总计（香港）-同比变化百分比（LHS）所占百分比香港同比增长-4.3％（2016年2月：-20.5％和70.0%访客到达：中国（香港）-同比变化百分比（LHS）100.0%2016年1月：-6.8％），中国游客的同比增长-6.9％（2016年2月：-26.0％和2016年1月：-10.0％）。以12个月为周期，内地旅客约占旅客总数的76.3％。2015年，访客总人数同比下降-3.0％。50.0%30.0%10.0% 中国游客到达：总游客到达（RHS）90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%-10.0%20.0%10.0%-30.0%0.0%资料来源：Datastream，麦格理研究中心，2016年5月在全球金融危机期间，奢侈品零售贡献达到24％的峰值右图显示了香港“珠宝，钟表及其他有价值的礼物”零售额占香港总体零售额的比例。% 香港“珠宝，钟表及其他有价值的礼物”：香港整体35%香港“珠宝，钟表及其他有价值的礼物”：香港整体-连续12个月在全球金融危机（GFC）期间，12个月的滚动部分约为15％，而在CY13达到峰值的24％。2016年3月，12个月的滚动部分继续下降至17.6％。我们预计这一数字将在16财年进一步恶化，并在2016年第4季度达到15％的可持续水平，这为香港奢侈品零售业主提供了探底机会。30%25%20%15%10%17.6%14.8%资料来源：Datastream，麦格理研究中心，2016年5月相关系数为0.79香港奢侈品零售与澳门贵宾博彩总收入之间的高相关性我们认为，澳门贵宾博彩总收入和香港“珠宝，钟表及其他有价值的礼物”的零售额均受中国大陆富裕游客的推动。在过去几年中，这两个国家都经历了强劲的增长，但在2014年中国政府出台反奢侈政策时变成了负增长。澳门贵宾博彩总收入与香港“珠宝，钟表及其他有价值的礼物”的零售额之间的相关性很高，为0.79。% 香港“珠宝，钟表及贵重礼品”零售额同比增长100% 澳门贵宾博彩总收入同比增长80％60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%资料来源：Datastream，麦格理研究中心，2016年5月10 月 10日至10月10日 2月11日至 4月 11日 6月11日8月 11日10 月 11日 12 月11日 2月12日 4月12 日 12月12日8月 12日10 月 12日 12 月12日 2月13日 4月13日 6月13日8月 13日10 月 13日 12 月13日 2月14日 4月14 日 14年6月8月 14日10 月 14日 12 月14日 2月15日 4月15 日 15年6月8月15日-10 月 15日 -12 月15日-2月16日1月 08日4月8日7月 8日 10月 08日 1月 9日 09月 09日 7月 9日 10月 9日 9月 10 日10 月 10日 10 月10 日 10月 11 日11月 4月11 日 11月 11 日10 月 11日12 Apr-12 Jul-12 Oct-12 Jan-13 Apr-13 Jul-13 Oct-13 Jan-14 Apr-14 Jul-14 Oct-14 Jan-15 Apr-15 Jul-15 Oct-15 Jan-15Jan-05 Apr-05 Jul-7 Oct-05 Jan-06 Apr-06 Jul-06 Oct-06 Jan-07 Apr-07 Jul-07 Oct-07 Jan-08 Apr-08 Jul-08 Oct-08 Jan- 09 Apr-09 Jul-09 Oct-09 Jan-10 Apr-10 Jul-10 Oct-10 Jan-11 Apr-11 Jul-11 Oct-11 Jan-12 Apr-12 Jul-12 Oct-12 Oct-12 Jan-13 Apr -13年 7月 13日 10 月13日 1月14日 4月14 日 14年 14 月14日 1月15日 4月15 日 15年 7月 15日 15 月15日 麦格理研究香港房东和房地产投资信托2016年5月5日4海港城及时代广场零售表现不及香港零售2015财年，HC和TS零售额同比下降-12.1％和-12.8％，而香港整体零售额同比下降-3.7％。 2016年1月，HC和TS出现了类似的趋势，销售额录得双位数下降。管理层预计，相对于香港整体零售业绩而言，表现仍将不佳，短期内不太可能出现V型反弹。对于海港