房地产政策历史回顾

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根据研报正文，房地产政策历史回顾可以分为以下几个阶段：

1. 1978年-1991年：房地产启蒙阶段。单一的福利分房制度不再完全适用当时的社会环境，有关住房商品化、土地产权等理论被陆续提出，房地产进入启蒙阶段。

2. 1992年-1997年：房地产开始调控。高速的野蛮发展为房地产市场带来不稳定性，中央调控随即出现。1992、1993年商品房销售总额同比分别增长79.35%和102.47%。面对这样过热的市场环境，首次房地产调控措施适时出台，房地产热度迅速下降。

3. 1998年-2002年：房地产进入完全市场化。强力调控叠加金融危机使楼市陷入困境，1998年后房地产政策走向宽松。1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式宣布停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。自此开始，中国房地产完全进入住宅市场化的时代。

4. 2003年-2007年：调控规范市场。走出经济危机后，房地产发展过热，政策方向再次由鼓励转向调控。尽管03年国务院将房地产表述为支柱产业，但调高二套房首付比例、“831”大限等政策的相继出台还是控制住了房地产的失速增长。

5. 2008年-2009年：投资救市。受金融危机影响楼市遇冷，随后的刺激政策又让房地产市场快速反弹。2008年11月国常会上，时任总理温家宝提出进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，计划到2010年共投资约4万亿元。政策实施的效果非常显著，2009年全年商品房销售面积同比上涨43.60%，销售金额同比上涨75.50%。

6. 2010年-2013年：遏制房价过快上涨。09年政策转向，以遏制房价过快上涨为主线的调控措施开始逐步实施。2009年12月14日召开的国常会提出了促进房地产市场健康发展措施“国四条”，从控制商品房供应、遏制不合理需求、加强市场监管以及推进