2023年1季度上海写字楼市场回顾及展望
上海写字楼市场回顾及展望2023 Q1Shanghai 2023Q1Office Market Report 目录/Contents1宏观市场Macro market2租赁市场Leasing market7销售市场Sales market9土地市场Land market10未来供应Future supply 市场：一季度上海经济运行逐步恢复，在多重政策支持下市场稳步复苏，同时多个项目新增入市，市场活跃度提升明显。预计后市基于供应压力办公市场短期内还将承压。。行业：金融、TMT及专业服务等行业韧性较强，需求增长较为稳定，本季度大健康产业带动相关办公租赁需求。板块：去年部分延期项目将于2023年交付，预计年内普陀区及杨浦区有大体量楼宇集中入市，基于杨浦较强的去化能力，目前的预计新增供应体量并不会伴随太大压力。大宗：2023年一季度上海大宗成交总额107.1亿元，较去年四季度环比微降4.5%，较去年同期下降6成，受市场传统淡季及疫后影响降幅较大。上海宏观经济数据市场监测•23年一季度，上海5个优质项目新增供应入市共计28万㎡，甲级写字楼空置率微升0.3个百分点，达到19.4%。全市净吸纳较上季度稍有增加，达到13.7万㎡。•一季度全市甲级写字楼平均租金环比下降0.3%至7.28元/㎡/天，全市整体租金水平仍暂处于下行通道。核心商务区甲级写字楼租金环比下降0.1%至每平方米每天人民币9.44元。非核心商务区甲级写字楼平均租金环比下降1.3%至每平方米每天人民币5.43元。甲级平均租金跌幅收窄空置率微降GDP同比增速第三产业增速房地产投资额增速办公楼投资额增速20212022同比趋势-0.2%-1.1%0.3%8.1%7.6%7.2%-7.9%-4.9%024681012静安核心黄浦核心陆家嘴竹园徐汇核心长宁核心北外滩前滩徐汇滨江大虹桥重要子市场甲级写字楼平均租金全市甲级平均租金7.28元/㎡/天宏观市场1-8.0%-4.0%0.0%4.0%5101516Q116Q317Q117Q318Q118Q319Q119Q320Q120Q321Q121Q322Q122Q323Q1核心区甲级写字楼平均租金及环比变化租金（元/㎡/天）环比增长-8.0%-4.0%0.0%4.0%051016Q116Q317Q117Q318Q118Q319Q119Q320Q120Q321Q121Q322Q122Q323Q1全市甲级写字楼平均租金及环比变化租金（元/㎡/天）环比增长-8.0%-4.0%0.0%4.0%8.0%051016Q116Q317Q117Q318Q118Q319Q119Q320Q120Q321Q121Q322Q122Q323Q1非核心区甲级写字楼平均租金及环比变化租金（元/㎡/天）环比增长 新增供应28.5万㎡，净吸纳量13.7万㎡环比微升新增供应全市： 28.5万㎡核心： 9.55万㎡非核心：18.95万㎡净吸纳量全市： 13.7万㎡ 核心： -0.7万㎡非核心： 14.4万㎡空置率•23Q1上海甲级写字楼市场共5个新增供应项目合计28.5万㎡体量入市，其中LuOne凯德晶萃广场办公楼、 海粟文化广场2个项目位于核心商务区，其余3个位于非核心商务区，截止季末全市甲级写字楼市场存量达到约1600万㎡；伴随2023年初疫情平稳，经济活动逐步复苏，一季度全市净吸纳为13.7万㎡，较上季度活跃度有所提升，但受到22年推迟入市项目在23年初交付的影响，市场整体空置率仍较四季度微升。从需求来看，金融、TMT及专业服务仍然是主力租户。值得一提的是，大健康产业成为一季度新的租赁需求点。租赁市场20.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%-20.00.020.040.060.080.0100.0120.018Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q1全市新增供应、净吸纳量及空置率新增供应(万㎡)净吸纳量(万㎡)空置率0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%(4.0)6.0 16.0 26.0 36.0 46.0 56.0 18Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q1核心区新增供应、净吸纳量及空置率新增供应(万㎡)净吸纳量(万㎡)空置率23.00%24.00%25.00%26.00%27.00%28.00%29.00%30.00%31.00%(4.0)6.0 16.0 26.0 36.0 46.0 56.0 66.0 18Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q1非核心区新增供应、净吸纳量及空置率新增供应(万㎡)净吸纳量(万㎡)空置率全市： 19.4%核心： 11.5%非核心： 27.2% 租赁市场3空置租金核心商务区非核心商务区环线长宁核心徐汇核心静安核心黄浦核心北外滩大虹桥徐汇滨江前滩陆家嘴竹园32.8%7.4%25.1%17.1%14.4%8.7%33.2%11.1%17.1%6.8%9.610.4107.5976.16.57.14.8子市场租金空置率静安核心10.48.7%黄浦核心1011.1%陆家嘴9.617.1%竹园7.514.4%徐汇核心96.8%长宁核心6.517.1%北外滩725.1%前滩7.17.4%徐汇滨江6.132.2%大虹桥4.832.8%23Q1上海各子市甲级写字楼租金与空置情况 据CAIC监测，2023年一季度上海大宗成交总额107.1亿元，较去年四季度环比微降4.5%，较去年同期下降6成，受市场传统淡季及疫后影响降幅较大。从成交业态来看，一季度办公依然为上海大宗交易市场的绝对主力业态，成交额占比超9成。值得一提的是，23年1月铁狮门向凯德投资的人民币基金出售位于上海的尚浦中心项目，此次交易的办公园区包括10栋办公楼，地上总建筑面积达20万平方米，这些建筑均获得 LEED金级认证，目前出租率达99%，吸引了耐克、汉高、抖音集团等全球领先的跨国企业入驻。交易估值为76亿元人民币，为一季度成交规模最大的项目。从买家类型来看，内资买家一季度成交7笔，占多数成交项目，维持市场高活跃度；另一方面，自用型买家购买力不减，东浩兰生集团全资子公司上海外服及兰生会展分别购置绿地外滩中心的部分楼层。 Q1大宗成交总额108亿元，同比下降近6成上海各业态大宗交易成交金额销售市场7城市业态交易时间项目名称交易方式收购方母公司出让方母公司成交规模（万㎡）交易金额（亿元）上海办公01/05/2023尚浦中心资产转让凯德集团铁狮门房地产基金管理公司-76办公03/13/2023绿地外滩中心资产转让东浩兰生会展集团股份有限公司绿地控股集团股份有限公司0.555.6办公03/12/2023绿地外滩中心资产转让上海外服控股集团股份有限公司绿地控股集团股份有限公司1.3813.4办公02/01/2023黄兴大楼股权转让LAO VI CN Company VI Pte． Ltd．朗诗绿色管理有限公司1.141.02公寓03/12/2023悦樘公寓股权转让建信住房租赁基金景瑞控股有限公司0.341.322023Q1上海大宗成交典型项目0500100015002000250030003500201820192020202120222023Q1Q1大宗成交总额108亿元，同比下降57.8% 办公/研发办公商业综合体酒店/公寓工业/物流数据中心单位：亿元 01000020000300004000050000600007000080000900001000000510152025闵行奉贤金山浦东青浦嘉定静安崇明普陀杨浦南汇黄浦松江虹口宝山长宁徐汇2023Q1各行政区办公销售市场2023Q1供应面积2023Q1成交面积2023Q1成交均价（万㎡）（元/㎡）23Q1上海全市办公销售供应面积46.68万㎡，环比增加45%，同时较去年同期增长近8成；总成交面积约22.2万㎡，环比下降35.5%，与去年同期水平相当。供应方面，黄浦区供应面积超20万㎡，主要由滨江板块的绿地外滩中心供应；成交方面，普陀区领跑全市总成交4.97万㎡，成交均价32564元/㎡；其中位于真如板块的上海中海中心E栋项目为主力成交项目，浦东新区成交面积位居第二，主要成交项目位于张江板块，主要成交项目为上海张江集电港B区2-4商务办公楼。一季度全市平均成交价格38861元/㎡环比提升6.8%，主要为核心区无项目成交，而非核心区成交均价环比一定涨幅。一季度办公销售市场供应环比去年底增长，普陀区成交量居首销售市场8（注：办公销售市场的核心板块为陆家嘴板块、豫园板块、人民广场板块、静安南板块、静安北板块、内徐汇板块、内长宁板块、古北虹桥板块）0100002000030000400005000060000700000.020.040.060.080.0100.0120.0140.016Q116Q216Q316Q417Q117Q217Q317Q418Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q12018Q1-2023Q1办公销售市场（全市）供应面积成交面积成交均价（万㎡）（元/㎡）0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 16Q116Q216Q316Q417Q117Q217Q317Q418Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q12018Q1-2023Q1办公销售市场（核心区） 供应面积成交面积成交均价（万㎡）（元/㎡）0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 02040608010012014016Q116Q216Q316Q417Q117Q217Q317Q418Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q12018Q1-2023Q1办公销售市场（非核心区） 供应面积成交面积成交均价（万㎡）（元/㎡） 商办成交总建面同比降8成，成交楼板价同比下降67.1%23Q1总计供应10幅商办用地，供应总建面约12.49万㎡，同比下降69.94%；共成交10幅商办用地，成交总建面10.47万㎡，同比下降84.36%；成交楼板价为8354元/㎡,同比下降67.06%。市场监测：一季度上海商办土地成交主要集中于郊外环非核心区板块，内中环仅浦东金桥板块成交一副楼板价16535.78 元/㎡的商办土地。成交总建面居前的为嘉定区，主要位于嘉定新城和黄渡板块，板块内各有一块商办用地成交，成交总建面分别为3.97万㎡和0.53万㎡；此外本季度成交的10幅商办土地均为底价成交。地块名称所在区域板块土地用途用地面积（㎡）容积率总建面积（㎡）成交价格（万元）楼板价（元/㎡）中标人溢价率成交时间2023年008号公告松江区佘山镇佘山北大型居住社区30A-01A号地块松江佘山板块商办3,088.80.51,258.71,57812,536.74上海沪深汇加油站有限公司佘山第二分公司0.00%02/10/20232023年016号公告普陀区桃浦科技智慧城W06-1401单元122-01地块普陀桃浦板块商办2258.412258.4 365916201.74 中国石化销售股份有限公司上海石油分公司0.00%03/01
