结算业绩稳健增长，行业龙头地位稳固

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 4 保利发展（600048.SH） 2023年04月22日 投资评级：买入（维持） 日期 2023/4/21 当前股价(元) 14.37 一年最高最低(元) 19.05/12.88 总市值(亿元) 1,720.15 流通市值(亿元) 1,720.15 总股本(亿股) 119.70 流通股本(亿股) 119.70 近3个月换手率(%) 31.24 股价走势图 数据来源：聚源 《结算业绩承压下滑，投资力度保持稳健—公司信息更新报告》-2023.3.31 《销售数据持续增长，单月新增四宗地块—公司信息更新报告》-2023.3.8 《一月销售企稳回升，定增预案获证监会受理—公司信息更新报告》-2023.2.16 结算业绩稳健增长，行业龙头地位稳固 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2023年一季报，2023年1-3月公司实现营收399.89亿元，同比增长19.17%；实现归母净利润27.21亿元，同比增长7.52%；实现经营活动现金流净额-141.62亿元，基本每股收益0.23元。公司投资拿地保持稳健，融资渠道畅通，资金优势明显，我们维持盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为237.4、284.2、325.3亿元，EPS分别为1.98、2.37、2.72元，当前股价对应PE估值分别为7.2、6.1、5.3倍，维持“买入”评级。  收入利润同比增长，毛利率保持稳定 公司一季度实现营收399.89亿元，实现归母净利润27.21亿元，同比分别增长19.17%、7.52%；毛利率为21.93%，与2022年全年毛利率22.0%基本持平，销售净利率较2022年全年提升0.3个百分点至9.92%。得益于公司竣工结转收入增加，归母净利润水平同比保持增长。公司一季度实现销售回笼1033亿元，回笼率为91%，继续保持90%以上的较高水平。  销售排名升至第一，拿地聚焦核心38城市 公司一季度实现签约面积630.84万平方米，同比增长13.90%；实现签约金额1141.30亿元，同比增长25.84%，销售规模同比增速明显，在克而瑞销售榜单排名行业第一。公司一季度新增拿地建面92万平方米，总土地成本185亿元，拿地金额权益比高达94%，在38个核心城市拓展金额占比98%。公司一季度新开工面积198万平方米，竣工面积516万平方米。截止2023年一季度末，公司累计待开发土地建筑面积6398万平方米，较2022年末的6271万平方米增长2.0%。  融资保持畅通，负债结构优化 公司一季度成功发行三笔公开债券，发行规模65亿元，票面融资成本不超过3.2%。截至2023年一季度末，公司拥有货币资金余额1518亿元，较2022年末减少247亿元；资产负债率为77.85%，较2022年末下降0.24个百分点，三道红线维持绿档，负债结构持续优化。  风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 285,024 281,108 323,181 362,705 398,924 YOY(%) 17.2 -1.4 15.0 12.2 10.0 归母净利润(百万元) 27,388 18,347 23,736 28,416 32,529 YOY(%) -5.4 -33.0 29.4 19.7 14.5 毛利率(%) 26.8 22.0 22.8 23.7 24.5 净利率(%) 9.6 6.5 7.3 7.8 8.2 ROE(%) 12.3 8.4 9.4 10.3 10.7 EPS(摊薄/元) 2.29 1.53 1.98 2.37 2.72 P/E(倍) 6.3 9.4 7.2 6.1 5.3 P/B(倍) 1.0 0.9 0.8 0.7 0.7 数据来源：聚源、开源证券研究所 -30%-20%-10%0%10%20%2022-042022-082022-12保利发展沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 利润表(百万元) 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 流动资产 1247342 1300401 1386424 1612410 1671487 营业收入 285024 281108 323181 362705 398924 现金 171384 176537 263139 329829 241717 营业成本 208631 219228 249618 276653 301320 应收票据及应收账款 3194 4054 2409 4845 3134 营业税金及附加 15685 13121 15085 16930 18620 其他应收款 157849 157426 161590 201503 249327 营业费用 7384 7530 8887 9974 11170 预付账款 42686 22556 48092 53974 59364 管理费用 5434 4744 5494 5803 6383 存货 809656 877893 846163 953976 1046249 研发费用 1436 1238 1424 1596 1755 其他流动资产 62573 61934 65031 68282 71697 财务费用 3386 3686 3781 4115 4799 非流动资产 152591 170064 188596 207715 226827 资产减值损失 95 1156 718 1148 1075 长期投资 95089 106250 115075 124092 133309 其他收益 186 239 250 261 274 固定资产 11275 10147 11349 13437 16052 公允价值变动收益 246 -142 218 94 104 无形资产 404 371 387 394 357 投资净收益 6211 4201 4404 4654 4825 其他非流动资产 45822 53296 61784 69792 77109 资产处置收益 16 113 64 89 77 资产总计 1399933 1470464 1575020 1820125 1898314 营业利润 49670 34693 43109 51582 59081 流动负债 818817 842280 877078 1059932 1095972 营业外收入 512 781 859 945 1040 短期借款 4094 1197 1317 1449 1594 营业外支出 147 174 191 210 231 应付票据及应付账款 139597 162704 149319 251628 211941 利润总额 50035 35301 43778 52317 59890 其他流动负债 675127 678379 726442 806855 882438 所得税 12845 8290 10507 12295 14074 非流动负债 278201 305992 342480 371082 372929 净利润 37189 27011 33271 40023 45815 长期借款 273523 300199 336397 364694 366222 少数股东损益 9802 8664 9535 11607 13286 其他非流动负债 4678 5794 6083 6388 6707 归属母公司净利润 27388 18347 23736 28416 32529 负债合计 1097019 1148273 1219558 1431014 1468902 EBITDA 60307 46744 47360 55150 63886 少数股东权益 107354 125927 135462 147068 160355 EPS(元) 2.29 1.53 1.98 2.37 2.72 股本 11970 11970 11970 11970 11970 资本公积 17817 17626 17626 17626 17626 主要财务比率 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 留存收益 147126 157618 190889 230912 276727 成长能力 归属母公司股东权益 195561 196264 220001 242042 269058 营业收入(%) 17.2 -1.4 15.0 12.2 10.0 负债和股东权益 1399933 1470464 1575020 1820125 1898314 营业利润(%) -5.0 -30.2 24.3 19.7 14.5 归属于母公司净利润(%) -5.4 -33.0 29.4 19.7 14.5 获利能力 毛利率(%) 26.8 22.0 22.8 23.7 24.5 净利率(%) 9.6 6.5 7.3 7.8 8.2 现金流量表(百万元) 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E ROE(%) 12.3 8.4 9.4 10.3 10.7 经营活动现金流 10551 7422 64399 35933 -92309 ROIC(%) 8.1 5.9 5.4 5.6 6.0 净利润 37189 27011 33271 40023 45815 偿债能力 折旧摊销 1509 1691 1539 1942 2481 资产负债率(%) 78.4 78.1 77.4 78.6 77.4 财务费用 3386 3686 3781 4115 4799 净负债比率(%) 56.4 65.2 46.2 39.6 63.5 投资损失 -6211 -4201 -4404 -4654 -4825 流动比率 1.5 1.5 1.6 1.5 1.5 营运资金变动 -25935 -21751 31111 -4663 -139718 速动比率 0.4 0.4 0.5 0.5 0.5 其他经营现金流 613 986 -899 -831 -861 营运能力 投资活动现金流 -19987 637 -14744 -15552 -15880 总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 资本支出 272 186 7061 7324 6977 应收账款周转率 101.0 77.6 100.0 100.0 100.0 长期投资 -17997 -4363 -8825 0 -9218 应付账款周转率 1.4 1.5 1.6 1.4 1.3 其他投资现金流 -37712 -3539 -16509 -8228 -18121 每股指标（元） 筹资活动现金流 34458 -3015 36947 46310 20076 每股收益(最新摊薄) 2.29 1.53 1.98 2.37 2.72 短期借款 -683 -2896 120 132 145 每股经营现金流(最新摊薄) 0.88 0.62 5.38 3.00 -7.71 长期借款 41296 26676 36198 28298 1528 每股净资产(最新摊薄) 14.78 15.64 17.63 19.47 21.72 普通股增