关联方有力支持，外拓质量较高

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023年4月11日 公司研究 关联方有力支持，外拓质量较高 ——建发物业（2156.HK）2022年业绩点评 （ 买入（维持） 事件：建发物业2022年营收同比+47%，归母净利润同比+55% 建发物业发布2022年业绩公告，2022年全年收入22.9亿元，同比增长47.1%；毛利5.4亿元，同比增长37.9%，毛利率为23.4%；归母净利润2.5亿元，同比增长55.1%；宣派末期股息每股0.1港元。 点评：关联方有力支持，外拓质量较高，基础物管发展提速，增值服务表现优秀 1)关联方有力支持，第三方拓展质量较高。截至2022年末，公司在管面积4620万平，合约面积9056万平，合管比约为2，未来增长保障性强。背靠厦门建发集团，公司资源禀赋优质，2022年末关联方合约面积5480万平（2022年新增1080万），同比+24.4%，关联方支持力度较强，在地产行业整体下行期间，经营稳健，销售表现出色，后续交付具备可持续性；另一方面，公司在管项目中第三方面积占比40%，对应物管收入占比43%，规模扩张的同时兼具外拓项目的品质，严格执行外拓标准，有价有量。 2)基础物管发展提速，增值业务表现优秀。2020-2022年，基础物管发展明显提速，收入增速分别为19%/31%/37%，2022年新增在管面积超1300万平（对比上年约740万平），同比大幅提升78%，关联方与第三方更多优质项目加入，后续基础物管增长动力仍然较强。增值业务方面，由于关联方销售表现出色，对比同业，公司案场服务收入没有明显缩减，2022年非业主增值服务收入7.5亿元，同比增长39%，同时经过充分的市场化定价，非业主增值服务毛利率维持与上年相同水平；伴随物管规模扩张，社区增值实现跨越式发展，营收4.8亿元（yoy+87%），其中建发物业臻选线上购物平台整合集团优质资源，为业主提供食品、酒类及日用刚需产品，产品丰富度提升，客户群体不断扩大，家居生活业务2022年实现收入1.4亿元（yoy+100%），后续仍有较大提升空间。 3)深耕优势区域，全国布局深化，经营管理效率有较大改善空间。公司深耕福建，全国化布局基本完成，2022年末海西集群城市在管面积占比63%，后续公司逐步扩大物管规模，提升区域密度，提高管理效率，管理费用率仍有优化空间。 盈利预测、估值与评级：公司物业管理项目在福建地区高密度布局，具备规模优势，后续各增值业务条线发展成熟，渗透率进一步提升，社区增值仍有较大增长空间；资源禀赋优秀，关联方经营稳健，稳定交付优质在管项目，同时建发集团品牌力强，产品美誉度高，有利于提升公司第三方外拓竞争力。我们预测公司2023-2025年归母净利润为3.3亿元（维持）/4.3亿元（维持）/5.3亿元（新增），当前股价对应2023-2025年PE为17倍/13倍/11倍，维持“买入”评级。 风险提示：福建地区之外拓展不及预期，外拓竞争加剧导致利润率下滑。 公司盈利预测与估值简表 指标 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 1,557 2,290 3,251 4,257 5,305 营业收入增长率 51.3% 47.1% 41.9% 31.0% 24.6% 归母净利润（百万元） 159 247 331 430 528 归母净利润增长率 50.2% 55.1% 33.9% 30.0% 22.8% EPS（元） 0.12 0.18 0.25 0.32 0.39 ROE（归母，摊薄） 15.5% 19.4% 22.9% 25.8% 27.2% P/E 36.2 23.3 17.4 13.4 10.9 P/B 5.6 4.5 4.0 3.5 3.0 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为2023-04-11；汇率：1港元=0.8775元人民币 当前价：4.89港元 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：韦勇强 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股) 13.43 总市值(亿港元)： 65.69 一年最低/最高(港元)： 2.55/5.12 近3月换手率： 1.6% 股价相对走势 资料来源：Wind 相关研报 20221128 风险因子缓释，发展路径渐明——光大证券房地产行业（物业服务）2023年度投资策略 20220907储备面积丰富，社区增值跨越式发展——建发物业（2156.HK）2022年中期业绩点评 20220729 合管比高于行业水平，业绩增长确定性强——建发物业（2156.HK）首次覆盖报告 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 建发物业（2156.HK） 财务报表与盈利预测 资料来源：Wind，光大证券研究所预测 注：EPS按最新股本测算利润表（百万元）202120222023E2024E2025E营业收入1,5572,2903,2514,2575,305营业成本-1,167-1,753-2,486-3,259-4,080毛利3895377659981,225其他收入-经营11-8-11-14-18销售费用-4-8-11-14-18行政费用及其他营业费用-213-287-391-491-586应收账款减值损失0-5-6-7-7折旧及摊销-15-25-37-50-64EBITDA198279412557702营业利润 EBIT184254375507639财务收入/(费用)净额2271747678税前利润 EBT205325449583716所得税-44-73-112-146-179净利润（含少数股东权益）161251336437537净利润（不含少数股东权益）159247331430528总股本(百万股）1,3361,3361,3431,3431,343EPS(元，人民币）0.120.180.250.320.39资产负债表（百万元）202120222023E2024E2025E流动资产合计2,511 3,157 3,609 4,042 4,443 货币资金2,261 2,703 2,973 3,211 3,404 应收款项及其他应收款项201 358 523 701 891 存货12 40 48 57 68 受限制银行存款-流动资产36 33 40 46 52 非流动资产合计101 150 273 349 426 固定资产-物业,厂房及设备31 36 65 80 93 于联营公司之权益2 1 1 1 1 有使用权资产-非流动资产21 22 82 107 134 递延税项资产-非流动资产7 15 21 28 35 无形资产10 17 32 49 69 商誉31 60 72 83 94 资产总计2,613 3,307 3,883 4,392 4,869 流动负债合计1,566 2,005 2,406 2,688 2,888 应付账款及其他应付款项733 941 1,138 1,315 1,480 应付关联方款项——流动负债2 0 0 0 0 合同负债-流动负债787 990 1,156 1,228 1,229 租赁-流动负债6 4 5 7 8 应交所得税-流动负债38 69 105 137 168 非流动负债合计15 28 33 37 41 租赁-非流动负债8 12 13 14 14 递延税项负债-非流动7