房地产行业4月周报：销售持续复苏

本周行情 本周申万房地产板块指数上涨4.65%,沪深300指数上涨1.79%，板块跑赢大市2.86pct，板块整体表现强劲，在申万一级行业中排名第4。本周A股重点关注的8家房企全部实现上涨，有7家房企涨幅均在5%以上，周涨幅突破10%的个股分别是华发股份、滨江集团。 行业动向 住建部积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险“三项制度”试点，进一步推进自建房规范管理。东莞市出台新政，坚决杜绝新的“商改住”行为； 对去化周期过长的镇街，将暂不予以批准商业办公用地。深圳市拟取消安居型商品房、人才住房，新增保障性租赁住房、共有产权住房等住房类型。 市场表现 土地市场溢价率仍居于高位。本周100大中城市合计土地成交建面1412万平米，同比下降9.02%，环比下降69.54%；本周100大中城市土地成交楼面均价为1219元/平米，同比上升27.65%，环比下降37.57%；成交溢价率是8.65%，同比上涨100%。 商品房市场延续修复行情。本周30大中城市商品房成交面积513.7万平方米，环比上涨23.5%；同比大幅增长91.14%。据克而瑞统计，一线城市3月成交大幅回升，同比及环比涨幅近50%。 二手房销售均价略微走低。3月224城二手房销售均价为10072元，同比下降1.5%；过去一周，一线城市二手房平均销售价格为53381元，同比上涨2.41%； 二线城市二手房平均销售价格为14349元，同比下降3.79%。 3月房地产市场表现整体上出现复苏的趋势，市场分化程度也在逐渐加剧。销售TOP100房企1-3月累计销售金额为17589.5亿元，同比增长8.2%，首次实现正增长，其中头部房企的增长表现强劲，而其他房企则显得疲软。另一方面，城市住宅用地供应和土地宗数同比下降，成交总建筑面积也呈现下降趋势。尽管市场分化程度明显，但是部分核心城市政府推出的优质地块引发了开发商的积极竞拍，从而推高了市场的整体热度。 投资建议 我们认为一季度市场处于温和修复阶段，本轮商品房市场热度延续，土地市场活跃度亦有所回升；若后续叠加供需两端政策发力，居民预期有望恢复。我们建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。此外二手房市场恢复强劲，建议关注存量房龙头企业。 风险提示 政策提振不及预期；疫情反复带来不确定性；竣工情况不及预期 1本周行情及政策回顾 1.1本周行情 本周申万房地产板块指数上涨4.65%,沪深300指数上涨1.79%，板块跑赢大市2.86pct，板块整体表现强劲，在申万一级行业中排名第4。 图1：行业走势图 图2：本周申万一级行业涨跌幅 1.2个股表现 从个股表现看，本周A股重点关注的8家房企全部实现上涨，有7家房企涨幅均在5%以上，其中周涨幅突破10%的个股分别是华发股份、滨江集团。 图3：A股重点关注房企表现 图4：港股重点关注房企表现 1.3本周政策要闻 图表5：行业政策要闻 2地产数据监测 2.1土地市场 土地成交规模方面，本周100大中城市合计土地成交建面1412万平米，同比下降9.02%，环比下降69.54%。本周一线城市土地成交建面119万平米，同比基本不变；二线城市土地成交建面379.4万平米，同比下降38.57%；从成交看，二线城市土地市场更为活跃。 图6：100大中城市土地成交建面（万平米） 图7：百城中一线城市土地成交建面及同比（万平米） 图8：百城中二线城市土地成交建面及同比（万平米） 土地成交价格方面，本周100大中城市土地成交楼面均价为1219元/平米，同比上升27.65%，环比下降37.57%；成交溢价率是8.65%，同比上涨100%，环比上涨19.54%。百城中一线城市土地成交均价为3586元/平米，同比下降44.34%；二线城市土地成交均价为1995.4元/平米，同比上涨176.08%。整体看来，2023年3月城市住宅用地供应建筑面积降至6761.6万平米，推出土地宗数降至1236宗，同比分别下降了41.3%和35.9%。整体供应情况相对萎靡。在成交方面，受到三四线城市成交疲软的拖累，整体成交规模较2022年有所回落。 城市宅地成交总建筑面积为3974.9万平米，同比下滑26.9%。尽管市场分化明显，但部分核心城市政府拿出的相对优质地块引发了开发商的积极竞拍，推高了市场的整体热度。总体而言，3月土地市场成交出现回落，且城市之间的冷热不均持续加大。但是，随着销售市场的不断回暖，土地市场的热度已由部分核心一二线城市扩散至部分二线城市，一些地块仍然保持较高热度。因此，整体来看，虽然土地市场成交回落，但随着销售市场的恢复，土地市场的好转仍然是可以期待的。 图9：100大中城市土地成交楼面均价（元/平米） 图10：一线城市土地成交楼面价及同比 图11：二线城市土地成交楼面价及同比 2.2商品房市场 商品房市场本轮修复行情热情持续。本周30大中城市商品房成交面积513.7万平方米，环比上涨23.5%；同比大幅增长91.14%。根据克而瑞数据，3月一线城市成交大幅回升，同比及环比涨幅近50%，主要系供应端放量令前期积压需求得到释放；此外，二线及部分强三线城市亦整体呈现回暖态势。 图12：100大中城市商品房成交面积 资料来源：国联证券研究所 图13：一线城市商品房成交面积 图14：二线城市商品房成交面积 二手房方面，3月224城二手房销售均价为10072元，同比下降1.5%。过去一周，一线城市二手房平均销售价格为53381元，同比上涨2.41%，环比下降0.26%；二线城市二手房平均销售价格为14349元，同比下降3.79%，环比下降0.28%。二手房指数方面，截至2023年3月31日，二手房挂牌价格指数183.0，其中一线/二线/三线城市二手房挂牌价格指数分别为229.9/176.9/165.2；二手房挂牌数量指数75.66,其中一线/二线/三线城市二手房挂牌数量指数分别为41.42/69.06/114.35。 图15：二手房挂牌价指数 图16：二手房挂牌量指数 3重点房企表现 图表17：3月重点房企公告销售额（亿元） 4风险提示 政策提振不及预期 疫情反复带来不确定性 竣工情况不及预期