房地产行业3月周报：销售复苏，房企分化

本周行情 本周申万房地产板块指数下跌3.09%,沪深300指数上涨0.29%，板块跑输大市3.38pct，板块整体表现走弱，在申万一级行业中排名第30。本周A股重点关注的8家房企中有3家实现上涨，5日涨幅较大的个股分别是华发股份、建发股份、招商蛇口。 行业动向 证监会推出12条措施进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行。北京市正式启动存量住房“带押过户”模式。东莞市出台优化住房公积金个人住房贷款政策，最低首付款比例首套不低于20%，还款额提至55%； 多孩家庭贷款额上浮20%；同时起，在市镇（园区）政务服务大厅综合窗口开展存量商品房“带押过户”业务。 市场表现 土地市场溢价率居于高位。本周100大中城市合计土地成交建面3136万平米，环比上涨15.25%；成交楼面均价为2176元/平米，环比上涨48.99%；成交溢价率是7.99%，同比上涨158.55%，环比上涨124.83%。 商品房市场延续修复行情。本周30大中城市商品房成交面积416万平方米，环比上涨8.36%；同比大幅增长68.75%。同比大幅增长68.75%。据克而瑞统计，一线城市本月成交大幅回升，同比及环比涨幅近50%。 二手房销售均价走低。3月224城二手房销售均价为10072元，同比下降1.5%；其中，一线城市销售均价54986元，同比下跌6.01%，降幅扩大0.92pct；二线城市销售均价15959元，同比下降7.15%，降幅扩大0.47pct。 房企表现整体复苏但分化加剧。销售TOP100房企1-3月累计销售金额17589.5亿元，同比增长8.2%，自2022年以来首次实现正增长；其中头部房企增长强劲； 其他房企销售表现则显疲软。拿地TOP100房企1-3月累计拿地金额1930亿元，同比下降15.0%,降幅较上月同期收窄；在一季度权益拿地金额超40亿元的11家房企中，国央企有8家占据绝对多数。 投资建议 我们认为一季度市场处于温和修复阶段，本轮商品房市场热度延续，土地市场活跃度亦有所回升；若后续叠加供需两端政策发力，居民预期有望恢复。我们建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企，以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。此外二手房市场恢复强劲，建议关注存量房龙头企业。 风险提示 政策提振不及预期；疫情反复带来不确定性；竣工情况不及预期 1本周行情及政策回顾 1.1本周行情 本周申万房地产板块指数下跌3.09%,沪深300指数上涨0.29%，板块跑输大市3.38pct，板块整体表现走弱，在申万一级行业中排名第30。 图1：行业走势图 图2：本周申万一级行业涨跌幅 1.2个股表现 从个股表现看，本周A股重点关注的8家房企中有3家实现上涨，5日涨幅较大的个股分别是华发股份、建发股份、招商蛇口。 图3：A股重点关注房企表现 图4：港股重点关注房企表现 1.3本周政策要闻 图表5：行业政策要闻 2地产数据监测 2.1土地市场 土地成交规模方面，本周100大中城市合计土地成交建面3136万平米，同比下降11.73%，环比上涨15.25%。本周一线城市土地成交建面84.1万米，同比下降30.77%；二线城市土地成交建面1004.6万米，环比增长40.2%；二线城市土地市场更为活跃。 图6：100大中城市土地成交建面（万平米） 资料来源：国联证券研究所 图7：百城中一线城市土地成交建面及同比（万平米） 图8：百城中二线城市土地成交建面及同比（万平米） 土地成交价格方面，本周100大中城市土地成交楼面均价为2176元/平米，同比下降24.86%，环比上涨48.99%；成交溢价率是7.99%，同比上涨158.55%，环比上涨124.83%。百城中一线城市土地成交均价为5028.2元/平米，同比下降67.21%；二线城市土地成交均价为3660.5元/平米，同比下降31.14%。 图9：100大中城市土地成交楼面均价（元/平米） 资料来源：国联证券研究所 图10：一线城市土地成交楼面价及同比 图11：二线城市土地成交楼面价及同比 2.2商品房市场 商品房市场本轮修复行情仍在延续。本周30大中城市新房成交面积416万平方米，环比上涨8.36%，同比大幅增长68.75%。根据克而瑞数据，3月一线城市成交大幅回升，同比及环比涨幅近50%，主要系供应端放量令前期积压需求得到释放；此外，二线及部分强三线城市亦整体呈现回暖态势。 图12：100大中城市商品房成交面积 资料来源：国联证券研究所 图13：一线城市商品房成交面积 图14：二线城市商品房成交面积 二手房方面，3月224城二手房销售均价为10072元，同比下降1.5%；其中，一线城市二手房平均销售价格为54986元，同比下跌6.01%，降幅较上月扩大0.92pct；二线城市二手房平均销售价格为15959元，同比下降7.15%，降幅比上月扩大0.47pct。二手房指数方面，截至公告日，二手房挂牌价格指数183.0，其中一线/二线/三线城市二手房挂牌价格指数分别为228.8/176.9/165.4；二手房挂牌数量指数72.56,其中一线/二线/三线城市二手房挂牌数量指数分别为41.8/67.4/108.9。 图15：二手房挂牌价指数 图16：二手房挂牌量指数 3房企表现 3.1销售表现 根据中指研究院数据，2023年销售TOP100房企1-3月累计销售金额17589.5亿元，同比增长8.2%；3月单月销售额延续此前增长趋势，环比上升36.7%，同比上升24.6%。房企销售表现整体回暖，头部房企复苏更为强劲，1-3月TOP10房企合计销售金额7426亿元，同比增长10.8%；TOP11-30房企合计销售金额4943亿元，同比增长13.4%。一季度，保利发展、万科、碧桂园的销售表现亮眼，包揽销售金额及销售面积榜单前三，其中保利以1138亿销售额在销售金额榜单中排名第一，碧桂园以1105.3万㎡销售面积在销售面积榜单中排名第一。整体来看，开年以来在疫情管控松绑及一季度传统营销旺季的叠加下，房地产市场呈现缓和复苏的态势，但企业分化日趋明显，头部房企紧抓时间窗口加速推盘实现销售金额大幅增长；其他房企销售表现则显疲软。 3.2拿地表现 根据中指研究院数据，2023年拿地TOP100房企1-3月累计拿地金额1930亿元，同比下降15.0%,降幅较上月同期收窄。分企业类型看：1）国央企目前仍是拿地主力；在一季度权益拿地金额超40亿元的11家房企中，国央企有8家，占据绝对多数。2）民企参拍意愿有所回升；本年杭州两次集中供地中，民企拿地金额占57.9%，同比提升8.8%；南京集中供地中，民企拿地金额占26.9%，同比提升17.2%。整体来看，房地产企业投资信心有所回升，但出于谨慎考虑行业以具备较低投资风险的一二线城市为投资重心，一二线城市与三四线城市投资热度或明显分化。短期内，国央企仍是主要拿地主体；民企虽受补充土储诉求驱动重新活跃，但或尚未抵达重启系统性拿地时点。 4风险提示 政策提振不及预期 疫情反复带来不确定性 竣工情况不及预期