对招商蛇口2022年年报的点评：包袱正出清，困境待反转

维持增持评级 ，维持目标价22.42元 。2022年公司实现营业收入1830亿元，同比增长13.9%，实现归母净利润43亿元，同比继续减少58.9%。 考虑到公司开发与经营并重，聚焦第二增长曲线，并且坚持“强心30城”战略，业绩将迎来困境反转，下调2023~2024年EPS为0.80/1.16元（原为1.44/1.55元），新增2025年EPS为1.37元，维持目标价22.42元。 大规模减值计提持续，公司连续3年增收不增利。①公司结转毛利率继续下探，开发毛利率下降5.9pct至21.1%；②计提了36亿的存货、11亿的投资性房地产等合计50亿的资产减值准备，以及计提了14亿的应收款项信用减值准备，比去年多增20亿元；③2022年减免租金累计约8亿元，并表范围减免租金7亿元；④公司投资收益减少17亿，同比下降45.9%，主要是因为去年转让子公司产生税后收益15亿元。综上，导致公司归母净利率继续下滑4.1pct至2.3%。 拿地权益比提升，将扭转少数股东吞噬利润局面。2022年公司少数股东损益占比首次超50%,少数股东权益占比也创新高达64%。不过公司2022年拿地权益比已经提升至60%，未来少数股东损益占比应呈下降趋势。 2023年计划竣工持续提升 ，业绩有保障。2022年新开工完成率64%、竣工完成率94%。2023年公司计划实现签约销售金额3300亿元，与去年持平；计划新开工计容面积约1000万方，同比2022年实际完成提升11%；计划竣工计容面积约1600万方，同比2022年实际完成提升22%。 风险提示：市场超预期下行，公司持续计提大规模减值。